現(xiàn)在樓市情緒非常低迷，炒房客如同霜打的茄子，正嗷嗷等待救市的信號。
可好轉(zhuǎn)信號沒等到，“噩耗”倒是先來了。
2021年第20期的“求是雜志”發(fā)表國家主席的重要文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！贰Ｎ恼轮杏袀€(gè)非常重要的說法，要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。
這應(yīng)該是首次從國家最高領(lǐng)導(dǎo)人層面針對房地產(chǎn)稅的發(fā)聲，意義不容小覷。
今年5月，財(cái)政部多部門召開了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，但此后沒有下文，而每年房地產(chǎn)稅都會(huì)像狼來了，喜歡拉出來溜溜，但始終不見真人。
這次最高層罕見發(fā)聲，還是在樓市一片低迷之中發(fā)聲，這次要來真格的了？
樓市的弦崩本得賊緊，這猛的來一下，會(huì)不會(huì)一棍子把房價(jià)打下去？
前面的幾篇文章中，我都有提及當(dāng)前的樓市行情。
置換改善剛需不好過，投資客不好過，開發(fā)商不好過，買了房的準(zhǔn)業(yè)主也坐立不安。
大家就如同熱鍋上的螞蟻，正在熱得蹦蹦跳。
房企，是徹底躺平。
全國各地土拍正在陸續(xù)流拍中，無一幸免。
蘇州第二次集中供地，底價(jià)拿下。
南京、重慶、杭州、上海供地終止出讓，廣州第二次集中土拍50%以上的地塊流拍。
房企三道紅線加上樓市的調(diào)控，融資端無法從銀行拿錢，只好趕緊降價(jià)賣房，結(jié)果來了個(gè)限跌，好家伙，回款速度人為手動(dòng)調(diào)慢了。
現(xiàn)在房企除了著急就是著急。
畢竟恒大的前車之鑒就擺在前頭，短短幾個(gè)月，新力、富力、花樣年都傳出暴雷信號，后面估計(jì)還有排著隊(duì)的難兄難弟，大家都在等好轉(zhuǎn)的信號，都在賭ZF的決心。
房企暴雷，誰又能獨(dú)善其身？
準(zhǔn)備在樓市低迷入場的剛需，猶豫了。
恒大這么大都能暴，還有什么不可能，現(xiàn)在還有哪個(gè)開發(fā)商值得信任？
新房除了有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，還有質(zhì)量維權(quán)的隱患，畢竟做高端系的金茂府都在深圳摔了跤，還有什么不可能。
那買二手，二手房核心城市搞了二手房指導(dǎo)價(jià)，市場價(jià)的7折，要想買就只能接受抬高首付，根本吃不消。
置換買家呢，自家這套賣不出去，看中的那套又死活不肯降價(jià)，到底還換不換，如同撓心般的糾結(jié)。
于是，所有人都在等。
等一個(gè)樓市的信號，到底是向上還是向下，給個(gè)痛快話。
還有人在賭，賭的就是GJ不可能放棄樓市這個(gè)兜底經(jīng)濟(jì)的夜壺，一定會(huì)有放松的信號。
但如今看來，卻是發(fā)出截然不同的信號：
房地產(chǎn)稅要來了，樓市最危急時(shí)刻還沒過去，房價(jià)下跌才開始？
我們看回這次文章的說法：
要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。
也就是說，房地產(chǎn)稅一直在籌劃，只是在要找合適的試點(diǎn)城市推出。
之前試點(diǎn)城市呼聲最高的就是深圳和海南，一個(gè)是社會(huì)主義先行示范區(qū)，一個(gè)是自貿(mào)港，都是熱錢流入，炒房客流連忘返的地方。
但如果真要試點(diǎn)，最合理的應(yīng)該是核心大城市都挑幾個(gè)典型。
比如一線城市是深圳，還有這幾年網(wǎng)紅的炒作城市杭州，還有房價(jià)連續(xù)上漲60多個(gè)月的西安，包括合肥、成都，都應(yīng)該擇機(jī)選取作為試點(diǎn)城市。
還有一些還在房價(jià)異常高的三四線城市，都該納入試點(diǎn)范疇。
找典型的試點(diǎn)城市，這是第一步。
第二步是執(zhí)行層面，到底怎么開征，是按面積還是套數(shù)，稅率到底是多少？
首先要確定的就是：稅率
從2011年開始，國家曾選擇了上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅。但只對增量房屋征收，只對豪宅征收，稅率局限性非常大，效果也根本沒有達(dá)到。
如果再一次推出，一定是吸取了之前的教訓(xùn)，重新制定。
我們看一下美國的房地產(chǎn)稅：
美國目前的房地產(chǎn)稅稅率是1%-3%，稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算來制定，而預(yù)算應(yīng)征收的房產(chǎn)稅與房屋計(jì)稅價(jià)值總額每年都有變化，因此房產(chǎn)稅稅率每年都不同。
比如日本是固定資產(chǎn)稅，稅率是1.4%，加拿大是1%-2.3%。
如果我們按照國際的平均標(biāo)準(zhǔn)，大概率是1%的稅率。
但哪怕稅率解決了，最重要的還有征收的標(biāo)準(zhǔn)。
是按照套數(shù)征收，還是按照人頭面積征收，這也是難點(diǎn)，所以為什么房地產(chǎn)稅遲遲無法落地，因?yàn)橹贫ǖ臉?biāo)準(zhǔn)很難衡量。
美國的標(biāo)準(zhǔn)是不管你有幾套房，幾口人居住，只要有房產(chǎn)就必須按規(guī)定稅率納稅。
這倒是一種最公平的方法。
如果按照套數(shù)征收，可能出現(xiàn)的問題是，大家趕緊賣掉非核心地段的多套房，去哄搶核心地段的大戶型產(chǎn)品，就會(huì)人為造成結(jié)構(gòu)性供需失衡，富人們的大戶型在漲價(jià)，而小戶型只能留給剛需接盤。
如果按照人口征收，每人30平米的面積免征，那會(huì)出現(xiàn)：上海市中心一套120平米的房子，價(jià)值2000萬，但因?yàn)榧依锼目谌?，結(jié)果免征，而剛需在郊區(qū)一套120平米的戶型，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)人住，要繳納90平米的稅，這也不公平。
那不等于窮人納稅，富人免征？誰會(huì)愿意？
所以房產(chǎn)稅的制定才這么難，到底怎樣才能做到相對公平，這是最頭疼的。
但難歸難，從2018年我們提出要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，到2019年的穩(wěn)步推進(jìn)，再到現(xiàn)在，已經(jīng)有2-3年的基礎(chǔ)了，再結(jié)合當(dāng)下大環(huán)境，房地產(chǎn)稅真的離我們不遠(yuǎn)了。
早之前大胡子李老師不管在直播還是文章中，都提出5年內(nèi)，一定會(huì)有房地產(chǎn)稅。
現(xiàn)在高層都發(fā)聲，看來是真不遠(yuǎn)了。
房地產(chǎn)稅，能不能降房價(jià)？
我們制定房地產(chǎn)稅的初衷，是為了降房價(jià)嗎？
顯然不是，而是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，我們的必然走向。
我們經(jīng)常說房地產(chǎn)是我們經(jīng)濟(jì)壓艙石，因?yàn)榈胤絑F的財(cái)政來源就是依靠土地出讓金，只要嗷嗷賣地，就能獲得巨額財(cái)政收入，這就夠香了。
其他九牛一毛的稅收來源根本沒那么重要。
可現(xiàn)在呢，土地是不可再生的，這就意味著賣地是無法持續(xù)的。
只靠賣地來獲取收入，就會(huì)盲目推高房價(jià)，長期以往這就是民生問題，消費(fèi)上不去、生育率上不去，都和高房價(jià)有關(guān)，內(nèi)卷、躺平、和高房價(jià)也有關(guān)系。
不僅如此，2021年一季度我國宏觀杠桿率為276.8%，其中居民杠桿率72.1%，政府部門杠桿率44.5%，企業(yè)部門杠桿率為160.3%，幾乎全民處在一個(gè)負(fù)債的狀態(tài)。
而居民貸款中，房貸已經(jīng)占了家庭總負(fù)債的70%以上，信貸和債務(wù)而風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大，一旦風(fēng)險(xiǎn)殺到，危機(jī)就如同多米諾骨牌效應(yīng)一般，一路暴下去，一發(fā)不可收拾。
大家都被房貸壓住，一旦危機(jī)來臨，沒人能獨(dú)善其身。
去年年末我們的貨幣政策其實(shí)就從寬松轉(zhuǎn)向收緊，一旦貨幣收緊，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，所以為了避免房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，我們從去年就開始加緊調(diào)控，壓住還在上漲的房價(jià)，就是避免在貨幣轉(zhuǎn)向時(shí)候爆發(fā)危機(jī)。
現(xiàn)在看似是經(jīng)濟(jì)行情并不好，國內(nèi)消費(fèi)起不來，投資增速壓住，出口長期不明朗，經(jīng)濟(jì)形勢真不算好，但還是不敢輕易放松，比如經(jīng)濟(jì)的短暫低迷，更怕直接的金融暴雷。
可如果不走土地財(cái)政，我們就必須有新的稅收手段，而房地產(chǎn)稅就是作為直接稅和地方稅開征，并且能補(bǔ)充地方財(cái)政的手段。
所以對于GJ而言，房地產(chǎn)稅的意義更多在于稅收的補(bǔ)充，而不是降房價(jià)。
但我不殺伯仁，伯仁卻很可能因我而死。
雖然房地產(chǎn)稅的初衷不是暴打房價(jià)，但在如此低迷的市場情緒中再添把火，真能起到降房價(jià)的效果。
囤房的炒房客肯定會(huì)拋房，市場上短期就會(huì)出現(xiàn)供大于求，房價(jià)自然會(huì)跌。
房地產(chǎn)稅的出臺(tái)也一定會(huì)影響市場情緒，空軍會(huì)更加觀望，短期博弈進(jìn)入深度博弈，房價(jià)自然也會(huì)回歸平穩(wěn)。
地方ZF就能通過房地產(chǎn)稅達(dá)到穩(wěn)樓市、平房價(jià)、增稅收的三重作用，確實(shí)挺妙。
我們正在經(jīng)歷一個(gè)非常艱難的陣痛時(shí)期，土地財(cái)政的路子越走越窄，就像是一個(gè)巨大的瘤子，你輕易不敢一刀切掉，因?yàn)榘毯厶蟆?/div>
不敢一刀切，但始終切，哪怕流血，也得抓緊時(shí)間，否則瘤子越來越大，最后可能還得截肢保命。
現(xiàn)在要切，還得找到止血貼，要不然切了之后，血流光了，傷口好不了也沒用。
而房地產(chǎn)稅就是那個(gè)止血貼。
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