過去20年，中國房地產(chǎn)行業(yè)一直在加速發(fā)展。但隨著調(diào)控的深入與不斷加碼，以及“三條紅線”“兩集中”“五檔房貸”“保障性租賃住房”“二手房指導價”等政策的陸續(xù)落地，行業(yè)賽道規(guī)則發(fā)生翻天覆地的變化。
高增長遠去是趨勢
面對行業(yè)的變化，房企們的競賽策略也進行了相應的調(diào)整。9月18日，在南方財經(jīng)全媒體集團21世紀經(jīng)濟報道發(fā)起主辦的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第21屆年會上，諸多業(yè)內(nèi)人士對于在新周期、新形勢、新理念之下，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)、安全、高質(zhì)量發(fā)展提出了豐富觀點。
中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長馮俊指出，在房地產(chǎn)發(fā)展中，首先需要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”綱領(lǐng)，在認識這一綱領(lǐng)的發(fā)展趨勢上有四個基點：擴大內(nèi)需、共同富裕、化解風險和綠色低碳消費。馮俊稱，“‘房住不炒’并非‘權(quán)宜之計’，而是長期堅持的方向，因此不要去挑戰(zhàn)中央堅持這一綱領(lǐng)的決心。”
基于這樣的政策導向，馮俊針對當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出幾點建議，包括建設宜居城市、對高層建筑（負面影響）的認識、城市更新、滿足人民群眾增長的居住和生活需要、改善住房供應結(jié)構(gòu)發(fā)展租賃住房、推動產(chǎn)業(yè)數(shù)字化等。
針對目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“冰火兩重天”態(tài)勢，中國財政科學研究院研究員、博士生導師、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康指出，一線城市曾經(jīng)有非常迅猛的上升，“然后又在調(diào)控之下非常明顯的急劇跌落”，而二三線城市總體趨勢在2015年930新政之前有三波上漲，一波比一波“上得更加有高度”。
至于“冰”的一面，賈康解釋說，三四線城市一部分去庫存的壓力沒有消化，比如東北人口凈流出數(shù)量非?？捎^，在某些城市兩三萬一套房子沒人接盤，這種情況比較極端，也是行業(yè)需要考慮的問題。
曾經(jīng)房地產(chǎn)被用來作為短期刺激經(jīng)濟的工具，因此住房的投資屬性被放大，造成一段時期內(nèi)市場的失序。對此，民生加銀基金首席經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，不應忽略中央在平衡百姓的基本消費需求和投資需求上的決心。
鐘偉指出，在這種長期的政策導向下，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長遠去也是趨勢性的，不是周期性的。“即便房地產(chǎn)的調(diào)控政策整體或結(jié)構(gòu)性的有所放緩，它也一定不會迎來新的房地產(chǎn)的周期。”
“’行業(yè)的回歸’這件事很好，回到十幾年前的玩法，未來房地產(chǎn)行業(yè)依然很有希望。”弘陽地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁袁春圍繞“房地產(chǎn)業(yè)如何破解’中年危機’”這一話題，進行了觀點分享。關(guān)于規(guī)模與安全的平衡，袁春表示，行業(yè)其實已經(jīng)達成共識了，肯定不是越大越好，而是越穩(wěn)越好。袁春認為，“其實房地產(chǎn)不存在中年危機，之前十年是年少太輕狂，現(xiàn)在挺好，回到十年前的玩法了，大家更重視產(chǎn)品，更要重視客戶，回歸到行業(yè)本來的樣子。”
開發(fā)商的三個“新角色”
進入下半場，行業(yè)是否還能維持往日的增長神話，成為業(yè)內(nèi)人士們最為關(guān)心的議題。對此，馮俊指出，房地產(chǎn)市場今后幾十年的增長，像前幾年那樣超過20%的增長，可能既不需要、也不可能。但是保持現(xiàn)在的建設規(guī)模，既是需要的，也是不可避免的。“在相當長的時間里面我們總的規(guī)模會保持（在）這么一個水平上。”
當下，開發(fā)商又該如何繼續(xù)保持發(fā)展？鐘偉指出，未來開發(fā)商不再自稱為開發(fā)商，而是需要另外三種角色：第一種角色是高大上的城市運營商，第二是美好生活的運營商，第三是居屋運維的能力。
從科技強國的角度來說，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、精瑞人居發(fā)展基金會主席聶梅生表示，強化國家戰(zhàn)略科技力量是房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的途徑之一。“回顧過去，中國房地產(chǎn)科技發(fā)展脈絡的主線是在建筑節(jié)能、綠色建筑上，現(xiàn)在全行業(yè)都在抓數(shù)字化進程，就是智慧城市、智慧社區(qū)、智慧家居這一條線，我覺得現(xiàn)在特別缺失的是工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)。”
同時，聶梅生表示，“新金融”將賦能房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。“綠債在中國是非常好的債權(quán)債務的融資工具，它的特點是非常優(yōu)惠，最近我們和發(fā)改委的投融資協(xié)會正在一起做中國房地產(chǎn)綠債的評價標準，這個已經(jīng)啟動了。”
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示：“我們這些年從新辦公和城市辦公服務的維度上試圖去圍繞著兩個維度去賦能，一個是數(shù)字和智慧化為樓宇賦能，二用數(shù)字化、智慧化賦能里面的用戶。”
在房地產(chǎn)稅方面，賈康認為，當下存在著擴大試點范圍的可能性和必要性，“除了海南之外，深圳打造中國特色社會主義市場經(jīng)濟先行示范區(qū)，理應考慮現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控這么尷尬，要趕快用經(jīng)濟手段替代行政手段，按中央的要求在共同富裕方面形成示范區(qū)，積極考慮加入試點范圍。”
物管行業(yè)增長邏輯悄然變化
值得一提的是，經(jīng)歷了資本化浪潮的沖洗，物管行業(yè)的增長邏輯正在發(fā)生變化。
雅生活集團執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍表示，在資本化浪潮中物業(yè)行業(yè)進入到新的發(fā)展時代，整個行業(yè)的聚集度在提升。“每個行業(yè)都有這樣的趨勢，以前講的物業(yè)管理行業(yè)，尤其是頭部的物業(yè)管理企業(yè)，大部分是地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)公司，增長主要來源于地產(chǎn)的供給。隨著現(xiàn)集中度越來越密集，再加上這個行業(yè)非常分散，這個整合一定是個大的趨勢。”
越秀服務執(zhí)行董事兼常務副總裁毛良敏認為，當下行業(yè)內(nèi)有各種各樣新的商業(yè)模式，也會進入各種各樣的業(yè)態(tài)，不管什么樣的業(yè)態(tài)，什么樣的商業(yè)模式，核心基礎都是把客戶服務先做好，這是行業(yè)生存的底層邏輯。
此外，多元化賽道的挖掘一直都是物企實現(xiàn)換道超車的增長密碼，與會人士認為這一賽道的擴張上應“有所為有所不為”。例如，世茂服務執(zhí)行董事兼總裁葉明杰表示，在業(yè)務擴張的時候會考慮以下因素，一是要符合企業(yè)的集中化策略，二是考慮業(yè)務的規(guī)模空間，三是業(yè)務專業(yè)性程度。
而關(guān)于行業(yè)未來的發(fā)展，龍湖智慧服務集團副總經(jīng)理王建輝提出了“一個不變，兩個轉(zhuǎn)變”，不變的是這個行業(yè)的服務屬性和民生屬性，而行業(yè)的管理方式在未來一定會發(fā)生大的變化，此外，未來在科技的賦能下，作為勞動密集行業(yè)的物管行業(yè)或許會有新的變化。
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