“大亞灣的海水都是購(gòu)房者的眼淚”“曾經(jīng)的睡城已經(jīng)蘇醒”……對(duì)于深圳客而言，惠州的大亞灣和惠陽(yáng)樓市是一個(gè)很特別的存在。大量新房的供應(yīng)之下不乏購(gòu)房者，但二手房交易卻并不算熱絡(luò)，這也是大部分深圳客對(duì)大亞灣、惠陽(yáng)樓市的印象。

出乎市場(chǎng)意料的是，惠州樓市近期再次成為熱點(diǎn)，最新推出的調(diào)控新政要點(diǎn)在于優(yōu)化土地競(jìng)品規(guī)則、地塊住宅銷(xiāo)售限價(jià)、重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民出售新建商品住房等，而這一次的“重點(diǎn)片區(qū)”主要就是大亞灣和惠陽(yáng)。由于東莞早已實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)措施，大亞灣和惠陽(yáng)的加入讓“臨深限購(gòu)圈”終于形成。而在“臨深限購(gòu)圈”之下，深圳客對(duì)于臨深片區(qū)樓市的看法產(chǎn)生了哪些變化？

深圳客反應(yīng)理性

“我給你發(fā)幾個(gè)大亞灣在售的新盤(pán)，有時(shí)間去看的話(huà)我開(kāi)車(chē)接您。”在羅湖東湖片區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理很是熱情，“今年深圳的房子不好賣(mài)，所以我們也代理深圳周邊的新盤(pán)。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大亞灣和惠陽(yáng)加入“臨深限購(gòu)圈”反而成為不少房產(chǎn)中介推銷(xiāo)的工具：“現(xiàn)在只能買(mǎi)一套，再不買(mǎi)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。”不僅如此，高鐵開(kāi)通和生活配套逐漸完善，加之深惠地鐵相互連接的預(yù)期，不少深圳客依舊關(guān)注大亞灣和惠陽(yáng)。

不過(guò)，與房產(chǎn)中介的熱情相比，記者對(duì)多位購(gòu)房者進(jìn)行隨機(jī)采訪(fǎng)后得到的答復(fù)卻顯得有些平靜，多數(shù)受訪(fǎng)者表示不會(huì)以現(xiàn)在的價(jià)格在大亞灣和惠陽(yáng)買(mǎi)兩套以上的房子。不僅如此，大亞灣和惠陽(yáng)的新房依舊大量供應(yīng)。由此可見(jiàn)，盡管實(shí)施限購(gòu)，深圳客的反應(yīng)還是比較理性。

記者發(fā)現(xiàn)，目前惠陽(yáng)和大亞灣片區(qū)的新房售價(jià)多數(shù)在每平方米15000元至22000元之間，靠近高鐵惠州南站和緊靠深圳坪山區(qū)的新房房源價(jià)格相對(duì)較高。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，惠州上半年一手住宅成交均價(jià)約每平方米1.2萬(wàn)元，同比上漲9%。被納入限購(gòu)的惠陽(yáng)區(qū)和大亞灣區(qū)一手住宅成交量均破萬(wàn)套，更關(guān)鍵的是兩個(gè)區(qū)域成交均價(jià)漲幅均超10%，這或許也是大亞灣和惠陽(yáng)實(shí)施“限購(gòu)”的原因。

美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰指出，大亞灣、惠陽(yáng)區(qū)本地人購(gòu)買(mǎi)占比相對(duì)比較少，而且據(jù)其不完全統(tǒng)計(jì)，外地客在大亞灣、惠陽(yáng)區(qū)購(gòu)買(mǎi)第二套的比例應(yīng)該不會(huì)超過(guò)10%。“其實(shí)政策更多還是對(duì)市場(chǎng)、購(gòu)房者心理上的影響，未來(lái)市場(chǎng)還是以平穩(wěn)為主。”

臨深片區(qū)二手房交易成“痛點(diǎn)”   

選擇到惠州購(gòu)房的深圳者中，有受投資風(fēng)潮影響而來(lái)的投資客，也有因?yàn)樯钲诘母叻績(jī)r(jià)外溢而來(lái)的剛需客。樂(lè)有家成交數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年深圳購(gòu)房者一如既往是惠州市場(chǎng)的主力軍，占比為52.8%，深圳客到大亞灣區(qū)和惠陽(yáng)區(qū)置業(yè)的占比分別為33%和19%。在靠近惠陽(yáng)區(qū)政府的一處主打江景的新房項(xiàng)目，有銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，目前項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)在每平方米16500元左右，深圳客的比例在40%左右，惠州本地的客戶(hù)約占一半。

在這些深圳客當(dāng)中，絕大部分都是購(gòu)買(mǎi)一手新房，等到進(jìn)入二手房市場(chǎng)，都會(huì)面臨難賣(mài)、叫不上價(jià)的局面。黃華（化名）的經(jīng)歷或許也是許多深圳客的真實(shí)寫(xiě)照。

2018年選擇在大亞灣買(mǎi)房的黃華，回想起剛搬來(lái)大亞灣時(shí)的情景，顯得尤為興奮。“那個(gè)時(shí)候每天早上6點(diǎn)起床，6∶30就出門(mén)趕深惠1線(xiàn)公交到雙龍地鐵站，然后再轉(zhuǎn)幾站地鐵到吉祥站，大概8∶30到公司。”黃華說(shuō)。當(dāng)時(shí)，黃華出于自住兼投資的需求，以單價(jià)近14000元的價(jià)格全款買(mǎi)下了一套三居室。目前，該小區(qū)在各中介平臺(tái)的報(bào)價(jià)多數(shù)在每平方米15000元到17000元左右，僅在鏈家平臺(tái)，該項(xiàng)目的其中一期就有近250套二手房源在售。

“算上利息，其實(shí)還賠了。”說(shuō)到這，黃華顯得有些后悔，“當(dāng)時(shí)如果把這100多萬(wàn)在深圳當(dāng)首付買(mǎi)一套房，現(xiàn)在已經(jīng)也翻倍了，只怪自己當(dāng)時(shí)不夠勇敢。”

熟悉惠州樓市的黃經(jīng)理也表示，現(xiàn)在惠州大多數(shù)二手房估價(jià)低、利率高、放款還難，這就導(dǎo)致流動(dòng)性基本被鎖住，無(wú)論買(mǎi)新房還是二手房最終都要面臨這個(gè)問(wèn)題。而且，惠州在二手房交易流程上比較繁瑣復(fù)雜，有些房子的二手評(píng)估價(jià)只能到成交價(jià)的七到八成。所以，二手房沒(méi)有被納入此次調(diào)控限購(gòu)范圍。

其實(shí)，不僅在惠陽(yáng)和大亞灣，早已實(shí)施限購(gòu)的東莞臨深片區(qū)二手房市場(chǎng)也面臨類(lèi)似的問(wèn)題。東莞的鳳崗鎮(zhèn)與深圳的平湖“一路相連”，自然也吸納了很多來(lái)自深圳的外溢需求。如果以房?jī)r(jià)作為比較，東莞臨深片區(qū)的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大亞灣和惠陽(yáng)。不過(guò)，自從東莞新房和二手房都對(duì)外地客實(shí)施限購(gòu)，這里的二手房成交也難了。

有市場(chǎng)人士表示，深圳客戶(hù)外溢周邊買(mǎi)房的現(xiàn)象，近年已進(jìn)入高峰過(guò)后的穩(wěn)定期。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，惠陽(yáng)、大亞灣限購(gòu)一套新房，但沒(méi)有社?；騻€(gè)稅的要求，所以影響力可以忽略不計(jì)。東莞的限購(gòu)則嚴(yán)格許多，而且從去年7月收緊限購(gòu)政策之后，深圳客戶(hù)到東莞購(gòu)房的數(shù)量就出現(xiàn)下滑，今年再次收緊之后，估計(jì)會(huì)將更多深圳客戶(hù)拒于門(mén)外。東莞、惠州一直承擔(dān)著部分買(mǎi)不起深圳住房的剛需客戶(hù)的外溢需求，如今受到阻礙，這些客戶(hù)除了將購(gòu)房地點(diǎn)繼續(xù)轉(zhuǎn)移之外，留在深圳本地購(gòu)房或變成一種選擇，再加上深圳住房供應(yīng)量在未來(lái)10年會(huì)大幅度增加，所以留深購(gòu)房也是一個(gè)可考慮的選項(xiàng)。