多位分析人士表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預計將繼續(xù)回落，新房預計“金九”成色稍顯不足。
一線城市樓市入秋
在政策的層層加碼之下，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，今年開局成色不足。進入9月份以來，延續(xù)此前下跌趨勢，北上廣深等一線樓市成交幾乎清一色出現(xiàn)量價齊跌。在“房住不炒”的指導思想下，樓市正進入冷靜期。
受需求釋放、“學區(qū)房”追捧、違規(guī)資金流入等因素疊加影響，北京市二手房市場上半年經(jīng)歷了一輪偏熱潮，這讓存量市場成為樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場。
為此，嚴禁炒作學區(qū)房、打擊“假離婚”買房、嚴查樓市違規(guī)行為、嚴禁“貨不對板”、教師輪崗破除學區(qū)房“神話”等政策接連落地。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房成交量自6月以來保持環(huán)比下降，價格雖仍有上揚，但漲幅連續(xù)兩個月縮小，開始釋放平穩(wěn)信號。
“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，二手房市場觀望情緒正在加重。
新房方面，北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月北京新房成交市場“微涼”，總成交額和成交量連續(xù)兩個月出現(xiàn)下跌情況，且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。
但北京鏈家研究院院長高原向記者強調(diào)，9月新房成交不可控因素較多，短期內(nèi)難以預測，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，接下來雖有首批集中供地項目入市，也很難對整體市場造成顯著沖擊，預計價格會維持總體穩(wěn)定。
整體“穩(wěn)預期”力度加強的大背景下，多位受訪分析人士均表示，北京二手房后續(xù)成交規(guī)模預計將繼續(xù)回落，新房預計“金九”成色稍顯不足。
學區(qū)房領跌
“最近還是那個樣子，一潭死水似的，成交很少。”北京西城德勝片區(qū)一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，這個曾被譽為“頂級學區(qū)”的片區(qū)，近期成交情況依然處在冰點以下。
以一套建成于1980年的老舊公房為例，房子建筑面積38平方米，6月中旬掛牌價為866萬元，買家出價800萬元也沒能談到業(yè)主心里去。而近日，這套房最終以680萬元成交了，前后差價達到120萬元。
7月初，北京西城嚴格實施多校劃片入學政策，迅速拉開了學區(qū)房降價的大幕，德勝、月壇“頂級學區(qū)”里，大幅降價的案例層出不窮。
在21世紀經(jīng)濟報道記者的走訪中，甚至有賣家僅隔一個月，就少賣了150萬元，這甚至是三線城市一套房的總價。
8月25日，北京公布將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，對學區(qū)房炒作起到釜底抽薪的作用，權(quán)威人士紛紛表示，“如果實施徹底，以后都沒有‘名校’概念了，最多只是片區(qū)均衡，對學區(qū)房價格是根本的打擊”。
一系列重錘之下，北京頂級學區(qū)房價格大幅下調(diào)。
而西城學區(qū)房降價情況并非孤例。
對應海淀區(qū)“超級牛小”中關(guān)村(000931,股吧)三小的蜂鳥家園，一直被稱為海淀學區(qū)房的“晴雨表”。該小區(qū)房屋在2021年初的“學區(qū)房漲價潮”中，曾創(chuàng)下“一夜?jié)q價20萬元、30萬元”“半年漲價150萬元”的紀錄。
目前蜂鳥家園的在售數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)業(yè)主心理也開始出現(xiàn)松動。一套建筑面積51.63平方米的1室0廳房屋，報價720萬元，單價不到14萬元/平方米，還有談價余地，這種價格幾乎回歸到了本輪漲價前水平。
二手房成交持續(xù)下行
北京二手房市場也開始做出反應。
8月5日，北京住建委對已經(jīng)相對嚴格的樓市調(diào)控再次打補丁，封堵“假離婚”買房問題，規(guī)定原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，離異夫妻任何一方均不得在北京市購買商品住房。
“我一個客戶，原本打算辦個離婚，之后把3套房都放到一個人名下，趁機再買套房子的，這下子買不成了。”北京朝陽一名房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，而這種情況也不是個例。
北京市住建委相關(guān)負責人也曾介紹過，“317新政”之后，北京離婚購房的情況呈擴大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。“這既影響了調(diào)控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風險和道德風險。”他表示。
“假離婚”買房行為被政策封堵之后，一定程度上降低了北京二手房市場的熱度。
北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年8月北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)為15942套，環(huán)比下降10.7%，已連續(xù)兩個月下行。
許小樂告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，北京二手房成交量8月單月同比下降約兩成，但仍超過2019年同期約兩成；價格方面雖保持上漲，但漲幅連續(xù)兩個月縮小，釋放了平穩(wěn)信號。
“從9月上半月的情況看，北京二手房市場成交量仍保持穩(wěn)中向下。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因是，經(jīng)過上半年的集中入市后，購房需求有所降低，市場觀望情緒加重。”許小樂表示。
北京中原市場研究部則分析認為，二手房成交量持續(xù)下跌的原因，一是在于整體調(diào)控及貸款額度收緊等政策影響，下半年各銀行二手房信貸支持力度明顯下滑，政策威力不容低估；二是，隨著去年年底開始的一輪二手房價的追漲，二手房買家的熱情逐漸回落，供需雙方拉鋸戰(zhàn)達到新的平衡點，市場進入一個相對僵持狀態(tài)。
業(yè)主報價信心方面，8月份中原報價指數(shù)為24.04%，環(huán)比下降12.41個百分點，指數(shù)連續(xù)6個月回落，二手預期持續(xù)回落。
“預計從嚴政策威力下，二手房成交規(guī)模將繼續(xù)回落，市場‘入秋’。”北京中原市場研究部表示。
新房“微涼”
以“相對健康”著稱的北京新房市場，在嚴格調(diào)控之下，呈現(xiàn)出總體趨穩(wěn)的態(tài)勢。
北京中原新房數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京新房連續(xù)2個月量價齊跌，成交均價再次刷新今年月度新低，且9月前兩個周的成交套數(shù)持續(xù)環(huán)比下滑。
根據(jù)中原新房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月北京新房市場總成交額335.88億元，環(huán)比7月下跌23%；成交量5112套，環(huán)比下滑19%；成交均價為51598元/平方米，環(huán)比減少3362元/平方米，為今年月度新低；套均價657萬元，環(huán)比7月減少38萬元。
在北京嚴查樓市違規(guī)行為并真真切切處罰了新城控股(601155,股吧)等公司項目的大背景下，北京東五環(huán)一新房項目工作人員告訴記者，項目都在正常推，沒有什么急切心理。
另一方面，北京首批集中供地項目9月開始將陸續(xù)入市，新房補充供給能否帶來新房市場的變化？
北京鏈家研究院院長高原分析認為，相關(guān)新房供給一定程度上能夠促進當前市場交易活躍程度，但不會影響當前市場交易價格。
“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，今年首批土地供給從地塊、建設標準來看更偏向于改善型與品質(zhì)型產(chǎn)品，是對現(xiàn)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的有效補充。諸多項目在同區(qū)域內(nèi)已數(shù)年未供給同定位產(chǎn)品，會一定程度上激發(fā)目標群體購房興趣。”高原表示，同時，由于首批土地實行“一地一策”方式，價格與周邊同定位產(chǎn)品普遍接近，加之北京市對新房市場秩序整頓趨嚴，相關(guān)產(chǎn)品入市很難對整體市場造成顯著沖擊。
高原強調(diào)說，雖然市場價格在改善型產(chǎn)品占比提升的驅(qū)動下會有所上升，但這是結(jié)構(gòu)性因素，并不意味著漲價了，具體到單一片區(qū)或單一產(chǎn)品類型來看，價格將會維持總體穩(wěn)定。
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