地產(chǎn)股似乎“枯木逢春”了。跌了半年有余，地產(chǎn)板塊近期有反彈的跡象，從上周開始，A股以及H股的地產(chǎn)股開始集體上揚(yáng)。

截至2021年8月16日收盤，A股方面，格力地產(chǎn)(600185,股吧)、蘇寧環(huán)球(000718,股吧)漲停；萬科A報(bào)收22.96元/股，小幅上漲0.75%；保利地產(chǎn)(600048,股吧)收于11.84元/股，上漲4.87%；金地收于10.80元/股，上漲3.85%。港股方面，藍(lán)籌中國(guó)海外發(fā)展報(bào)18.84港元/股，漲幅為0.86%；華潤(rùn)置地收于29.65港元/股，漲幅為1.72%；龍頭房企碧桂園報(bào)收8.59港元/股，上漲0.70%。

地產(chǎn)板塊的確迎來了久違的好消息。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，自然資源部日前對(duì)部分集中供地城市作出新的部署，以期在增加供應(yīng)的同時(shí)，更好地穩(wěn)定地價(jià)。自然資源部提出了四點(diǎn)主要要求，其中包括“單宗地溢價(jià)率不得超過15%”“達(dá)到上限后不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”等。

業(yè)界普遍認(rèn)為，集中供地政策的優(yōu)化對(duì)房企意味著利潤(rùn)水平將出現(xiàn)一定程度的增厚，這對(duì)于行業(yè)未來的發(fā)展來說，具有積極正面的意義。不過，需要提醒的是，房地產(chǎn)行業(yè)目前依然有不少房企處于困境之中，行業(yè)整體的景氣度仍有待改善。此番背景下，投資地產(chǎn)股，依然需要謹(jǐn)慎行事。

普漲邏輯

今年地產(chǎn)股“跌跌不休”，是在房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展受到嚴(yán)控的背景下發(fā)生的。在“三道紅線”“房貸”新規(guī)乃至“兩集中”供地的約束之下，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平已經(jīng)降至低位。

國(guó)信證券的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊2020年總營(yíng)業(yè)收入為2.75萬億元，同比增速為11.2%，較2019年下降了9個(gè)百分點(diǎn)；但2020年歸母凈利潤(rùn)總額為1900億元，同比增速為-13.5%，較2019年下降了22個(gè)百分點(diǎn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)近5年同比增速一路下滑后首次迎來歸母凈利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)。

在第一輪“集中供地”之后，經(jīng)營(yíng)管理能力相對(duì)較好的濱江集團(tuán)(002244,股吧)董事長(zhǎng)戚金興曾對(duì)投資者表示，公司最近在杭州集中土地出讓中,共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)的高效管理下,公司融資能力提升等因素下,努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

這就意味著，利潤(rùn)水平下滑無一房企能夠幸免。也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生變化，因此地產(chǎn)股的預(yù)期不被看好，股價(jià)接連受挫也就在所難免。

因此，近期“集中供地”政策打補(bǔ)丁，讓房地產(chǎn)行業(yè)的盈利能力略有回升，是板塊股價(jià)上揚(yáng)的動(dòng)因之一。中信證券(600030,股吧)分析師陳聰、張全國(guó)指出，隨著穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)房?jī)r(jià)落地，開發(fā)企業(yè)盈利能力歸零擔(dān)心化解。“過去地價(jià)不斷上漲，房?jī)r(jià)不能上漲的局面，確實(shí)令市場(chǎng)擔(dān)心企業(yè)盈利能力下降無底部。我們認(rèn)為，行業(yè)的盈利能力不會(huì)歸零，商品化住宅供給仍會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。”

平安證券也認(rèn)為，盡管行業(yè)結(jié)算端毛利率仍有下行壓力，但當(dāng)前的板塊估值已經(jīng)反映業(yè)績(jī)及毛利率方面的擔(dān)憂，隨著相關(guān)制度的推進(jìn)，拿地端毛利率有望企穩(wěn)。

在基本面迎來好消息的同時(shí)，龍頭企業(yè)的動(dòng)向也被視作是地產(chǎn)板塊反彈的信號(hào)。2021年8月5日，保利地產(chǎn)公告稱，公司大股東保利集團(tuán)已于8月4日在二級(jí)市場(chǎng)增持了50萬股股票，未來一年內(nèi)增持不超過2%。

不僅是大股東，保利地產(chǎn)高管也計(jì)劃增持。保利地產(chǎn)公告指出，公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉平攜全體高管人員計(jì)劃自2021年8月4日起的6個(gè)月內(nèi)，合計(jì)增持金額不低于800萬元、不超過1500萬元，增持價(jià)格不超過15.06元/股。在增持公告發(fā)出后，保利地產(chǎn)股價(jià)觸底反彈，同時(shí)也帶動(dòng)了地產(chǎn)板塊的上漲，這被視作是估值修復(fù)的契機(jī)。

警惕陷阱

地產(chǎn)股的投資邏輯是否有改變，應(yīng)該從地產(chǎn)行業(yè)的基本面是否有根本性變化來分析。

實(shí)際上，盡管“集中供地”打補(bǔ)丁的確改善了行業(yè)的悲觀預(yù)期，但是最重要的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)沒有改變，“三道紅線”、房貸新規(guī)的威力也依然存在。

從近期市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，行業(yè)發(fā)展也相對(duì)穩(wěn)健。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份，我國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。1-7月份，商品房銷售面積兩年平均增長(zhǎng)7%，比上半年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資兩年平均增長(zhǎng)8%，回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人也表示，下階段來看，各地區(qū)各部門堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，繼續(xù)完善“多主體供應(yīng)、多渠道保障、購(gòu)租并舉”的住房制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展。

所以，盡管地產(chǎn)股在當(dāng)前迎來了“估值修復(fù)”，但這可以看作是超跌反彈。從資金面來看，地產(chǎn)股目前依然比較難獲得大資金的青睞。據(jù)西南證券(600369,股吧)統(tǒng)計(jì)，主動(dòng)偏股型基金的房地產(chǎn)行業(yè)倉位占比連續(xù)6個(gè)季度下降，2021年二季度房地產(chǎn)持倉占比僅為0.9%，環(huán)比繼續(xù)下降，已經(jīng)處于歷史最低水平。

更重要的是，從中長(zhǎng)期來看，地產(chǎn)股依然受到“三道紅線”、房貸新規(guī)以及“集中供地”的約束，未來房地產(chǎn)行業(yè)只有融資能力強(qiáng)、管理水平高的企業(yè)才具備跨越周期的能力，而高杠桿、高負(fù)債的房企，仍將面臨發(fā)展困境。

目前，華夏幸福(600340,股吧)、藍(lán)光等出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，債務(wù)化解路徑尚未明朗，也尚有部分龍頭房企處在債務(wù)違約的邊緣。這樣的局面也警示投資者，地產(chǎn)行業(yè)并非“唯規(guī)模論”，財(cái)務(wù)管控能力更是應(yīng)該關(guān)注的方面。

中銀證券也認(rèn)為，隨著“三道紅線”、房貸集中管理、土拍“兩集中”等政策落地，行業(yè)逐漸落實(shí)了從融資端到投資端的透明化管理，整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，向“管理運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)化。在此背景下，綜合實(shí)力強(qiáng)勁的頭部房企將更具優(yōu)勢(shì)。