“A: 又不全國(guó)推廣，只是杭州而已。”
“B: 我相信很快會(huì)推廣開(kāi)來(lái)。”
這是一段網(wǎng)友的對(duì)話(huà)，背景是杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，對(duì)此，大部分網(wǎng)友都在叫好，這意味著如果買(mǎi)賣(mài)雙方能自主成交，中介費(fèi)就可以省了。
9月24日，寧波市房產(chǎn)市場(chǎng)管理中心發(fā)布《關(guān)于上線房源掛牌碼上辦應(yīng)用的通知》，指出9月26日起，該市房東在租售房屋時(shí)，可以通過(guò)手機(jī)APP“浙里辦”自主發(fā)布或委托房源。
據(jù)和訊房產(chǎn)觀察，該APP在華為應(yīng)用市場(chǎng)的安裝量已經(jīng)高達(dá)1億次，并囊括查繳社保、提取公積金、交通違法處理和繳罰、繳學(xué)費(fèi)等數(shù)百項(xiàng)便民服務(wù)應(yīng)用。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)會(huì)有更多城市推出類(lèi)似寧波這樣的服務(wù)，顯然，購(gòu)房者對(duì)此樂(lè)見(jiàn)其成，這不僅為購(gòu)房者提供更多的掛牌選擇，更重要的是，該舉動(dòng)本身意在規(guī)范行業(yè)，提高房源成交效率，是行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善的重要體現(xiàn)。
01、更多城市將上線房源掛牌功能
“房東實(shí)名驗(yàn)證→選擇出租或出售→填寫(xiě)具體的房源信息。” 此次房屋交易平臺(tái)上線主要是根據(jù)寧波市住建局?jǐn)?shù)字化改革相關(guān)部署，著力推動(dòng)房產(chǎn)交易移動(dòng)端應(yīng)用建設(shè)，平臺(tái)基本囊括了房屋有關(guān)的基礎(chǔ)信息。
具體來(lái)看，“浙里辦”提供包括出售房源個(gè)人自主掛牌、出租房源個(gè)人自主掛牌、出售房源委托中介掛牌、出租房源委托中介掛牌四大功能，房東可以輸入房屋所在街道、樓層、套型、朝向、裝修程度、掛牌價(jià)格和期限等信息，房東電話(huà)、微信等聯(lián)系方法也會(huì)在網(wǎng)上公布。
寧波并不是第一個(gè)吃螃蟹的人，上月，杭州早就推出相似功能的平臺(tái)。在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，業(yè)主注冊(cè)后即可使用“個(gè)人掛牌”功能，在線填寫(xiě)房屋客體信息、房屋權(quán)屬情況及權(quán)利人基本信息，購(gòu)房者注冊(cè)后，可查詢(xún)掛牌房源和委托經(jīng)紀(jì)掛牌房源，根據(jù)需求來(lái)篩選意向房源。
目前，人們對(duì)政府推出的房源掛牌平臺(tái)反響比較熱烈，比如，杭州平臺(tái)上線10天后，個(gè)人掛牌房源量從90套增加至970套房源，增長(zhǎng)近10倍。有購(gòu)房者對(duì)和訊房產(chǎn)表示，官方平臺(tái)可信度高，而且沒(méi)有傭金，尤其所有房源都是業(yè)主實(shí)名認(rèn)證，不會(huì)有虛假房源，很多人都對(duì)官方平臺(tái)寄予厚望
克而瑞科創(chuàng)研究總監(jiān)周赟認(rèn)為，不管是寧波這次推出的自主掛牌房源平臺(tái)，還是深圳的房屋交易全程網(wǎng)上辦理和杭州前段時(shí)間推出的房源平臺(tái)，本質(zhì)上都是為了讓房產(chǎn)交易變得更加正規(guī)化、讓房產(chǎn)交易信息更具真實(shí)性、讓買(mǎi)賣(mài)雙方交易更具安全性和便捷性。
“從近些年國(guó)家對(duì)于數(shù)字化發(fā)展的重視程度來(lái)看，后續(xù)一定會(huì)有更多的地方政府推出此類(lèi)平臺(tái)。”周赟進(jìn)一步表示，這些舉措主要是解決房源真實(shí)性問(wèn)題，提高住房交易信息透明化程度，為未來(lái)數(shù)字化政府建設(shè)打基礎(chǔ)，并進(jìn)一步優(yōu)化交易平臺(tái)的各項(xiàng)功能，來(lái)規(guī)范整體房產(chǎn)交易市場(chǎng)，提升買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)房賣(mài)房的服務(wù)體驗(yàn)和安全保障。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，規(guī)范中介行業(yè)要做到更加信息的透明化，各地都會(huì)推出類(lèi)似杭州和寧波這樣的掛牌平臺(tái)，這是未來(lái)三五年的趨勢(shì)。
02、去中介化不現(xiàn)實(shí)?
對(duì)于杭州和寧波的動(dòng)作，資本市場(chǎng)迅速做出了反應(yīng)，行業(yè)主流服務(wù)平臺(tái)股價(jià)出現(xiàn)下跌。
截止9月24日收盤(pán)，貝殼股價(jià)下跌4.56%，房天下跌4.3%，我愛(ài)我家跌2.05%，實(shí)際上，杭州官宣后的8月19日，市場(chǎng)也出現(xiàn)類(lèi)似反應(yīng)，貝殼找房、房天下股價(jià)跌幅分別為14.89%、3.11%，我愛(ài)我家股價(jià)下跌0.88%。
貝殼股價(jià)走勢(shì)圖
可見(jiàn)，此舉對(duì)房屋交易平臺(tái)確實(shí)產(chǎn)生了一定的影響，不過(guò)，目前來(lái)看，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，杭州和寧波這樣的官方信息平臺(tái)，更多是展示房源，而貝殼、我愛(ài)我家等平臺(tái)的核心價(jià)值除了真房源之外，更多是提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前還看不到后者的可替代性。
杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉直言：“房東可以把房源掛在我們平臺(tái)上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前來(lái)看還無(wú)法繞開(kāi)中介。”
“二手房交易去中介化較難成行。” 周赟認(rèn)為，政府推出的這些平臺(tái)在功能上還有待進(jìn)一步完善，比如設(shè)立資金監(jiān)管賬戶(hù)來(lái)保證交易的安全，所以短期內(nèi)并不會(huì)取代現(xiàn)有中介行業(yè)。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，業(yè)主個(gè)人掛牌只是多了一個(gè)房源展示的渠道，且只有政府官方平臺(tái)有流量的情況下才能成立，如果沒(méi)有流量，對(duì)于業(yè)主沒(méi)有任何意義。
“房東直售在國(guó)內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)空間，原因很簡(jiǎn)單，業(yè)主的期望永遠(yuǎn)是賣(mài)高。”楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，掛牌價(jià)一般都明顯超出市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)，溢價(jià)率正常市場(chǎng)條件下達(dá)到5%左右，下行市場(chǎng)中，會(huì)達(dá)到5%-10%。正是基于此，客戶(hù)一定是在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，經(jīng)過(guò)大量的帶看和比對(duì)，通過(guò)雙方談判把價(jià)格降低，個(gè)人之間直接談判的效率不高。
03、中介費(fèi)會(huì)越來(lái)越低嗎？
對(duì)于購(gòu)房者而言，政府推出個(gè)人掛牌功能，最大的吸引點(diǎn)是自主成交，節(jié)省部分中介費(fèi)。
媒體報(bào)道顯示，2021年以來(lái)，貝殼先后兩個(gè)城市上調(diào)中介費(fèi)，比如，鄭州貝殼系所有門(mén)店宣布：2021年1月起將上調(diào)鄭州地區(qū)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至3%。此前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個(gè)城市實(shí)行3％的中介服務(wù)費(fèi)。
公開(kāi)資料顯示，中國(guó)大陸的中介費(fèi)平均不到2%，屬于低費(fèi)率國(guó)家或地區(qū)。盡管有專(zhuān)家表示，相較于美國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣的費(fèi)率達(dá)到6%，阿根廷5%、德國(guó)4%、加拿大3%，中國(guó)大陸屬于低費(fèi)率國(guó)家或地區(qū)。
但由于房產(chǎn)處于大宗交易，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房?jī)r(jià)需要的中介費(fèi)高達(dá)幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)，這一直是購(gòu)房者的痛點(diǎn)，不過(guò)，未來(lái)隨著行業(yè)效率的提高，中介費(fèi)有望進(jìn)一步降低。
周赟認(rèn)為，當(dāng)前，從房屋買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)看，目前大部分房產(chǎn)中介平臺(tái)主要還是基于買(mǎi)賣(mài)雙方的信息差來(lái)賺錢(qián)，大平臺(tái)壟斷了大比例的房產(chǎn)交易信息資源，買(mǎi)房者的選擇空間其實(shí)不大，房產(chǎn)交易傭金的支出更多的是為了房產(chǎn)交易信息資源的支出。
他進(jìn)一步表示，上述新政的出現(xiàn)，給購(gòu)房者提供了更多的信息來(lái)源和選擇渠道，相對(duì)而言也可幫助買(mǎi)賣(mài)雙方降低一定的交易成本。
此前有傳言稱(chēng)，房產(chǎn)交易的中介費(fèi)都不得超過(guò)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)平均工資的三倍。對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，該傳言不可能是真的，國(guó)際上也沒(méi)有先例，但他表示，按資產(chǎn)比例收取費(fèi)用是行業(yè)慣例，至于比例的高低，值得去商榷。
“如果我們想要把費(fèi)率降下來(lái)，核心一點(diǎn)是提高行業(yè)的交易效率，這是核心，如果效率不能提升的話(huà)，光從交易費(fèi)率上去動(dòng)腦筋是沒(méi)有結(jié)果的。”張波進(jìn)一步表示。”
萬(wàn)通集團(tuán)的創(chuàng)始人馮侖認(rèn)為，怎么樣解決合理收費(fèi)的問(wèn)題，企業(yè)和政府監(jiān)管部門(mén)之間應(yīng)該有一個(gè)很好的互動(dòng)，最終建立一套規(guī)則，畢竟未來(lái)二手房的交易量會(huì)非常大，而且頻次也不算低。
馮侖表示：“未來(lái)除了貝殼，如果再多幾家，比如諸葛找房，還有多幾家市場(chǎng)化的交易平臺(tái)對(duì)費(fèi)率也會(huì)降下來(lái)，這也就是說(shuō)不是靠文件，就是靠競(jìng)爭(zhēng)，費(fèi)率也能降下來(lái)。”
04、增值服務(wù)是行業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)
當(dāng)前，房屋交易市場(chǎng)正在迎來(lái)前所未有的巨變。
一方面，平臺(tái)價(jià)值日益凸顯。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2024年我國(guó)住房交易市場(chǎng)規(guī)模 30.7 萬(wàn)億元，中介交易規(guī)模 19.1 萬(wàn)億元；其中二手房交易規(guī)模 12 萬(wàn)億元，中介交易規(guī)模 10.8 萬(wàn)億元。
另一方面，入局者逐漸增多，尤其是以開(kāi)發(fā)商為代表力量逐漸崛起，2021年以來(lái)，龍頭房企大舉布局房屋租售領(lǐng)域，比如，龍湖推出全新品牌塘鵝，開(kāi)啟了房屋租售和房屋裝修兩大主航道；萬(wàn)科樸鄰8月初在廣州開(kāi)了第一家租售門(mén)店，走出市場(chǎng)化的第一步；碧桂園服務(wù)推出租售業(yè)務(wù)新品牌“有瓦”，并收購(gòu)武漢大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)世紀(jì)宏圖。
從中報(bào)上也可以窺見(jiàn)房企對(duì)租售服務(wù)的重視，明源地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收入環(huán)比增長(zhǎng)69%，碧桂園的收入增長(zhǎng)88%，旭輝的增長(zhǎng)148%，萬(wàn)物樸鄰新房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較去年同期增長(zhǎng)647%！
數(shù)據(jù)來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院，根據(jù)公開(kāi)資料整理
對(duì)此，周赟認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商推出自己的租售平臺(tái)核心目的是解決營(yíng)銷(xiāo)訴求。他表示，今年越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展中的智慧營(yíng)銷(xiāo)方向逐漸做出了成績(jī)，比如通過(guò)公私域流量渠道擴(kuò)大銷(xiāo)售觸點(diǎn)、通過(guò)老帶新、全民經(jīng)紀(jì)人等方式提升與潛在客戶(hù)的連接，這些都是為了盡快實(shí)現(xiàn)去存量化化，有效降低負(fù)債率。
雖然如此，但開(kāi)發(fā)商介入勢(shì)必將影響房屋交易市場(chǎng)的生態(tài)，張波認(rèn)為，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市，比如，一二線城市，頭部中介所占的份額比例會(huì)越來(lái)越大，至于房企旗下的交易平臺(tái)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)挑戰(zhàn)還是比較大的，但未來(lái)會(huì)有個(gè)別房企在這方面能夠趟出一條路。
政府、傳統(tǒng)中介、開(kāi)發(fā)商等力量正在攪動(dòng)房屋交易市場(chǎng)，這無(wú)疑是一種強(qiáng)大的推動(dòng)力量，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入更成熟的發(fā)展階段。
周赟認(rèn)為，中國(guó)的一二線城市都在走向或已進(jìn)入存量房交易為主的市場(chǎng)，因此未來(lái)房產(chǎn)交易平臺(tái)更多的突破點(diǎn)是基于房產(chǎn)交易全流程化增值服務(wù)提供，比如前端的VR看房，后向的一站式裝修設(shè)計(jì)等。
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