“我不久前解約了，把定金的20%(1萬元)賠給了房東，若不是中介找好了下家，可能損失會更多。”日前小依(化名)對第一財(cái)經(jīng)記者說道。解約的原因是，根據(jù)“三價就低”政策，她能貸到的貸款直接減少了75萬元左右，這就使她要付更多的首付，而原本就掏空家底買房的她拿不出這筆錢了。
此前第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，8月初上海各銀行二手房房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
當(dāng)時就有分析稱，新政的出臺在一定程度上將提高購房者的首付成本。如今，新政實(shí)施不足一月，這一影響已經(jīng)顯現(xiàn)。在二手房交易市場中，像小依這樣的人還有許多。記者注意到，在社交平臺上，有多個網(wǎng)友反映能貸到的房貸大大減少，并因此影響了購房。
第一財(cái)經(jīng)從多位銀行、中介人士處了解到，目前交易中心給出的涉稅評估價多為網(wǎng)簽合同價的5～7折。對于購房者而言，這無疑會降低貸款金額。
而除了貸款減少外，二手房購房者還面臨的一個問題在于，房貸放款周期也拉長了。多重因素影響下，當(dāng)前二手房市場似乎已陷入觀望期。
涉稅評估價多為5～7折
小依是從今年5月開始看房的，主要是為了結(jié)婚做準(zhǔn)備。挑選了許多地方后，小依最終相中了一套位于青浦區(qū)匯金路附近的房子，這時，時間已經(jīng)過去了3個月。
8月6日，小依和她男朋友領(lǐng)了結(jié)婚證。巧合的是，也正是這一天，上海多家銀行陸續(xù)開始以“三價就低”原則審核二手房房貸金額。“三價”指的是合同網(wǎng)簽價、交易中心涉稅評估價以及銀行評估價。
所謂合同網(wǎng)簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對于房產(chǎn)的評估價格；房產(chǎn)交易中心涉稅評估價，主要由房產(chǎn)交易中心自動評估。
于是在8月7日，小依和房東一起簽了涉稅核驗(yàn)價的審核單子，然后送去交易中心審核。大約5個工作日后，房地產(chǎn)交易中心的涉稅評估價反饋回來了。
“只有162萬元，而我們合同價是278萬元，相當(dāng)于打了五八折。”小依說。
由于是首套房，按照162萬元計(jì)算，小依可貸的額度是105萬元左右；而若按照之前的政策，小依大概可貸180萬元，這就意味著，她要再拿出75萬元來付首付。
“我和家人實(shí)在湊不出了這筆錢了，只能選擇解約?？恐薪閹兔f(xié)調(diào)，最終房東答應(yīng)了和平解約。”小依感慨道。協(xié)商結(jié)果是，賠償房東20%的定金。
相比其他人，順利解約的小依還算比較幸運(yùn)。記者注意到，在社交平臺上，有網(wǎng)友如此寫道，“我在上海9年了，近期選擇了買房，結(jié)果房管局新政策‘三價就低’出臺后，核驗(yàn)價非常低，貸款縮減90萬元，也就是要求手上現(xiàn)金翻一倍。已交定金，房東不愿意協(xié)商歸還，進(jìn)退兩難。”
在近期二手房交易市場中，和小依一樣受“三價就低”新政影響而選擇棄購的人還有很多。多位銀行、中介人士在接受記者采訪時也均提到，市場上棄購率比較高。
“畢竟按照評估價，很多人貸不到那么多錢，就只能違約了。”一位21世紀(jì)房地產(chǎn)中介對記者稱，現(xiàn)在如果買二手房，按首套計(jì)算，以前首付是3.5成，目前最起碼要準(zhǔn)備5.5成或者6成；若是二套，那就要準(zhǔn)備到8成左右，否則很容易違約。
第一財(cái)經(jīng)也從數(shù)位國有大行、股份行信貸經(jīng)理處了解到，自新政實(shí)施以來，房地產(chǎn)交易中心的涉稅評估價多為網(wǎng)簽合同價的5～7折。
“之前大家都希望房地產(chǎn)交易中心給出的涉稅評估價能和掛牌前的交易核驗(yàn)價一致，這樣就會有一個預(yù)判。但從近期的反饋來看，兩者并不一樣。”一位國有大行分行個金部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，交易核驗(yàn)價多為市價的9折，而涉稅評估價大約是在5～7折，但不排除個別高于網(wǎng)簽合同價的，具體要看地段等。
此處提及的交易核驗(yàn)價，是指上海自2021年7月19日起，對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價格信息的核驗(yàn)。規(guī)定沒有通過掛牌價格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
在業(yè)內(nèi)人士看來，“三價就低”政策和交易核驗(yàn)價的出臺對上海二手房市場產(chǎn)生了較大沖擊。尤其是“三價就低”，一定程度上減少了市場交易量。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實(shí)現(xiàn)降低首付比例，減少自身資金占用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現(xiàn)在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利于二手房市場降溫。
放款周期長達(dá)半年以上
除了貸款減少外，二手房購房者還面臨的一個現(xiàn)實(shí)問題在于，房貸放款周期也拉長了。
第一財(cái)經(jīng)記者近期走訪、致電多家國有大行及股份行分支行了解道，有的銀行已經(jīng)暫停受理二手房房貸業(yè)務(wù)，有的銀行表示從受理到放款要半年之久，還有銀行則明確稱無法確定放款時間。
“我們暫時不接受二手房房貸業(yè)務(wù)了，額度比較緊張，之前的一些存量的還沒處理完；新房房貸業(yè)務(wù)還在做。”中國銀行某支行信貸經(jīng)理對記者說。
“現(xiàn)在我們支行的二手房房貸基本停了，因?yàn)橐呀?jīng)超負(fù)荷了，就算接，也不知道要多長時間。”工商銀行某支行信貸經(jīng)理稱。
農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理也表示，目前只做幾家合作房中介的業(yè)務(wù)，其他的二手房房貸業(yè)務(wù)暫時不接；基本上新房房貸做得比較多。
另在股份行方面，記者了解到，多家招商銀行支行暫停了二手房房貸，光大銀行、廣發(fā)銀行等雖然在做，但普遍反映時間較長，比如從受理到審批可能只需兩周，但放款的話大概要半年之久，甚至更長時間。
銀行房貸額度的緊張，主要源于房地產(chǎn)貸款集中度管理政策的實(shí)施。今年是該政策實(shí)施的第一年，在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，上半年，A股41家上市銀行中，有超六成的銀行涉房類貸款占比較去年末下降。
其中，有21家銀行的個人住房貸款占比降低，占比過半。包括中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲銀行等。這在房貸市場上的直觀體現(xiàn)就是，購房者的房貸越來越難辦了。
實(shí)際上，在房地產(chǎn)貸款集中管理制度出臺之時，就有分析稱，其將對個人住房貸款規(guī)模產(chǎn)生較大影響，個人按揭杠桿端將出現(xiàn)適度收縮。
如今，在“三價就低”、銀行信貸額度收緊等政策疊加影響下，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)上海二手房市場成交量將下跌。
這一情況已有跡可循。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環(huán)比下降15%，同比下降16%，成交金額819億元，環(huán)比下降13%，同比下降15%，均總價343萬元，環(huán)比和同比分別增長2%。
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