杭州樓市長達5年只漲不跌的神話終于破滅了。
虛火旺盛的杭州二手樓市，進入了量價齊跌的下行通道，預計8月成交量相比4個月前腰斬，不少大戶型業(yè)主開始降價百萬出貨，有熱門小區(qū)房價跌了三成。
在2015年觸底后，從2016年開始至今杭州樓市已經度過5年“慢牛期”，杭州牛市周期之長，已經遠遠超越了北上廣深。
根據安居客數據，杭州房價均價從2016年1月份的17271元/平方米，一路漲至今年8月份的31667元/平方米。根據中國房價行情網，杭州住宅平均單價從2017年時的兩萬出頭達到了現在的接近38000元/平方米。受到城市規(guī)劃概念利好，部分熱點板塊漲幅更是驚人。
瘋狂搶人、天量賣地，一二手嚴重倒掛導致“打新”謀求暴利的風氣充斥全城，曾經的電商網紅之城被貼上如同深圳一樣的“炒房之城”標簽。
“8·5調控新政”出臺后，“萬人搖”消失了，二手房價格下行，杭州樓市正在重回正軌。
二手房“逃頂”時刻提前來臨
“很多杭州人都認為亞運會是樓市‘逃頂’最后機會，沒想到這個時刻提前來了。”去年“打新”了杭州一套房子的新杭州人牛薇對第一財經說。
在“8·5樓市新政”出臺后，杭州大約30%的房票被廢，隨即2萬多套新房集中入市，讓虛高的二手房市場雪上加霜，終于有業(yè)主按捺不住開始降價。
新政頒布首日，杭州就有多達711套二手房降價，是漲價房源的4倍多。降價也賣不動，成了杭州二手樓市的常態(tài)。
在杭州價值最高、最熱門板塊錢江新城，近一個月不少豪宅房源開始降價。
“我這邊一套總價3150萬的房子，上周業(yè)主降價100萬；還有一套1550萬的房子，在調控出臺5天以后降了50萬。這幾套房子近一個月都只有個位數的帶看，基本沒有成交意向。”杭州錢江新城一家中介門店的經紀人告訴第一財經。
大熱板塊錢江世紀城有亞運會概念加持，紅盤不斷，但二手房也進入下行通道。“有一套900多萬的房子，業(yè)主一直在糾結要不要降價，降10萬、漲5萬這樣反復操作，但是新政以后還是一下子降了20萬。最近一個月很多帶看是0的房源，我們也會打電話勸業(yè)主把價格再下調些。”錢江世紀城板塊一位中介表示。
從杭州二手房過往成交歷史看，月成交量達到12000套，是歷史較高水平，而6000套則是成交低位。這樣大的起伏在不到半年間已在杭州市場上演。
今年3月，由于大批購房者在1月-2月的一輪樓市“打新”中鎩羽而歸，杭州二手房市場迎來一波高潮，當月成交超過11500套，4月為10029套，但之后就在不斷下滑。
5月份，杭州二手房成交量跌破一萬套，為9013套；6月份成交量僅剩8000多套；7月實現四連降，只有6314套。8月前三周頹勢加劇，全月預計大概率跌倒6000套以下，同比也大降約40%。
從4月到8月，杭州二手房市場成交量“腰斬”，上一次月成交量跌破6000套還是三年前。
一開始多數業(yè)主還抱持惜售心態(tài)，市面上降價房源非常少，到了7月份，由于對調控政策有預判，杭州所有區(qū)域內的降價小區(qū)數量均已超過漲價小區(qū)，降價趨勢十分明顯。
根據中國房價行情網，今年7月杭州13個區(qū)縣中，只有四個區(qū)的平均單價是環(huán)比上漲的，還有9個區(qū)均下跌，最高環(huán)比跌幅接近7%。
根據杭州當地媒體報道，跌幅最大的小區(qū)是濱江區(qū)繽紛西苑，跌幅為30.71%，杭州主城區(qū)大戶型二手房降價百萬也不是個案，城西的文鼎苑、拱墅的合景天鑾等小區(qū)都有降價超過100萬的二手房。
“房子是這幾年來杭城最熱話題，但大家肯定不認為房價能一直漲，從過去的經驗來看，很多城市在辦完大型運動會以后，房價就會下跌。”牛薇說。
在一些市民眼里，部分熱點板塊過去幾年漲幅尤其驚人。錢江新城，從五年前單價約4萬多元，漲至現在掛牌價普遍超過10萬元/平方米；錢江世紀城，借著亞運會的東風，從2016年是兩三萬的價格，漲至如今二手掛牌價達八九萬；未來科技城從2.5萬元漲至6萬元；不限購的臨安近5年從7000元/平方米的均價漲到現在的兩萬均價,房價翻了3倍。
“我希望杭州的房價能跌一跌，現在很多板塊的二手房價是虛高的，根本不合理。這次樓市調控新政終于沒有玩虛的，確實讓杭州樓市降火了。”在一家國企工作十多年的楊蔓已經在杭州買了兩套房，手中沒有了房票，她認為二手房價虛高對有意置換的市民來說并無好處。
紅盤“打新”信念正在動搖
杭州樓市有個熱門詞匯——紅盤。
不是區(qū)位好、質量好或者開發(fā)商品牌響，就能被稱為“紅盤”。在杭州買房，要學會區(qū)分紅盤、偽紅盤、粉盤、雞肋盤。紅，代表著熱度，即參與打新的人數是否遠遠超過預期，如果出現上萬人報名登記，樓盤就穩(wěn)居紅盤范疇之內。
杭州第一個“萬人搖”紅盤是良渚的融信瀾天，當時凍資剛開始實行，浩浩蕩蕩的搖號大軍擠滿了杭州各大銀行，后來，杭州人對這種現象已見怪不怪。
紅盤背后，往往是板塊內一二手房的嚴重倒掛。嚴重到什么程度？很多杭州人認為，只要打新到一套紅盤的房子，紙面財富就能增加幾百萬乃至幾千萬，相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。還有不少外地人把戶口遷到杭州，就是為了掙一次樓市打新紅利。
比如核心板塊錢江新城，一二手房的最高價差達到了6萬元/平方米，新房限價7萬元/平方米，板塊內部分次新二手房單價高達十二三萬。對于購房者來說，“買一套、賺一套”的心理預期強烈。
因此，雖然北上廣深、蘇州、南京都經歷了樓市周期波動，從2018年4月起實施購房搖號的杭州，其樓市熱度卻經久不絕。
而動輒5%以下甚至1%以下的中簽率，也讓很多急著買房的購房者流向了二手房市場，板塊內二手房又因為新房的難買程度而繼續(xù)抬價，新房因二手房房價上漲而更加火爆、去化更快。
如今，隨著二手房市場量價齊跌，紅盤的倒掛神話也在破滅。
原本市場期待度超高的“亞運村三兄弟”，在“8·5新政”后，4300多套房源一次性集中入市。按照杭州奧體板塊的一二手倒掛價差來算，無論搖中哪一套，都能“賺”個三五百萬。結果，紅盤“褪色”，最終登記情況略冷，已結束登記的綠城桂冠東方首批房源整體中簽率高達15.2%，既不觸發(fā)限售，也不觸發(fā)拼社保。
“我幸運地搖中綠城亞運村第一批的大戶型，但是最終放棄了。”在一個杭州本地購房群中，網友“曉艾”對第一財經說。
曉艾表示，亞運村大戶型房源非常好，但是自己預算不夠，搖中后，他一度想找親朋好友合作購房，結果被拒絕了，“這在以前很難想象，現在大家都怕高位接盤，一是對虛高二手房的后市不太看好，二是現在杭州的貸款利率也非常高，超過6.2%”。
杭州人民可以參考的一個城市是深圳。一年多前，深圳也有嚴重的一二手倒掛和“萬人搖”現象，在經歷嚴厲調控后，深圳二手樓市速凍。
“最近一直有消息在傳，說杭州也可能學習深圳，出臺二手房指導價，這可是針對房價虛高的大殺器。”曉艾表示。
今年3月，杭州就已經開始管控二手房房價，要求中介機構不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息，所有二手房掛牌之前，都必須通過官方二手房備案系統(tǒng)審核。這被稱為二手房價管控的“杭州模式”，相較深圳模式更溫柔一點，但很難說更嚴厲的調控是否已經在路上。
賣地第一城
5年前，作為電商網紅之城，擁有數量較多的新興科技企業(yè)，且房價低于一線城市，杭州被很多青年人才視為友好的安家落戶之地。
而現在，經歷瘋狂搶人、天量賣地、調整區(qū)劃等一系列“精準”的操作，杭州維持了超長周期的樓市慢牛。一次次樓市“萬人搖”、上千萬元的“炒樓”暴利以及火爆的土拍，讓杭州短期很難撕下“炒房之城”的標簽。
從2017年起，杭州開始領跑新一線城市的搶人大戰(zhàn)，并且不斷放寬落戶條件，至2019年時只要求大專及以上人才在杭工作即可落戶。
到了2020年，杭州常住人口達到1194萬，比2010年多了324萬。這三百多萬人，大部分都是2017年以后才涌入杭州的。
從2011-2014年，杭州每年新增常住人口僅為3.76萬、6.4萬、4.2萬、4.8萬人、12.6萬人。
根據杭州發(fā)改委統(tǒng)計數據，到了最近五年，杭州年均增加了55萬人！人口突然大量涌入，造成了短期樓市供不應求的局面，杭州二手房房價的暴漲也正契合人口上漲周期。
吸入人口的同時，杭州開啟了天量賣地。2018年，杭州賣地攬金2440億元，超過北上廣深；2019年全年賣地2840億元，再居全國首位；2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；今年上半年，賣地收入超過2000億，又回到了全國第一。
配合大規(guī)模賣地，杭州調整區(qū)劃，擴大城區(qū)面積，錢江新城、錢江世紀城、未來科技城、錢塘新區(qū)、奧體、城西科創(chuàng)大走廊、杭州云城等各種板塊崛起，一方面，基礎建設水平大幅提高，城市布局趨向更合理；而另一方面，許多熱點板塊的房價被炒至虛高。
今年5月，杭州第一次集中供地，又創(chuàng)下一個全國攬金第一名的紀錄，44宗土地到達封頂價，多個板塊創(chuàng)樓面價新高，但這也許是杭州土拍最后的瘋狂。
杭州地價高到本地房企都受不了了。宋都股份寧愿損失5000萬保證金也要退地，本土房企“老大哥”濱江對投資者公開訴苦稱拿地利潤率只剩下1%-2%，也有外來拿地房企測算要虧損10%以上。
原本房價相對友好的杭州，成為了處處炒樓市概念的城市，就連去年螞蟻集團籌備A H股上市，都成為了未來科技城板塊樓市炒作的理由，結果螞蟻上市之路中斷，杭州樓市現在也終至拐點。
最新的消息是，杭州重新發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，未來土拍不會再有超過15%的溢價。
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