面對(duì)“拿地貴”，許多開發(fā)商忍不住了。
“上半年首輪集中供地，熱點(diǎn)城市呈現(xiàn)非理性的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況超出預(yù)期，房企補(bǔ)倉意愿非常強(qiáng)烈，土拍表現(xiàn)十分內(nèi)卷。”在近期舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂股份(600823,股吧)管理層表示。
時(shí)代中國(guó)管理層更是直接喊話，除了房?jī)r(jià)穩(wěn)定，也希望地價(jià)穩(wěn)定！
截至目前，公開發(fā)聲的不止這兩家。因拿地難、拿地貴、不賺錢，房企一改曾經(jīng)的淡定面孔，在業(yè)績(jī)會(huì)上“大吐苦水”。上半年，有人如履薄冰、謹(jǐn)慎出手，有人干脆避開了集中供地的城市，下沉到三四線尋找生存機(jī)會(huì)。
回望五個(gè)月前，土拍市場(chǎng)迎來巨變，22個(gè)城市土地集中供應(yīng)，意在降低市場(chǎng)熱度、增加信息透明度。中信證券(600030,股吧)在研報(bào)中稱，土地市場(chǎng)改革，可以說是行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖。
當(dāng)時(shí)，房企雖有些手忙腳亂，但總體上也是支持調(diào)控的。融創(chuàng)中國(guó)董事局主席孫宏斌還曾表示，不調(diào)控的話，這個(gè)行業(yè)沒辦法干，房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天了。
不過，經(jīng)過首輪檢驗(yàn)，開發(fā)商可謂難掩疲憊，唯有幾家穩(wěn)健的國(guó)企央企還能談笑風(fēng)生。
土拍難度不斷提升
三道紅線、信貸收緊、集中土拍、商票監(jiān)管……2021年，在重重調(diào)控下，房企經(jīng)歷了兵荒馬亂的半年。“集中供地”讓房企經(jīng)歷了“過山車”般的心境。
年初，自然資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年22個(gè)重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，堅(jiān)決貫徹“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署。
政策一出，房企忐忑不安又不乏期待。當(dāng)時(shí)，某TOP5房企人士告訴記者，集中出讓單次宅地供應(yīng)量加大，對(duì)房企資金要求比較高，整體可降低房企爭(zhēng)搶熱度。在新政執(zhí)行初期，能抑制土地?zé)岫?，降低溢價(jià)率。
然而，首輪土拍真正打響后，多方博弈升級(jí)，事態(tài)發(fā)展越來越超出企業(yè)預(yù)期。
首先是地價(jià)攀升。廣發(fā)證券(000776,股吧)研報(bào)顯示，根據(jù)各地規(guī)資局?jǐn)?shù)據(jù)，“兩集中”首批供地942宗，成交889宗，對(duì)應(yīng)出讓金1.07萬億元，成交建面1.12億平方米，名義樓面價(jià)9532元/平方米，較2020年增長(zhǎng)34.2%。
“第一批集中供地，土地放量雖然比較大，但各個(gè)城市仍然在土地價(jià)格端有所提高。一是起拍價(jià)提高，二是價(jià)外配建或競(jìng)自持，直接或間接提高土地價(jià)格。”正榮集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。
“集中供地是為了把地價(jià)限下來，但從第一次供地的情況來看，效果不好。”三盛控股管理同樣表示。
地價(jià)抬升的直接影響就是，房企利潤(rùn)空間被壓縮。“上年集中供地的城市，其實(shí)我們公司一塊也沒拿。”寶龍地產(chǎn)稱，如果土地太貴、房?jī)r(jià)控制、監(jiān)管趨嚴(yán)，這個(gè)生意是不可行的。
據(jù)悉，首輪土拍后，有家開發(fā)商做了北京首輪供地的完整復(fù)盤，在和很多房企對(duì)接了成本數(shù)據(jù)后，結(jié)論是幾乎所有地塊的利潤(rùn)率都是負(fù)的，少的負(fù)一兩個(gè)點(diǎn)，最多的昌平兩塊地：負(fù)十二三個(gè)點(diǎn)。在融資趨緊、利潤(rùn)受限等多種壓力下，“觀望”成為不少房企的選擇。
以世茂股份為例，該公司上半年僅在杭州、長(zhǎng)沙、寧波斬獲3幅商辦綜合用地，總價(jià)為45.7億元，總計(jì)容建筑面積約46萬平方米，而其去年共斬獲11宗地塊，計(jì)容面積277萬平方米。“公司土儲(chǔ)相對(duì)充裕，因此嚴(yán)守投資底線。”
奧園管理層也稱，上半年，集團(tuán)新增項(xiàng)目不多，可售貨值約178億元，權(quán)益地價(jià)42億元，樓面地價(jià)6161元/平方米。“現(xiàn)階段的主要工作，是加緊布局三道紅線的問題，因此在投資方面，更關(guān)注現(xiàn)有舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。”
在此之下，渴望地價(jià)漲幅能稍微放緩，已是多數(shù)房企的心聲。
“之前的限制主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)，地價(jià)基本上沒有限制。就算有限制，也是將成本轉(zhuǎn)移到代建和其他方面。”時(shí)代中國(guó)方面稱，還是希望在地價(jià)方面有所約束，有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和政策的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定。奧園方面表示，上半年的土拍，雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價(jià)明顯提高。后續(xù)第二輪集中供地，希望對(duì)地價(jià)有相應(yīng)的緩沖辦法。
二輪供地有望“打補(bǔ)丁”
土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，顯然與“三穩(wěn)”初衷不符。有消息稱，8月中旬，監(jiān)管層召開了閉門會(huì)議，對(duì)部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新部署。
在地價(jià)方面，會(huì)議要求“單宗地溢價(jià)率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率”；在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)等方式確定競(jìng)得人。
緊隨著這一消息的傳出，多地延期了第二批土地的出讓。
8月6日，深圳發(fā)布公告稱，中止已經(jīng)掛牌了的22宗地塊的出讓，已繳納的保證金原路退回；10日，天津先是將61宗地塊出讓延期，此后將地塊最高限價(jià)下調(diào)，最高溢價(jià)率調(diào)降至15%，并表示將以搖號(hào)的方式確定地塊競(jìng)得人。
8月13日，原本應(yīng)披露第二批地塊信息的上海，掛出“將于9月集中出讓公告”的信息。同日，福州宣布土拍延期至9月8日的同時(shí)，也將地塊的最高溢價(jià)率設(shè)置為不得超過15%。
18日，已經(jīng)發(fā)了第二批集中供地新規(guī)的杭州，暫停了31宗地塊的集中掛牌。與此同時(shí)，包括長(zhǎng)沙、青島、濟(jì)南、蘇州、沈陽等在內(nèi)的十余個(gè)城市已經(jīng)發(fā)布公告，延期或調(diào)整第二輪集中供地計(jì)劃。
各城市紛紛調(diào)整供地節(jié)奏，第二批集中供地“打補(bǔ)丁”的新規(guī)，能否使土地?zé)岫鹊玫娇刂?，成為業(yè)內(nèi)共同的期待。多家房企判斷，第二、第三次集中供地，規(guī)則應(yīng)該會(huì)有所改變，市場(chǎng)走向有望趨于平穩(wěn)。
三盛控股管理層稱，第一批拿地的整體毛利率，都不會(huì)非常好，所以二次供地調(diào)整了招拍掛模式，包括搖號(hào)、競(jìng)配建競(jìng)品質(zhì)等，開發(fā)商的參與度會(huì)更高。“如果一個(gè)行業(yè)將沒有品質(zhì)的產(chǎn)品提供給客戶，是不應(yīng)該的。”
正榮方面表示，第二批集中供地提出溢價(jià)率漲幅限制，不能超過15%，不能通過其他形式直接推高土地價(jià)格。第二批地出來后，預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)合理的利潤(rùn)空間留給企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展會(huì)更有好處。
值得注意的是，雖然土拍規(guī)則有望打補(bǔ)丁，但在融資趨緊、“拿地銷售比”等重重限制下，房企已不能重復(fù)無限制舉債、擴(kuò)張的老路。不管龍頭還是中小房企，均需轉(zhuǎn)變發(fā)展心態(tài)、對(duì)行業(yè)規(guī)模增速有個(gè)重新認(rèn)識(shí)。
“整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)速度，肯定是要適當(dāng)調(diào)整一下的。”寶龍方面表示，集團(tuán)的內(nèi)部邏輯就是守住“三道紅線”。在各種限制情況下，能做到多好，就盡力做到多好，不會(huì)勉強(qiáng)為了增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。
榮盛發(fā)展(002146,股吧)直接表示已放棄規(guī)模增長(zhǎng)。“我們要放棄規(guī)模，審慎投資，做好長(zhǎng)期思想準(zhǔn)備。”管理層稱，如今的市場(chǎng)情況跟以往不一樣，之前遇到情況可能來個(gè)刺激，這次要做好長(zhǎng)期思想準(zhǔn)備，切實(shí)管理好流動(dòng)性。
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