經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 8月已經(jīng)過(guò)去了4天，蘇穗所在公司的7月銷售業(yè)績(jī)還沒(méi)有公布，“正常情況下，昨天或今天就公布了，到現(xiàn)在沒(méi)公布，估計(jì)是和銷售額下降有關(guān)。”8月4日晚間，蘇穗告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

蘇穗是一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，最新獲取的數(shù)據(jù)顯示，7月他所在房企銷售額同比降了兩成，“我估計(jì)領(lǐng)導(dǎo)們?cè)谠u(píng)估影響吧，畢竟這個(gè)關(guān)節(jié)點(diǎn)，稍微有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)引起連鎖反應(yīng)。”

7月銷售業(yè)績(jī)下降的不止是蘇穗的公司，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，7月前50強(qiáng)銷售排名中，合約銷售額同比下滑的超過(guò)30家。截至8月4日，已經(jīng)公布7月業(yè)績(jī)的18家千億及準(zhǔn)千億房企中，銷售金額同比下滑的有11家。

樓市成交下行讓眾多房企憂心忡忡。一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一旦銷售和預(yù)期出現(xiàn)較大偏差，加上再融資和回款受限，可能會(huì)讓一部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)放大，“市場(chǎng)不好的城市抓銷售，市場(chǎng)好的城市抓回款。”

拐點(diǎn)隱現(xiàn)

8月4日下午，美的置業(yè)發(fā)布2021年7月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，7月完成銷售額104.9億元，與去年同期的105.1億元相比，有小幅下滑。從2019年跨過(guò)千億門(mén)檻，美的置業(yè)一路高歌猛進(jìn)，2020年將銷售金額提升至1261億元，計(jì)劃在2021年完成1500億元的銷售目標(biāo)。

像美的置業(yè)銷售業(yè)績(jī)下滑的房企不在少數(shù)。7月，祥生控股同比降幅超過(guò)4成，建業(yè)地產(chǎn)下滑近三分之一，雅居樂(lè)、富力、德信中國(guó)三家同比下滑超過(guò)22%，萬(wàn)科、恒大、金茂的同比降幅也超過(guò)了10%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月4日，已經(jīng)公布7月經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的18家大中型房企，有11家業(yè)績(jī)出現(xiàn)不同幅度的下滑，2家持平或小幅上升，其中融信、金地商置和榮盛的上升幅度均超過(guò)20%。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月合約銷售金額前50強(qiáng)房企中，有30家同比下跌；權(quán)益銷售金額前50強(qiáng)房企中，有32家同比出現(xiàn)不同幅度下滑。

蘇穗告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，下半年以來(lái)，原本被看好的華南部分城市呈現(xiàn)出乏力狀態(tài)，尤其是東莞、佛山、惠州等城市貢獻(xiàn)的業(yè)績(jī)低于預(yù)期，使得1-7月的銷售業(yè)績(jī)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，“接下來(lái)的營(yíng)銷策略還需要重新調(diào)整”。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，一二三線城市單月成交量環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度下滑。其中一線城市環(huán)比下降了14.8%，二線城市下滑5.7%，三線城市下降了14%。尤其是南京、蘇州、惠州等城市降幅均超過(guò)20%。

同比方面，一線城市的廣州和深圳降幅分別為22%和16%，北京和上海則分別同比上升了54%和16%。二線城市7月成交量同比有小幅上升，但南京、武漢、佛山等熱點(diǎn)城市的成交均有較大幅度的下跌。

通常情況下，市場(chǎng)預(yù)期通常由二手房傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，7月全國(guó)10個(gè)主要城市二手房成交量下滑了30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房12%的降幅。

中指院數(shù)據(jù)顯示，7月百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.35%，同比上漲3.8%；同期，百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.43%，同比上漲4.3%。

蘇穗表示，一般情況下，下半年成交會(huì)好于上半年，今年上半年主要房企的業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)較大幅度的增加，“大家對(duì)全年的預(yù)期都比較樂(lè)觀，但從目前形勢(shì)來(lái)看，保持去年的規(guī)模也存在一定不確定性”。

他判斷的依據(jù)是，6、7月份，從中央到地方、從拿地到銷售等多個(gè)維度和環(huán)節(jié)對(duì)樓市進(jìn)行新一輪精細(xì)化調(diào)控，無(wú)論是從終端市場(chǎng)銷售，還是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，均大幅度降低了，“7月也許只是個(gè)開(kāi)始”。

新一輪調(diào)控

一位金融機(jī)構(gòu)的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，7月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)變化與6月以來(lái)頻繁調(diào)控政策相關(guān)，調(diào)控使得各界對(duì)樓市預(yù)期下降，最終體現(xiàn)在成交上。

他認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策形成，以7月22日國(guó)務(wù)院召開(kāi)的電視電話會(huì)議和7月23日住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文為標(biāo)志。

7月22日電視電話會(huì)議指出，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

第二天，住建部等八個(gè)部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》（以下簡(jiǎn)稱為55號(hào)文），要求因城施策整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、住房租賃、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的市場(chǎng)秩序。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控主要包括三個(gè)方面。第一，對(duì)房企拿地管控力度加大，一方面，拿地強(qiáng)度監(jiān)管趨嚴(yán)，重點(diǎn)房企被要求拿地（收并購(gòu)）銷售比控制在40%以內(nèi)。上半年已經(jīng)超過(guò)10家的50強(qiáng)房企觸碰這一紅線。

另一方面，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)了拿地資金審查，7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光提出，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，首批集中供地部分城市通過(guò)禁止馬甲拍地、拿地資金穿透式監(jiān)管、限制拿地后引入融資等措施，將進(jìn)一步向其他城市推廣。

第二，房地產(chǎn)終端杠桿收緊。6月以來(lái)，廣州、南京、杭州、蘇州及上海等城市先后上調(diào)房貸利率，2021年以來(lái)全國(guó)首套、二套平均房貸利率已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月上漲，尤其南京、杭州等城市的二套按揭利率已經(jīng)超過(guò)6%，上海、廣州和蘇州等二套按揭利率也超過(guò)5.7%。

同時(shí)，監(jiān)管層對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的監(jiān)管也在加強(qiáng)。55號(hào)文指出，整治“套取或協(xié)助套取經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房”；張其光也表示，“堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房”。

在地方城市，6月以來(lái)，已經(jīng)有北京、上海等多個(gè)城市對(duì)部分違規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行處罰，深圳、廣州、無(wú)錫、天津等城市也出臺(tái)相關(guān)政策。

第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控升級(jí)，6月以來(lái)，上海、成都、無(wú)錫和紹興等城市出臺(tái)二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制。7月以來(lái)，上海對(duì)贈(zèng)與房產(chǎn)等規(guī)避限購(gòu)等方式進(jìn)行規(guī)范，南京推出新房集中供應(yīng)制度，武漢推出放票機(jī)制，合肥優(yōu)化搖號(hào)機(jī)制。

上述金融機(jī)構(gòu)人士表示，本輪調(diào)控是對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)一步完善和落實(shí)，這一次對(duì)拿地資金來(lái)源等房地產(chǎn)融資收緊，落實(shí)的是2019年5月17日銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展鞏固治亂象成果、促進(jìn)合規(guī)建設(shè)工作的通知》(銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號(hào))，該文要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)融資亂象加強(qiáng)治理，涉及銀行、信托、資管和金融租賃等多個(gè)領(lǐng)域，其中以信托為主的前融為主要治理對(duì)象之一。

上述房地產(chǎn)人士表示了類似的看法，他認(rèn)為，本輪政策都有明確的針對(duì)性，更多體現(xiàn)在落實(shí)和執(zhí)行層面，“這些政策都出現(xiàn)過(guò)，原來(lái)只是執(zhí)行不到位或無(wú)法落實(shí)，現(xiàn)在等于制定落實(shí)方案和機(jī)制，包括住建部說(shuō)的將要建立的拿地資金清查和退出機(jī)制。”

開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂

作為營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，蘇穗第一時(shí)間感受到樓市的變化。據(jù)他透露，7月中旬，大灣區(qū)一個(gè)項(xiàng)目入市，按照此前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)熱度，預(yù)期的開(kāi)盤(pán)去化率在90%以上，“上半年這個(gè)區(qū)域開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項(xiàng)目，基本都是日光盤(pán)。”

但該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，去化情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期，一直到7月底，去化率才達(dá)到了60%左右。“這個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)很低，主要是走量，快進(jìn)快出，如果拖上一年半載的，虧損是小事，更大的風(fēng)險(xiǎn)在流動(dòng)性上。”蘇穗表示。

在他看來(lái)，流動(dòng)性是房企的生命線，一旦投入的資金沉淀在項(xiàng)目上，不僅再投資受到限制，可能會(huì)影響到房企的償債，嚴(yán)重情況下，可能會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。

另一家總部在上海的房企人士也表達(dá)類似的看法。其表示，由于多數(shù)城市招拍掛地塊利潤(rùn)越來(lái)越小，對(duì)于市場(chǎng)較好的城市，即便不賺錢(qián)，在現(xiàn)金為王的背景下，只要能實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，房企一般會(huì)選擇去拿地。

“比如，一般情況下，上半年投資拿地，一般下半年就可以實(shí)現(xiàn)回款，這個(gè)錢(qián)下半年再投一輪，第二年上半年又可以拿到回款。”上述上海房企人士表示，通過(guò)長(zhǎng)短期項(xiàng)目平衡，房企雖然利潤(rùn)少了，但能保證發(fā)展。

在開(kāi)發(fā)貸和按揭貸實(shí)施“兩個(gè)上限”的情況下，房企的回款周期比之前更漫長(zhǎng)，“這個(gè)時(shí)候，上半年投資年底也可能會(huì)回來(lái)，有的房企也通過(guò)購(gòu)房尾款abs或其他方式加快回款速度，勉強(qiáng)還可以應(yīng)付。”上述上海房企人士表示。

但如果終端市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題或者整體需求端進(jìn)入下行通道，一方面房企之間、城市項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，使得利潤(rùn)會(huì)進(jìn)一步下降；另一方面使得一部分房企回款周期延長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這也是導(dǎo)致泰禾、藍(lán)光等房企發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)的主要原因之一。

除了終端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)外，一個(gè)城市有限的按揭額度也將成為房企爭(zhēng)奪的重心。上述房企人士表示，下半年他所在公司的項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始加快推盤(pán)力度，能早開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，盡量早開(kāi)盤(pán)，“主要擔(dān)心四季度按揭額度用完了。”

全國(guó)22個(gè)主要城市首批集中供地峰值在5月和6月，這些項(xiàng)目最快將在三季度末入市，將在四季度形成供應(yīng)高峰期。在終端市場(chǎng)調(diào)控收緊和按揭額度限制的情況下，意味著回款將成為首批集中供地項(xiàng)目考量的重點(diǎn)之一。

從歷年樓市成交情況來(lái)看，7月成交普遍低于6月，但通常高于上一年同期成交。但今年7月，無(wú)論全國(guó)主要城市還是主要房企，雖然價(jià)格方面松動(dòng)不大，但成交同比下滑的比例均超過(guò)一半。

上述房企人士認(rèn)為，即便是下半年房地產(chǎn)需求走弱，由于大部分房企上半年銷售情況較好，下半年不會(huì)形成太大壓力，“但如果這種趨勢(shì)一直延續(xù)到明后年，可能還會(huì)有一部分房企的流動(dòng)性會(huì)出問(wèn)題。”

該房企人士表示，今年以來(lái)，他們公司已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變投資方向，陸續(xù)轉(zhuǎn)向利潤(rùn)相對(duì)較高、周轉(zhuǎn)相對(duì)較快的三四線城市，“長(zhǎng)三角有很多這樣的小城市，只是大家平時(shí)關(guān)注度都在集中供地的城市。”

上述總部在上海的房企人士也表示，在有限參與集中供地的同時(shí)，其所在公司也開(kāi)始做區(qū)域下層，尤其是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比較高的城市，逐步向區(qū)縣下沉，“我們這種規(guī)模的房企，只能做深耕，不適宜做擴(kuò)張。”

另一家TOP15內(nèi)的房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，近年，其公司也在從全國(guó)范圍內(nèi)挖掘新的機(jī)會(huì)性中小城市，與集團(tuán)其他產(chǎn)業(yè)和資源形成協(xié)同效應(yīng)，“今年我們有二三十個(gè)項(xiàng)目都位于新進(jìn)城市中。”