這個(gè)國(guó)慶假期，回到家鄉(xiāng)的李靜（化名）從父母那里得知一個(gè)令她吃驚的消息：家里前兩年購(gòu)買的一套房子，今年以來(lái)房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去超過(guò)20%。
李靜的家鄉(xiāng)是一個(gè)三線小城，家里的房子在城市郊區(qū)，是此次房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，但即使是市中心的房子也已經(jīng)跌去15%左右。
不僅僅是三四線城市，即使是一些省會(huì)城市也已經(jīng)“扛不住”了。近日，哈爾濱出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等16條“救市”政策。
一位哈爾濱的房屋中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新的16條房地產(chǎn)政策，是鼓勵(lì)外來(lái)人員在哈爾濱買房落戶，新政出臺(tái)后來(lái)買房的人變多了，目前售樓部不能說(shuō)爆滿，但確實(shí)挺忙的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，全國(guó)這一輪房?jī)r(jià)下跌的直接原因是信貸收緊，最大的影響是二手房，目前來(lái)看一線城市二手房成交量下跌最大。但目前的“救市”政策都沒(méi)有觸及到市場(chǎng)下調(diào)的根本，很多城市出臺(tái)的“限跌令”甚至?xí)鸬椒醋饔谩?/div>
冷清的“金九銀十”
今年房地產(chǎn)慣有的“金九銀十”，顯得特別冷清。
張大偉指出，目前出臺(tái)“限跌令”城市數(shù)量明顯增多，包括鄂州、東陽(yáng)、張家口、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶等。其中，就包括李靜的家鄉(xiāng)。
“我和中介聊，發(fā)現(xiàn)同一個(gè)樓盤(pán)，一期剛剛開(kāi)盤(pán)的時(shí)候單價(jià)在8000-10000萬(wàn)元，而現(xiàn)在新開(kāi)盤(pán)的二期只有7000多元，一開(kāi)盤(pán)就下跌超過(guò)1000元，不少一期購(gòu)房者都不滿。”李靜說(shuō)。
不僅僅是三線城市，哈爾濱這類省會(huì)城市，也在防止房?jī)r(jià)大起大落。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，就在今年9月9日，哈爾濱松北區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)情況的通知》，提出要堅(jiān)守商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定性。
“哈爾濱房子都降價(jià)了，政府出‘限跌令’，就是為了不讓房子價(jià)格降太厲害，但就算如此，現(xiàn)在哈爾濱房?jī)r(jià)已經(jīng)降價(jià)，很便宜了。”上述哈爾濱房屋中介表示。
他進(jìn)一步表示，哈爾濱今年的新房單價(jià)平均約下降2000元左右，松浦觀江國(guó)際此前單價(jià)達(dá)到1.3萬(wàn)元/平，但現(xiàn)在即使是南北通透的戶型也就1萬(wàn)元左右，“有人就是看房子掉價(jià)不敢買，‘限跌令’就是給老百姓(603883,股吧)吃‘定心丸’”。
張大偉表示，根據(jù)網(wǎng)簽規(guī)則，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)如果實(shí)際售價(jià)低于網(wǎng)簽價(jià)格15%，就無(wú)法通過(guò)備案，但此前大家都是預(yù)防不要過(guò)度漲價(jià)，沒(méi)有考慮過(guò)下跌問(wèn)題。但是，現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)定起到了限跌作用，很多城市并沒(méi)有發(fā)布“限跌令”，但是實(shí)際的限制都是有的。
情況確實(shí)如此。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解了福建廈門(mén)、廣東惠州等地的情況，一位廈門(mén)房地產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政府的“限跌令”一般是兩個(gè)方面：限制售價(jià)，以及限制折扣。
“我們售賣新房的工作人員，原本計(jì)劃打到92折，但為了避免市場(chǎng)比較亂，政府就限制最多打95折。”上述中介指出，廈門(mén)樓市在今年三四月份火熱過(guò)一陣，但隨著銀行貸款額度縮減，放款時(shí)間拉長(zhǎng)，客戶驟減，一些客戶在今年四五月份就訂房了，但現(xiàn)在還拖著。
“今年9月和10月，客戶整體比之前多一些，但售價(jià)仍然不好。”上述廈門(mén)中介指出，預(yù)期年底市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)更便宜的房子。
一位惠州房地產(chǎn)中介對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，往年在下半年樓市會(huì)相對(duì)火熱，但今年卻出現(xiàn)下滑，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，七八月份整個(gè)惠州的成交網(wǎng)簽數(shù)據(jù)下降了22%。
“銀行政策對(duì)貸款有所收緊，導(dǎo)致二手房不是一般的不好賣，新房也在打折。”上述惠州中介表示，有一些樓盤(pán)直接打到9折，開(kāi)發(fā)商也在想各種辦法來(lái)促銷，比如降低首付，甚至首付分期。
一線城市二手房“速凍”
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市二手房數(shù)據(jù)全線暴跌，整體數(shù)據(jù)已是多年來(lái)新低。
北京二手房市場(chǎng)全面冰凍，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年的17259套下降了27%，環(huán)比下降21%，創(chuàng)下連續(xù)18個(gè)月的市場(chǎng)最低點(diǎn)；上海9月成交套數(shù)也只有11000套，相較于8月份的18000套下降約40%；9月份，廣州二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)為6198宗，環(huán)比下降27.38%，同比下降56.04%；深圳9月成交1765套二手住宅，環(huán)比減少13.6%。
張大偉指出，從二手房來(lái)看，一線城市成交量下跌最為嚴(yán)重，首先是一線城市的限購(gòu)在所有城市中最為嚴(yán)格，其次是信貸收緊對(duì)其影響很大。
“信貸收緊最直接的影響就是二手房，其中對(duì)一線城市影響最嚴(yán)重，對(duì)二線、三線城市影響相對(duì)弱一些。”張大偉表示，但三線城市樓市也不好過(guò)，因?yàn)槿€城市的房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)飽和，并且受一些大企業(yè)“暴雷”的影響更明顯。
不僅二手住宅，新建住宅9月份也出現(xiàn)了全線明顯下調(diào)，一線城市平均成交面積環(huán)比下降超過(guò)23%，同比下降47%，二線城市也環(huán)比下降6%，同比下降30%。三線城市環(huán)比下降26%，同比下降52%。
國(guó)慶節(jié)期間，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)新增成交量達(dá)到多年最低谷，一線城市二手房接近零成交。往年出現(xiàn)的長(zhǎng)假期間三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮幾乎完全消失，三四線城市加速打折現(xiàn)象開(kāi)始明顯出現(xiàn)。
這讓和李靜一樣的不少購(gòu)房家庭，陷入了虧損之中。
王婷（化名）家里在2017年購(gòu)買了一套在角美的新房（角美位于廈門(mén)和漳州交界，屬漳州），購(gòu)入價(jià)格為19999元/平方米，但如今她計(jì)劃以16000元/平方米賣出。
“2017年時(shí)行情大好，我們就跟風(fēng)買了一套，但現(xiàn)在資金緊張，加上房?jī)r(jià)仍在下跌，我還是想賣出去，盡管賣出去要虧錢，差不多要虧60萬(wàn)。”王婷說(shuō)。
張大偉表示，導(dǎo)致樓市“速凍”的第一個(gè)原因是房貸全面收緊，放款普遍都在3個(gè)月以上，導(dǎo)致全國(guó)樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經(jīng)跌至歷史低點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級(jí)，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)達(dá)62次，疊加1-8月的420次，2021年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)482次。
“從目前的‘救市’政策看，都沒(méi)有觸及到市場(chǎng)下調(diào)的根本。‘限跌令’也根本沒(méi)有能夠擋住這些城市樓價(jià)下跌的趨勢(shì)。不少樓盤(pán)以送首付、送車、送40萬(wàn)家私卡等方式變相突破限跌令。”張大偉表示，市場(chǎng)持續(xù)低迷之下，房企唯一的自救辦法就是降價(jià)促銷，但隨著限跌政策出現(xiàn)，企業(yè)流動(dòng)性愈加緊張。
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