據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)于10月15日召集部分房企在北京開座談會(huì)，對(duì)房企情況進(jìn)行摸底。消息真假尚不得知。
與此同時(shí)，另一座城市的交流會(huì)“官宣”了召開日期。10月12日，成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)官方微信公眾號(hào)發(fā)布《關(guān)于召開當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行新情況新問題交流會(huì)的通知》顯示，成都市房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)將在10月14日下午召開專題交流和意見收集會(huì)，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家聽取房企意見和建議。
傾聽房企的真實(shí)聲音，這似乎是一個(gè)好信號(hào)。畢竟，市場(chǎng)流動(dòng)性遇阻，房企的日子并不好過，發(fā)出一封封“求救信”的他們也亟待被“解救”。
從國(guó)慶樓市遇冷到哈爾濱打響救市第一槍，到寧波奉化跟進(jìn)，給予購(gòu)房最高補(bǔ)貼16萬，再到成都的交流會(huì)。救市的動(dòng)作和呼聲漸起，是行業(yè)的掙扎，還是房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)圜的前兆？
01、“金九”爽約“十一”黃金周慘淡
這個(gè)國(guó)慶，房企促銷回款不太順利。
2021年，在熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)發(fā)酵和信貸監(jiān)管進(jìn)一步收緊的雙重影響下，成交規(guī)模一降再降，“金九”未至，從2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日）60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交情況來看，“銀十”可能同樣失約。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間，60個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交187萬平方米，同比下降43%，與2019年同期相比，降幅也達(dá)到33%，慘淡行情可見一斑。
分能級(jí)來看，一線購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，北京、深圳十一成交量與2020年和2019年同期相比“翻番”，放量主要集中在國(guó)慶前三天，不排除政策“高壓”下前期成交房源延遲備案影響。
二線城市穩(wěn)中有降，同比跌幅達(dá)42%，較2019年下降5成以上，不同城市間迎來此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情。如青島、濟(jì)南等內(nèi)陸城市開啟了以價(jià)換量的收割模式，部分樓盤7折賣房，以此帶動(dòng)了一波剛需集中釋放，同比2020年同期成交持增。
三四線成交明顯轉(zhuǎn)冷，同比下降49%，在不同能級(jí)中降幅居首。各城市市場(chǎng)同比跌多漲少，分化持續(xù)加?。荷蠞q城市以東南沿海居多，諸如汕頭、石獅等成交保持高熱狀態(tài)，同比上漲3成以上，與2019年同期相比，均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；而半數(shù)三四線共計(jì)23城同比跌幅在5成以上，部分經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線諸如北海、寶雞等成交量均不足1萬平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場(chǎng)慘淡程度可想而知。
02、“救市第一槍”正式打響
近幾個(gè)月，在市場(chǎng)下行壓力下，不少城市出臺(tái)“限跌令”，限制開發(fā)商降價(jià)促銷，但沒有城市直接出臺(tái)救市政策。被限制降價(jià)的開發(fā)商，只好通過首付分期、送首付、送車、送現(xiàn)金等等方式，變相降價(jià)。
直到假期后，哈爾濱打響了救市第一槍。
哈爾濱“救市”重點(diǎn)舉措
1、大中專以上學(xué)歷，首套房最高10萬補(bǔ)貼
2、新市民首套房可享1萬現(xiàn)金補(bǔ)貼
3、房企可按棟申請(qǐng)預(yù)售許可證，主體工程一層即可申請(qǐng)
4、積極引導(dǎo)支持房企開展促銷活動(dòng)
5、降低土地增值稅、保證金比例，土地款可分期支付
一口氣推出的16條利好市場(chǎng)的新舉措中，最核心的內(nèi)容：發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬預(yù)售門檻。一邊面向購(gòu)房者，真金白金給補(bǔ)貼，讓購(gòu)房者更積極去買房。一邊提振房企信心，早點(diǎn)賣房收款，土地款分期支付。
哈爾濱的救市政策，簡(jiǎn)單而直接。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，哈市政策為房企減負(fù)提出了很多務(wù)實(shí)的內(nèi)容，體現(xiàn)了非常好的關(guān)懷導(dǎo)向。此類規(guī)定，將降低購(gòu)房者入市的成本，減少了顧慮，同時(shí)在財(cái)政、金融、稅費(fèi)等方面提出了更多保障，有助于鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市。此類政策下，勢(shì)必會(huì)激活四季度的購(gòu)房需求，有助于防范市場(chǎng)交易規(guī)模下滑的風(fēng)險(xiǎn)。
此次哈市政策值得肯定，是基于市場(chǎng)的矛盾點(diǎn)采取的精準(zhǔn)舉措。當(dāng)前全國(guó)很多城市的樓市矛盾，已經(jīng)從過熱開始轉(zhuǎn)為過冷。而且過冷中也出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)問題。積極出臺(tái)政策進(jìn)行保障，符合預(yù)期。一方面有助于促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍，另一方面也有助于促進(jìn)房企經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健。
03、“房住不炒”基調(diào)下政策難言大幅放松
實(shí)際上，與哈爾濱面臨同樣困境的城市并不在少數(shù)，在持續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，救市措施是否會(huì)引起其他城市跟進(jìn)？
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，后續(xù)全國(guó)其他城市會(huì)跟進(jìn)，尤其是去庫(kù)存壓力和房企經(jīng)營(yíng)壓力較大的城市，包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。哈市政策也意味著近期政策風(fēng)險(xiǎn)有變化，當(dāng)然需要注意，政策微調(diào)中，要注意口徑和市場(chǎng)反應(yīng)，依然要在堅(jiān)持房住不炒的框架下進(jìn)行。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜也持有類似觀點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)部分市場(chǎng)調(diào)整壓力較大城市也將跟進(jìn)出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策以平穩(wěn)市場(chǎng)、緩解房企資金壓力，加快推動(dòng)中央“兩個(gè)維護(hù)”要求落地。“但值得注意的是，“哈十六條”的出臺(tái)旨在通過微調(diào)政策平穩(wěn)市場(chǎng)，邊際改善房企資金壓力，促進(jìn)正常購(gòu)房需求的合理釋放，“房住不炒”基調(diào)下全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策均難言大幅放松。”
另外，城市之間的分化格局不會(huì)發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，有的出限漲令，有的出限跌令，但目的都一樣，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。克而瑞指出，核心一二線需求依舊堅(jiān)挺，在房企推盤積極性的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)整體成交仍有望高位維持；相較而言，弱二線和廣大缺乏基本面支撐的三四線下行壓力依舊較大，信貸收緊使得本就疲軟的購(gòu)買力更加難以為繼，首付、月供壓力盡顯，去庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕。
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