在經歷了近年來行業(yè)深度洗牌和市場沉淀后，長租公寓市場進入新的發(fā)展機遇期。
9月23日，仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《中國長租公寓市場白皮書》指出，10家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。
今年以來，在“畢業(yè)季”效應疊加租賃利好政策的扶持作用下，7月租金均價達到年內高峰。尤其是中央及多個地方政府發(fā)布對長租公寓行業(yè)的資金監(jiān)管政策，同時出臺金融、稅務等方面的支持政策，助力長租公寓行業(yè)步入健康發(fā)展軌道。
值得一提的是，今年10月1日起將正式執(zhí)行的《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部、稅務總局和住建部聯(lián)合發(fā)布）明確，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產稅。
從野蠻生長到理性回歸
今年8月，中國青年報社發(fā)布的一份關于青年人租房的問卷調查結果顯示，79.8%的受訪青年在租房上踩過坑，82.5%在租房上存在困擾，66%期待加強行業(yè)監(jiān)管。
事實上，自2014以來7年時間里，長租市場已經歷了從野蠻生長到理性回歸的發(fā)展過程。
“剛開始，大家還沒有脫離開發(fā)的魔咒，但很多企業(yè)為了擴張，在一些不適合做長租的城市或區(qū)域，將一些賣不掉的物業(yè)拿來做長租公寓，彼時長租公寓就像回收站，地產開發(fā)流動性不好的資產，一股腦的擠到了這里。”綠地香港菁舍長租業(yè)務負責人孫漠林告訴《每日經濟新聞》記者，市場錯位、定位錯位、產品錯位等一系列錯位之下，不可能推出來好的長租公寓產品。
于是，長租公寓也迎來爆雷潮。據不完全統(tǒng)計，2017-2019年共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂或無法再經營，2020年傳出爆雷消息的長租公寓企業(yè)超20家。
“之所以爆雷，是因為這類企業(yè)加了很多金融的玩法，為了搶奪市場，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客。”孫漠林表示，這種通過虧損來搶占市場的方式，背后需要有實力強大的資本支撐，否則燒錢模式就難以持續(xù)，一旦現金流斷裂，公司就會迅速倒閉。
不過今年以來，長租公寓市場不斷迎來各項利好。
今年的政府工作報告中提出，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等措施，緩解大城市住房問題。“十四五”規(guī)劃則從土地供應、稅收優(yōu)惠、租賃企業(yè)保障等方面提出指導性要求，促進租賃住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
與此同時，金融、稅務上的各項支持政策也不斷推出。
今年7月初，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》指出，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進實現全體人民住有所居。7月下旬，財政部、稅務總局和住建部聯(lián)合發(fā)布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》明確，自10月1日起，租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅。
此外，今年上半年以來，一線城市加強監(jiān)管力度，住房租賃資金被全面納入監(jiān)管。
如廣州住建局要求，廣州市行政區(qū)域內的租賃住房企業(yè)在廣州市的商業(yè)銀行中開立全市唯一的住房租賃資金“政銀企”三方監(jiān)管賬戶，并通過該監(jiān)管賬戶收取租金及押金。同時鼓勵采取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。深圳、上海均提出，租賃住房企業(yè)應在當地注冊的商業(yè)銀行中開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。
針對“租金貸”業(yè)務，北上廣深更是明確租賃住房企業(yè)不得要求承租人使用“租金貸”。銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
數據來源：各城市資源規(guī)劃管理局，觀點指數整理
此外，今年實施的22城“雙集中”供地新政明確要求，在年度計劃中單列租賃住房用地的占比一般不低于10%?？傮w來看，22城披露的2021年住宅用地計劃總供應19546.05公頃，租賃用地計劃總供應2119.53公頃，占比達10.84%。
各項利好政策之下，長租公寓市場也將朝著更加規(guī)范、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。
仲量聯(lián)行調查顯示，2021年大部分投資者對國內長租公寓穩(wěn)定回報率的預期集中在4.5%至5.5%之間，相比2018年有明顯的下降趨勢。對于未來5年的穩(wěn)定回報率走勢，45%的投資者認為會保持平穩(wěn)，39%的投資人認為會下降。
從“離場”到“進場”
在企業(yè)端，大型房企非但沒有退出，反而爭相加大了布局力度。如龍湖、萬科等頭部房企就在持續(xù)布局租賃住房航道。
年報顯示，2018-2021年上半年，萬科泊寓開業(yè)增速分別為100%、83.33%、29.45%以及16.26%，龍湖冠寓開業(yè)增速分別為253.33%、41.51%、20%以及18.99%。
今年上半年，泊寓營業(yè)收入13.19億元，同比增長25.6%，整體出租率達95%，客戶凈推薦值達85%，續(xù)租率達58%；冠寓營業(yè)收入達10.66億元，同比增長45.63%，整體出租率達94.1%。
“長租公寓是國家解決住房矛盾的重要手段之一，要堅持長期主義，首先就是要把經營做好，然后資產才能保值增值。”孫漠林認為，長租公寓市場仍然是高速增長的潛力市場，預計到2025年將保持24%復合增長率。目前，頭部企業(yè)仍未形成能力代差，后發(fā)機會仍然存在；市場機構化水平較低，長租公寓占租房市場的比例不足10%。從經營效益上講，敬畏市場，真正沉下心把運營做好的企業(yè)才能夠脫穎而出。
仲量聯(lián)行調查顯示，“資產價值過高”以及“土地和資產獲取困難” 一直以來都是長租公寓市場投資者面臨的兩項最大挑戰(zhàn)。對于大部分機構型投資人而言，存量改造是進入國內長租公寓投資市場的主流模式。但國內一線城市核心區(qū)存量資產的價格普遍偏高，再加上項目改造成本、投資回報率往往低于機構投資者的預期。投資者有必要深入市場租賃需求特征，在非核心商務區(qū)或產業(yè)園區(qū)尋找適合的投資機會。
來源：仲量聯(lián)行2021年長租公寓投資市場現場調查問卷
值得一提的是，長租市場經過7年發(fā)展，經營能力不足的企業(yè)已陸續(xù)離場，而在今年以來各項利好政策及強監(jiān)管之下，又有不少新的企業(yè)進軍長租公寓領域。
今年上半年，珠江租賃推出首個長租公寓品牌“珠實新寓”，首創(chuàng)置業(yè)推出首個集租式品牌“繁星”，恒隆地產則推出長租公寓品牌“恒隆府”，綠地香港推出長租公寓品牌“菁舍”。
如位于北京的首創(chuàng)繁星十八里店屬于集體土地入市建設租賃住房項目，通過背靠鄉(xiāng)政府、國企操盤，首創(chuàng)繁星十八里店將帶來40年長租運營時間。總建筑面積約40萬平米，估算總投資43.6億元，預計2022年3月首期入市，可為市場提供超過6500套租賃住房。
再以綠地香港為例，9月17日，菁舍上海富錦路店剛剛開業(yè)。目前綠地香港在上海已開業(yè)長租公寓1302間，平均出租率在97%；下半年待開業(yè)間數2342間。未來5年綠地香港計劃將在一線城市開業(yè)長租公寓6萬-8萬間。
值得注意的是，在保障性租賃住房受重視程度不斷加深的背景下，住房租賃市場的融資環(huán)境也不斷收緊，融資資源向頭部企業(yè)靠攏。據觀點指數不完全統(tǒng)計，今年上半年參與住房租賃融資的市場主體主要有萬科、保利、華潤置地、金地、大華集團等，融資資金多數用于住房租賃項目建設。
“當下的長租市場，客戶認可和資本市場認可是兩個指標：一個是規(guī)模，一個是效益。而中小型長租公寓企業(yè)要把自己的每一套做到極致，形成錯位競爭，而不是去拼規(guī)模。”在孫漠林看來，長租如果要去提高坪效，要去做長短結合和增值服務，關鍵是把每個環(huán)節(jié)都做到極致。高效企業(yè)往往通過提高坪效的方式來降低空置率，比如市場上精品酒店坪效能夠脫穎而出，就是因為減去了SPA、餐飲，把有效空間都用到了房間上。
仲量聯(lián)行認為，未來隨著租賃需求升級，以及開發(fā)商、投資機構及其他市場參與者的深度參與，長租公寓產品有望加速迭代更新，長租公寓市場將在質量和數量上均更上一個新臺階。
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