中國樓市調(diào)控的決心從沒有像今天這么堅(jiān)定，這么深入根本。
前段時間，新政提出，熱點(diǎn)城市土拍封頂溢價率只能到15%。消息剛傳出來，底下十幾個城市立馬就中止了二次供地。
還沒等外界反應(yīng)過來，以往猶如脫韁野馬般的土地，就再次被掛在各市官網(wǎng)：
頂破了天，也就是15%的溢價率。
而在此之前，這些城市原本的封頂溢價率是多少呢？
天津，最高封頂溢價率達(dá)50%，深圳45%，杭州、南京30%......甚至乎，重慶首輪土拍根本沒有設(shè)置封頂溢價率，最高的地塊直接干到了129%，翻了一倍有余。
現(xiàn)在，任你土地多金貴，還是有什么別的壞心思，統(tǒng)一削平頭處理。
就連以往一邊壓數(shù)據(jù)，一邊通過競配建、競自持這些手段，間接抬高土地價格的方法，也被毫不留情地指出：
“不得以競配建等方式增加實(shí)際地價。”
很明顯，調(diào)控已經(jīng)不要紙面數(shù)據(jù)了，而是要真切落地到具體的民生感受。
畢竟，人們有沒有動力買房生娃，看的不是統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，而是房產(chǎn)銷售、中介還有房東嘴里說出來的數(shù)字。
未來，中國樓市的調(diào)控規(guī)劃中，要落實(shí)到房價這個終端，政府和土地這個關(guān)鍵一環(huán)，絕對不會缺位。
畢竟，只有管住賣面粉的人，面粉和面包才有穩(wěn)住的可能。
這不，在新政提出沒多久，作為社會主義先行示范區(qū)的深圳就率先出手，繼首推二手房指導(dǎo)價后，通過房地聯(lián)動，讓新房價格實(shí)現(xiàn)了剛性下降。
深圳的大轉(zhuǎn)向，是否意味著樓市“只漲不跌”的神話徹底終結(jié)？讓房價實(shí)現(xiàn)剛性下跌，是可復(fù)制、可推廣的嗎？
讓我們回到深圳身上尋找答案。
深圳這次真的搞出來了大動作，乍一看是讓利房企，根本卻在于惠及民眾。
具體有五個規(guī)則調(diào)整：
1.強(qiáng)化“房地聯(lián)動”，進(jìn)一步下調(diào)住房銷售限價；
2.競自持租賃住房+搖號；
3.嚴(yán)格落實(shí)購地資金審查機(jī)制；
4.強(qiáng)化企業(yè)信用約束；
5.健全市場準(zhǔn)入機(jī)制
先說第一點(diǎn)。
在8月29日發(fā)布的二次土拍公告中，深圳的封頂溢價率從45%，統(tǒng)一下調(diào)至15%，同時下調(diào)限價盤售價3%-9.1%，最大力度將近打了九折。
光看這個百分比，你可能沒有什么實(shí)際感受。
以未來房價降價幅度最大的前海桂灣地塊為例，原本的商品住房毛坯房最高均價為9.9萬元/㎡，調(diào)整為9.2萬元/㎡，降幅為7000元/㎡。
而今年一月份，同板塊的龍光前海某限價樓盤的毛坯房，開盤均價就已經(jīng)去到了10.7萬元/㎡，還被闊綽的深圳人民爭破了頭，一日掃光。
再算上今年五月份深圳發(fā)布的裝修價格指導(dǎo)意見，未來這個地塊開盤，就算是全精裝修，也只需要9.7萬元/㎡。
這意味著，明后年的新房，會比今年的房子還便宜。
就這一招，直接按死了未來三年內(nèi)的房價預(yù)期。還唱漲？三年后的房價比現(xiàn)在都低，投資客還敢抄底嗎？
至此，深圳的房價組合拳已經(jīng)形成閉環(huán)：
一招指導(dǎo)價鎖死二手房價格，讓一手房失去套利空間，再降低地價，進(jìn)一步下調(diào)新房價格，讓房價徹底失去炒作空間。
今年五月份，我們就關(guān)注到深圳房價開始扭頭下跌，結(jié)束了連續(xù)23個月的上漲行情。盡管跌幅不大，但我們判斷，這具有極大的信號意義。
果不其然，隨后的幾個月里，深圳的房價一路下探，再也沒有向上的趨勢。
就連7月二手房成交量也僅為2557套，根據(jù)《證券日報》統(tǒng)計(jì)，近10年時間里，深圳二手住宅單月成交低于這個數(shù)字的情形，僅出現(xiàn)過8次，
圖源：南方都市報
可以判斷，這幾年內(nèi)，將有一大批人加入觀望隊(duì)伍，在等待的過程中攢足首付款，在真正居住需求的驅(qū)使下，穩(wěn)妥上車。
這一招，有可能在一線城市推廣。
對于深圳政府而言，今后房價上漲將會完全可控。再進(jìn)一步來講，深圳的一二手房房價，有望在政府的引導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性輕微回調(diào)。
畢竟，根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)時報的說法，深圳需要“實(shí)現(xiàn)全體人民共同富裕上‘先行一步’，成為新一輪深化改革開放，推動共同富裕的成功范例。”
既然要共同富裕，首先要保障全體人民住有所居。
這個表述出自8月31日國新辦舉辦的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會。
注意了，不是居者有其屋，也就是說，重點(diǎn)并非讓所有人買得起房，而是有房可住。
而這也是深圳這次土地出讓的重要調(diào)整。
1.租賃住房引入政府-市場雙主體運(yùn)行
這次，在出讓的22宗地塊中，2宗為全周期自持住宅，6宗在達(dá)到地價上限之后競配建“全年期自持的市場租賃住房”面積，上限40%。
全周期自持的意思就是，房企拍地后只租不售，需要持有70年，該過程自負(fù)盈虧。
早在2017和2018年，深圳就推出全年期自持的租賃住房。由于這類土地資金回籠周期長，因此均被具有國資背景的深圳市人才安居集團(tuán)拿下。
這次，深圳希望通過更低的地價以及稅收優(yōu)惠，在租賃房供給這一塊，引入更多市場化企業(yè)，豐富租賃房數(shù)量。
2.全面學(xué)習(xí)新加坡住房模式，以公共住房為主，商品房為輔
除了上述八宗地塊外，剩下的14宗地塊，也都涉及公共住房，包括安居型商品房、人才住房以及公共租賃住房。
此外，根據(jù)2018年頒布的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，今后，公共住房會占住房供應(yīng)總量的60%左右，剩下的才是商品住房。
遠(yuǎn)的不說，光是今年，深圳就會新增6萬套新房，4萬套公房和10萬套租賃住房。
從需求端來看，深圳常住人口高達(dá)1756萬人，與此同時面積僅為上海的1/3，廣州的1/4，北京的1/8，算下來主城區(qū)的人口密度已經(jīng)快要趕上上海。
然而，根據(jù)2018年房博會的數(shù)據(jù)，深圳商品住房僅為181萬套，加上城中村等其余住房，共計(jì)1065套住房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旺盛的住房需求。
為買不起房的流動人群，打造的“高翻臺率”租賃住房，以及便宜易上車的公共住房，將會成為今后的主流。
因此，真正需要關(guān)注的是，今后商品住房的供應(yīng)將會少于公共住房，這意味著，優(yōu)質(zhì)的商品住房依舊是稀缺資產(chǎn)，并且會有強(qiáng)勁且持續(xù)的需求支撐。
自1987年12月，敲下拍賣國有土地使用權(quán)第一槌以來，深圳就率先開啟了住房商品化改革，為國家住房制度改革提供了大量經(jīng)驗(yàn)。
幾十年過去了，深圳也率先摸索了新加坡式的多層次住房供應(yīng)體系，并將成為全國唯一一個全面推行這種體系的城市。
當(dāng)然，個中經(jīng)驗(yàn)，其他城市也將受益匪淺。
今后，北京決策，深圳示范，浙江推廣，多城選擇性執(zhí)行，將會是樓市調(diào)控的常見場景。
對于深圳的一線兄弟城市北上廣而言，對于價格的嚴(yán)控，乃至下調(diào)是極有可能參考推廣的。
作為粵港澳大灣區(qū)的另一
雙子星，廣州在二次土拍規(guī)則中同樣使出了地價-房價聯(lián)動的招式。
主要針對的是黃埔和南沙兩個去年上漲較多的區(qū)。其中，黃陂地塊未來項(xiàng)目售價最高僅為46796元/㎡。
然而，當(dāng)前黃陂板塊在售的保利翔龍?zhí)靺R，吹風(fēng)價已經(jīng)去到了5-5.5萬/㎡，另一個融創(chuàng)翔龍廣府壹號，近期加推吹風(fēng)價已經(jīng)逼近6萬/㎡。
即將推出的新盤房價比未來兩三年的房子還貴，同樣打爆了整個板塊的價值預(yù)期。
與此同時，廣州的二手房參考價雖然來得最遲，但力度最大，基本折扣在5-8折之間，如中?；ǔ菫?，目前在鏈家網(wǎng)的成交均價為17.5萬元/㎡，參考價格僅為9.3萬元/㎡。
對于需求極為旺盛的一線城市而言，長期來看，這其實(shí)就是在建立起全面的房價指導(dǎo)和控制體系。
短期來說，就是用時間換空間，鎖死二手房和金融杠桿，讓買房人的需求延遲爆發(fā)，以穩(wěn)定房價。
當(dāng)然，這招對于更多的城市就不太適用了。
8月11日，昆明房協(xié)召開座談會，提出要整改“惡意降價行為”；
8月29日，唐山市政府約談十家房企，要求他們“不要再降價了”；
9月1日，長春市在此前限跌10%的基礎(chǔ)上，提出給予人才和農(nóng)民購房補(bǔ)貼，同時企業(yè)可對這類人群給予備案價85%以內(nèi)的優(yōu)惠折扣。
一句話，基本面不夠強(qiáng)和沒有人口大量流入的城市，折騰不起來，別說降價了，現(xiàn)階段他們最大的任務(wù)還是托底，保持房價穩(wěn)定。
因此，二三線城市更多還是嚴(yán)抓房地產(chǎn)亂象，從民生角度出發(fā)。
二次土拍中，多個城市強(qiáng)調(diào)整治房地產(chǎn)秩序，包括禁馬甲、落實(shí)購地資金審查機(jī)制、健全市場準(zhǔn)入機(jī)制等，避免房企的高風(fēng)險經(jīng)營行為和“大而不倒”的路徑依賴，把整個行業(yè)拖下水。
這一點(diǎn)，看最近鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，讓多地為之出手的某大就知道了。
此外，多個城市還特別對房屋品質(zhì)有專門要求，從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，這也是對此前只限房價做的方向一次糾偏。
目前看來，已經(jīng)有杭州、合肥、成都、南京四個城市對于房屋品質(zhì)有專門要求。當(dāng)然，相關(guān)的政策規(guī)定已經(jīng)發(fā)布多時，問題只在于是否執(zhí)行到位。
至于房價調(diào)控還會不會再加碼？
前幾日國新會舉辦的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”發(fā)布會尾聲，南都記者提了一個關(guān)鍵問題，即“力爭用三年左右的時間實(shí)現(xiàn)整個房地產(chǎn)市場秩序的明顯好轉(zhuǎn)”，具體包括什么措施。
倪虹的回應(yīng)是：開發(fā)的偷工減料、買賣的虛假廣告、租賃的克扣租金、物業(yè)收費(fèi)不透明等人民群眾反映的問題。
房價調(diào)節(jié)并不在此列。
回到文章開頭的問題：
深圳讓房價實(shí)現(xiàn)剛性下跌，是可復(fù)制、可推廣的嗎？
當(dāng)前，各大城市的調(diào)控已經(jīng)基本到位，穩(wěn)房價是基調(diào)，等樓市泡沫擠出后，有著扎實(shí)的買房需求和良好基本面的城市，才是真正有價值的城市。
而對于這些城市，政策調(diào)控，只能讓需求得到延遲滿足。
沒有人口和強(qiáng)支撐面的城市只是一地泡沫，總有一天會原形畢露。
因此，買房的第一原則是：把錢放到讓自己放心的城市。
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