21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵 上海報(bào)道

“今天剛剛拿到合同，還沒(méi)網(wǎng)簽?zāi)亍?rdquo;9月15日，林溪（化名）從銷售手里拿過(guò)一份一手房購(gòu)房合同時(shí)，臉上表情帶著興奮與擔(dān)憂。她告訴一起去樓盤的朋友，其在7月份就搖到了上海第三批住宅供應(yīng)的其中一個(gè)樓盤，并順利買到房子。但由于上海一手房網(wǎng)簽管控比較嚴(yán)，直到兩個(gè)月后，林溪才拿到購(gòu)房合同準(zhǔn)備網(wǎng)簽。

與之對(duì)應(yīng)的是，上海二手房市場(chǎng)自8月份推出“三價(jià)就低”的銀行按揭政策以來(lái)，成交進(jìn)入斷崖式下滑狀態(tài)。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，上海8月份新建商品住宅成交面積90.83萬(wàn)平米，同比下降8%；成交均價(jià)為57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3萬(wàn)平米，同比下降25.12%，成交均價(jià)為38207元/平方米，同比下降7.45%。

“市場(chǎng)與往年相比確實(shí)不一樣了。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海嚴(yán)控一手房網(wǎng)簽數(shù)量；二手房在“三價(jià)就低”之后又出現(xiàn)成交下滑，比如8月份就只有1.7萬(wàn)套，相比此前的月均2.3萬(wàn)套，直接少了6000套成交量。

二手房量縮價(jià)跌

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房8月成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增掛牌量也有所降低。此外，8月份上海二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次下降，環(huán)比下降8%，同比下降5%。

自7月份以來(lái)，上海二手房已呈現(xiàn)兩個(gè)月的成交下跌，目前是量縮價(jià)跌的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)流動(dòng)性明顯減弱。綜合二手中介機(jī)構(gòu)的分析，市場(chǎng)變化主要受三個(gè)方面的影響：首先是因?yàn)楸据唭r(jià)格屬于短期跳漲，上半年大部分拆遷補(bǔ)償款資金進(jìn)入二手房市場(chǎng)；其次，今年上海針對(duì)二手房調(diào)控的力度在增加，從供給端的房東到流通端的中介、再到提供資金的金融機(jī)構(gòu)，都有針對(duì)性的限制。比如核驗(yàn)價(jià)對(duì)于二手房市場(chǎng)預(yù)期就有很大影響，雖然表面看只是影響了外網(wǎng)展示，但實(shí)際上有效地降低了購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的預(yù)期。核驗(yàn)價(jià)直接導(dǎo)致二手房市場(chǎng)掛牌量大量下架，供給量的減少導(dǎo)致成交的下降；最后，“三價(jià)就低”影響了首付比例和貸款成數(shù)、降低了支付能力，部分購(gòu)房者被動(dòng)下調(diào)預(yù)算。當(dāng)前住房按揭貸款額度緊張，銀行放款周期拉長(zhǎng)到4-6個(gè)月，無(wú)論一二手房都積壓了大量的排隊(duì)房源。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，上海一二手聯(lián)動(dòng)比較明顯，很多置換需求是把二手房賣掉后再買新房，由于二手房賣不掉導(dǎo)致新房也買不成，因此又連累新房市場(chǎng)。隨著調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計(jì)后市上海住房市場(chǎng)仍呈下降趨勢(shì)，尤其是二手房市場(chǎng)下跌要超過(guò)新房市場(chǎng)。

9月初，不少中介人員都接到了一些房東急售的房源，降價(jià)幅度從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)不等。

一手房成交周期緩慢

9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斬。根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（8.30－9.5）新建商品住宅成交面積18.2萬(wàn)平方米。

“正常情況下應(yīng)該是18萬(wàn)平方米以上，接近20萬(wàn)平方米甚至多一點(diǎn)。”盧文曦指出，除了成交下跌，一手房成交節(jié)奏明顯放緩了。九月份以來(lái)，上海新開(kāi)盤只有一個(gè)，還有幾個(gè)處于認(rèn)籌階段。以往的情況是，九月一手房市場(chǎng)基本上就開(kāi)始加速跑，為“金九”開(kāi)局準(zhǔn)備。像今年這樣的開(kāi)局，往后肯定成交量接不上。二手房的帶看量也下來(lái)了，消費(fèi)者的觀望情緒很明顯，9月基本上沒(méi)看到簽約。不止盧文曦，滬上不少中介人士都認(rèn)為，上海今年的“金九”“金”不起來(lái)了，“銀十”呢？只能寄希望于所有的新盤都能夠開(kāi)盤，但上市不代表馬上就能夠開(kāi)盤，要先排隊(duì)認(rèn)籌，還有一個(gè)先后順序。

市場(chǎng)觀望情緒和銀行放貸周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致一手樓市節(jié)奏出現(xiàn)了明顯放緩。

林溪的買房經(jīng)歷也表明，上海目前正在嚴(yán)控新盤出貨與銀行放貸的節(jié)奏。“控節(jié)奏，控流量，控情緒。”盧文曦指出，因?yàn)榻衲曜≌泄?yīng)，所以整個(gè)樓市節(jié)奏全部打亂了，不見(jiàn)得淡季一定會(huì)淡、旺季也不一定會(huì)旺了；一手房控網(wǎng)簽，成交量也不見(jiàn)得全部是正常流量，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都吃不準(zhǔn)到底是市場(chǎng)真的不好還是調(diào)控的結(jié)果，但是流量控制是一定的。

中介人員對(duì)于客戶的咨詢，大多數(shù)會(huì)表明目前處于調(diào)整階段，但市場(chǎng)很快會(huì)回暖。

為了凸顯公平性，上海最近還對(duì)一手房項(xiàng)目調(diào)高入圍比。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，這并不意味著調(diào)控的放松。大部分放寬入圍人數(shù)的項(xiàng)目都是比較熱門的項(xiàng)目，基本上比較確定將會(huì)有大量的人去認(rèn)購(gòu)，這個(gè)時(shí)候一味去卡認(rèn)籌率，不僅不利于維護(hù)市場(chǎng)的良性運(yùn)行，反而可能會(huì)適得其反，再次導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)難、買房難的局面，從而違背新房搖號(hào)政策的初衷。

此外，定向放松入圍空間也反映出當(dāng)前市場(chǎng)主要矛盾的變化。當(dāng)前市場(chǎng)的主要矛盾，已經(jīng)由搖號(hào)政策出臺(tái)前購(gòu)房人數(shù)太多導(dǎo)致中簽率太低而買不到房子的矛盾，轉(zhuǎn)化為積分頻繁創(chuàng)新高導(dǎo)致入圍太難依然買不到房子的矛盾。

對(duì)于市場(chǎng)中的買家而言，上海一手房這樣的調(diào)整，聚焦于緩和熱門項(xiàng)目的積分比拼，也有助于緩解因供應(yīng)暫停而積壓太久的購(gòu)買需求釋放的壓力。

面對(duì)如此局面，今年恐怕要看年底成交總量才能給樓市定性。正如盧文曦所言，近期一手房源供應(yīng)的短缺，令上海樓市“金九”的起步較為艱難。雖然有所反彈，但成交低于20萬(wàn)平方米的“冷熱”線，說(shuō)明在持續(xù)政策作用下市場(chǎng)即便想營(yíng)造出“金九”的交易氛圍，買家入市意愿不一定有前期那么高漲。

“一手房還算是穩(wěn)定，包括現(xiàn)在認(rèn)籌的幾個(gè)盤，據(jù)說(shuō)又要觸發(fā)積分制了，就說(shuō)明市場(chǎng)需求還是穩(wěn)定的，沒(méi)有太大的問(wèn)題。”盧文曦認(rèn)為，上海一手房短期成交可能還會(huì)震蕩格局。

更有房企人士指出，上海這樣的樓市局面至少要延續(xù)到明年一季度。