全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)已呈現(xiàn)持續(xù)收窄的特點(diǎn)，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)熱度也持續(xù)減弱，7月單月銷售量達(dá)年內(nèi)最低值。

8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2021年1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》。其中顯示，今年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約8.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%。

值得關(guān)注的是，雖然全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然保持兩位數(shù)增速，但是，今年以來(lái)增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收窄。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)已呈現(xiàn)持續(xù)收窄的特點(diǎn)，與此同時(shí)，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)熱度也持續(xù)減弱，7月單月銷售量達(dá)年內(nèi)最低值。

房屋新開(kāi)工面積增速年內(nèi)首次低于去年同期

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約8.49萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%；比2019年1-7月份增長(zhǎng)16.5%，兩年平均增長(zhǎng)8.0%。其中，住宅投資約6.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.9%。

值得關(guān)注的是，這一指標(biāo)在今年以來(lái)已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收窄。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱：“目前對(duì)于開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的思考，應(yīng)該關(guān)注是否會(huì)過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)房政策和購(gòu)地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務(wù)問(wèn)題，要防范房企投資意愿減弱，進(jìn)而影響下半年開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。”

另一值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是房屋新開(kāi)工面積增速年內(nèi)首次低于去年同期。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積約11.89億平方米，同比下降0.9%，其中住宅新開(kāi)工面積約8.85億平方米，同比增長(zhǎng)0.4%；房屋竣工面積約4.18億平方米，同比增長(zhǎng)25.7%，其中住宅竣工面積約3.01億平方米，同比增長(zhǎng)27.2%。

“從新開(kāi)工情況來(lái)看，1-7月新開(kāi)工面積約為11.89億平方米，同比增速為-0.9%，低于去年同期水平，這一方面與信貸持續(xù)收緊有關(guān)，另一方面與1-7月土地成交量有關(guān)，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-7月土地成交規(guī)劃建面同比下降兩成，土地成交面積的減少后續(xù)或?qū)⒊掷m(xù)影響新開(kāi)工面積增速下滑，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)投資起到向下的拉動(dòng)作用。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩如是稱。

受到集中供地影響和地價(jià)的高升導(dǎo)致利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，房企的拿地面積有所下降。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8764萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%。

“這也是土地購(gòu)置面積出現(xiàn)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)隨著各地下半年供地節(jié)奏加快，適當(dāng)可以減少土地交易行情略蕭條的現(xiàn)象。當(dāng)然近期各地供地規(guī)則調(diào)整下，房企拿地策略也會(huì)有調(diào)整。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

7月商品房銷售面積現(xiàn)年內(nèi)最低值

在商品房銷售方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積約10.16億平方米，同比增長(zhǎng)21.5%；比2019年1-7月份增長(zhǎng)14.5%，兩年平均增長(zhǎng)7.0%；商品房銷售額106430億元，同比增長(zhǎng)30.7%，比2019年1-7月份增長(zhǎng)28.0%，兩年平均增長(zhǎng)13.1%，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)33.1%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)9.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.0%。

對(duì)此，潘浩表示：“從單月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，7月商品房銷售面積約為1.30億平方米，為年內(nèi)最低銷量單月。6、7月單月全國(guó)商品房銷售均價(jià)已基本回歸2020年同期水平，單月同比漲幅分別為1.0%和1.6%，遠(yuǎn)低于年內(nèi)前幾月7%以上的同比漲幅。”

市場(chǎng)熱度的回落與調(diào)控持續(xù)加碼有關(guān)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，累計(jì)來(lái)看，今年1-7月合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)高達(dá)352次，平均每月超過(guò)50次房地產(chǎn)調(diào)控。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：“7月單月數(shù)據(jù)出現(xiàn)下調(diào)主要由于以下原因，一是疫情的影響，特別對(duì)一二線城市銷售產(chǎn)生影響；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出；三是多地信貸政策收緊傳導(dǎo)至購(gòu)房市場(chǎng)；最后，集中土地供應(yīng)造成了房企消化壓力，房企資金壓力加大。”

國(guó)內(nèi)貸款下降，房企到位資金持續(xù)“承壓”

從房企資金端來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約11.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.2%，比2019年1-7月份增長(zhǎng)19.2%，兩年平均增長(zhǎng)9.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約1.54萬(wàn)億元，同比下降4.5%；利用外資44億元，下降44.4%；自籌資金約3.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%；定金及預(yù)收款4.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.3%；個(gè)人按揭貸款約1.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.0%。

“國(guó)內(nèi)貸款同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，到位資金承壓。其中，國(guó)內(nèi)貸款增速自6月起降為負(fù)值，7月降幅持續(xù)擴(kuò)大，這與銀行貸款集中度管理，房貸額度受限等因素有關(guān)。”潘浩如是表示。

“總體上，當(dāng)前房企的流動(dòng)性問(wèn)題確實(shí)受到了關(guān)注。房企流動(dòng)性的問(wèn)題，也成為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要來(lái)源點(diǎn)。后續(xù)對(duì)于房企的資金面管控以及防范過(guò)激過(guò)猛拿地，都將成為監(jiān)管的重點(diǎn)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充稱。

“從房企的資金來(lái)源看，定金及預(yù)收款依然是主要來(lái)源，按揭上漲幅度明顯放緩，信貸收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來(lái)越明顯。”張大偉表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了疫情后的高峰，逐漸開(kāi)始退燒，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將過(guò)渡至平穩(wěn)。”

新京報(bào)記者 徐倩