一度以“黑馬”姿態(tài)躍入外界視野的融信中國(guó)，近年來(lái)正逐漸變得穩(wěn)健。2018年邁入“千億俱樂(lè)部”之后，融信有意放慢腳步，在戰(zhàn)略、架構(gòu)等方面作出調(diào)整，彌補(bǔ)了管理中的缺口，同時(shí)有效降低了負(fù)債率。2020年，融信在實(shí)現(xiàn)1500億的銷(xiāo)售額的同時(shí)，“三道紅線”也全部達(dá)標(biāo)，是民營(yíng)房企中為數(shù)不多的“綠檔”。
融信一直堅(jiān)持區(qū)域深耕策略，除了大本營(yíng)福建外，位于長(zhǎng)三角的浙江、滬蘇區(qū)域也是其深耕的重點(diǎn)。今年開(kāi)始，融信陸續(xù)將原有的10大區(qū)域調(diào)整為7個(gè)，進(jìn)一步增加管理顆粒度，提升運(yùn)營(yíng)效能。
從某種意義上說(shuō)，這既是融信高速擴(kuò)張后自我調(diào)整的延續(xù)，也是著眼今后發(fā)展的蓄力之舉。融信集團(tuán)總裁余麗娟向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，投資顆粒度和管理顆粒度的細(xì)化，是近兩年來(lái)融信最大的變化，也是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下的必然要求。
出身于營(yíng)銷(xiāo)一線的余麗娟，于2019年被任命為融信集團(tuán)總裁，她也成為地產(chǎn)圈首位80后女總裁。近日，余麗娟接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家專(zhuān)訪，從一位掌舵者的視角，深度解讀融信集團(tuán)近年來(lái)的發(fā)展理念和調(diào)整思路，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)面臨的新變化和新趨勢(shì)提出自己的理解。
千億融信的調(diào)整思路
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《21世紀(jì)》）：融信曾經(jīng)因發(fā)展速度快而受到外界的關(guān)注，規(guī)模邁入千億之后，公司正在變得更加穩(wěn)健。近幾年，融信在戰(zhàn)略目標(biāo)、管理架構(gòu)、企業(yè)策略等方面做了哪些調(diào)整？這些調(diào)整基于什么樣的思路？
余麗娟：這幾年最大的一個(gè)改變，就是融信的投資更謹(jǐn)慎了，投資顆粒度更細(xì)了。
我們之前的策略是，在市場(chǎng)不好的時(shí)候去拿一些便宜的地，即使負(fù)債率高一些，但利潤(rùn)是有保障的。到2017年，公司的負(fù)債率比較高，而且這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)部分地塊的成本偏高，毛利很低。這些問(wèn)題開(kāi)始在報(bào)表中體現(xiàn)出來(lái)。
從2018年開(kāi)始，我們感覺(jué)應(yīng)該踩一下“剎車(chē)”，把負(fù)債率降下來(lái)。我到集團(tuán)后，給投資部門(mén)的一個(gè)要求，就是絕對(duì)不拿虧的地，它可以不掙錢(qián)，但是絕對(duì)不能虧。具體來(lái)說(shuō)，要么這個(gè)城市非常的安全，要么它的利潤(rùn)率非常高。
在投資顆粒度上，我們成立了投資決策委員會(huì)（即“投決會(huì)”），對(duì)地塊進(jìn)行集體決策。一宗土地經(jīng)過(guò)區(qū)域公司評(píng)審，上到集團(tuán)層面的時(shí)候，投決會(huì)必須有超過(guò)80%的人贊成，公司才會(huì)參與這塊地的競(jìng)爭(zhēng)。
《21世紀(jì)》：這樣會(huì)不會(huì)影響到規(guī)模擴(kuò)張？
余麗娟：這要看企業(yè)處在什么樣的發(fā)展階段。當(dāng)企業(yè)規(guī)模處在100億到500億的時(shí)候，你可以“野蠻生長(zhǎng)”，因?yàn)檫@個(gè)規(guī)模不會(huì)帶來(lái)太大的管理壓力。但是當(dāng)企業(yè)的規(guī)模達(dá)到千億時(shí)，就需要適時(shí)放緩節(jié)奏，來(lái)練練內(nèi)功，不然問(wèn)題就會(huì)不斷累積，并爆發(fā)出來(lái)。
另外還要看處于什么樣的市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候，企業(yè)的業(yè)績(jī)很容易做起來(lái)，所有人都認(rèn)為你的能力很好，但管理上的很多問(wèn)題就會(huì)被掩蓋，這就是所謂的“一白遮百丑”。只有在市場(chǎng)慢下來(lái)的時(shí)候，我們才有機(jī)會(huì)看到自身的問(wèn)題。
這兩年，融信的規(guī)模擴(kuò)張并不快，但管理顆粒度提升了非常多。原來(lái)區(qū)域跟集團(tuán)之間還是有一些管理盲區(qū)的，我們通過(guò)對(duì)區(qū)域進(jìn)行分類(lèi)、調(diào)整管理架構(gòu)，將一些缺口補(bǔ)起來(lái)，管理的系統(tǒng)性更好了。有人認(rèn)為現(xiàn)在的融信更保守了，其實(shí)不是保守了，而是盲區(qū)少了，所有的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都能看到，這樣就能做出比較準(zhǔn)確的決策。
《21世紀(jì)》：你如何看待規(guī)模效應(yīng)？在這個(gè)階段，規(guī)模的重要性是在上升，還是在下降？
余麗娟：我對(duì)規(guī)模沒(méi)有那么強(qiáng)的執(zhí)念，你做強(qiáng)了自然就會(huì)做大。什么是做強(qiáng)呢？比如說(shuō)公司的利潤(rùn)慢慢上升，有充足的現(xiàn)金流，有很好的區(qū)域布局，有好的團(tuán)隊(duì)……當(dāng)你有足夠的騰挪空間、可進(jìn)可退的時(shí)候，規(guī)模也就很難往下掉了。
對(duì)于融信來(lái)說(shuō)，規(guī)模上當(dāng)然還有進(jìn)一步提升的空間，如果能做到三四千億的規(guī)模就很不錯(cuò)了。但我們更注重發(fā)展質(zhì)量，當(dāng)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，通過(guò)一些調(diào)整和優(yōu)化，降低債務(wù)成本、下調(diào)負(fù)債率、提高利潤(rùn)率、提升評(píng)級(jí)，使公司運(yùn)營(yíng)得更加從容。這樣不僅能更好地抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還有空間來(lái)培育新業(yè)務(wù)。這個(gè)狀態(tài)是我們追求的。
“陽(yáng)光下的玻璃盒子”
《21世紀(jì)》：近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷被警示，債務(wù)違約也時(shí)有發(fā)生，即使一些大房企，也可能會(huì)隨時(shí)陷入債務(wù)泥潭。究其背后的原因，是調(diào)控政策過(guò)于嚴(yán)厲，還是房企的風(fēng)險(xiǎn)防御機(jī)制過(guò)于脆弱？
余麗娟：債務(wù)問(wèn)題就像“陽(yáng)光下的玻璃盒子”，它一旦出問(wèn)題，就往往是系統(tǒng)性的問(wèn)題。
債務(wù)問(wèn)題的出現(xiàn)，主要原因還是企業(yè)自身的風(fēng)控意識(shí)不強(qiáng)，從另一個(gè)角度看，就是“護(hù)城河”不夠?qū)?。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要由三部分組成：開(kāi)發(fā)貸、銷(xiāo)售回款、其他債務(wù)。在一些企業(yè)的財(cái)務(wù)模型中，對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴(lài)性過(guò)強(qiáng)，預(yù)估過(guò)于樂(lè)觀，缺乏備選方案。一旦銷(xiāo)售不暢，就會(huì)影響現(xiàn)金流，并進(jìn)一步影響到償債。
另一個(gè)原因就是太激進(jìn)了，監(jiān)管部門(mén)在前幾年就說(shuō)要降負(fù)債，那個(gè)時(shí)候即使市場(chǎng)不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商也需要正視債務(wù)問(wèn)題。如果沒(méi)有很好地解讀政策，往往是要吃苦頭的。
《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)很久沒(méi)有出現(xiàn)“黑馬”了，在現(xiàn)在的政策環(huán)境下，還會(huì)再出現(xiàn)“黑馬”嗎？
余麗娟：從某種意義上說(shuō)，資本是黑馬最大的推手。也就是說(shuō)，市場(chǎng)上有很多的熱錢(qián)，企業(yè)拿錢(qián)很容易，然后一沖動(dòng)就去拿地了，再通過(guò)一些財(cái)務(wù)手段把杠桿做起來(lái)。如果碰巧這幾年市場(chǎng)很好，規(guī)模也就做大了。這就是“黑馬”的誕生過(guò)程。
現(xiàn)在來(lái)看，已經(jīng)沒(méi)有這種土壤了。在去年疫情很緊張的情況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控也沒(méi)有松綁，反而還在加碼，所以未來(lái)不太可能會(huì)有“黑馬”出現(xiàn)。
《21世紀(jì)》：那么，既然在規(guī)模上很難趕超，中小房企的出路在哪？多元化是一個(gè)可行的路徑嗎？
余麗娟：多元化的問(wèn)題，要看每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略。特別是民營(yíng)企業(yè)，取決于老板怎么看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)。有的老板想要轉(zhuǎn)型，甚至要放棄傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)，所以從前幾年就開(kāi)始調(diào)整資產(chǎn)布局；有的老板覺(jué)得傳統(tǒng)業(yè)務(wù)還有發(fā)展空間，就會(huì)繼續(xù)發(fā)力。
持有型業(yè)務(wù)中，我們已經(jīng)涉足了長(zhǎng)租、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，因?yàn)樵谀玫貢r(shí)會(huì)搭配一些業(yè)態(tài)，所以也是遵守政策的要求。針對(duì)自己持有的這部分，我們覺(jué)得“不要站在岸上”，還是下水試一試。我們采取了一些笨辦法，就是組團(tuán)隊(duì)扎扎實(shí)實(shí)地做起來(lái)，先把流量做上去，然后再考慮證券化和其他方面的內(nèi)容。
當(dāng)然，還是要平衡好新業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的關(guān)系，避免占用太多現(xiàn)金流，影響盈利能力。對(duì)一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有盈利能力才是最重要的，其他都是虛的。
說(shuō)到房企的出路，路徑還有很多，比如最近經(jīng)常說(shuō)的“管理紅利”。除了通過(guò)優(yōu)化管理來(lái)降低成本外，優(yōu)秀的企業(yè)可以借助小股操盤(pán)、管理輸出的模式來(lái)發(fā)展，未來(lái)這種方式會(huì)越來(lái)越多。
“長(zhǎng)板”理論與合伙人精神
《21世紀(jì)》：在這個(gè)充滿不確定性的時(shí)代，怎樣實(shí)現(xiàn)管理效能的最大化？
余麗娟：按我們老板的話說(shuō)，需要有主人翁精神。我的理解，就是要有合伙人精神。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是頭部房企，在系統(tǒng)、架構(gòu)甚至人員素質(zhì)上，并沒(méi)有太大的差別。即使人員素質(zhì)不足，想要找一個(gè)優(yōu)秀的人，去挖來(lái)就可以了。所以這些都不是真正的問(wèn)題。
從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度，采用合伙人制，通過(guò)員工和企業(yè)在一個(gè)平臺(tái)上的深度捆綁，能夠更好地發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，在提高管理效率的同時(shí)，還能規(guī)避掉非常多的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，前提是員工需要對(duì)企業(yè)的價(jià)值觀有足夠的認(rèn)同，合伙人制度的設(shè)計(jì)也要合理。
就融信來(lái)說(shuō)，我們希望未來(lái)能夠開(kāi)放約30%的股權(quán)給員工，通過(guò)這種方式，讓志同道合的人一起創(chuàng)業(yè)。
《21世紀(jì)》：在當(dāng)前的政策環(huán)境下，房企的哪種能力組合最為重要？是更注重“均好性”，還是突出“長(zhǎng)板”？
余麗娟：“均好性”是這些年大家經(jīng)常討論的話題，現(xiàn)在一些頭部企業(yè)已經(jīng)做了很好的嘗試。這種均好并不是那種粗放的均好，而是方方面面都比較均衡，而且它的下限越來(lái)越高，精細(xì)化程度越來(lái)越高。結(jié)果就是，看上去企業(yè)的棱角慢慢被磨平了，但是又無(wú)懈可擊。這是需要很深厚的功力的。
至于長(zhǎng)板和短板的問(wèn)題，前些年大家一直說(shuō)不要有短板。最近這兩年，我是不認(rèn)可這種說(shuō)法的，我覺(jué)得有長(zhǎng)板更重要。在一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)上，短板可以很容易得到補(bǔ)充，但你在某個(gè)方面的長(zhǎng)處，別人是替代不了的，這種長(zhǎng)處最終會(huì)形成你的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
所以我們可以看到這樣一種發(fā)展路徑，公司規(guī)模并不是很大，但是會(huì)專(zhuān)注在某一個(gè)點(diǎn)上發(fā)力，并做出自己的特色。就像一些小眾品牌一樣，量不大，但會(huì)把自己的特色做到極致。
《21世紀(jì)》：這種特色會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？
余麗娟：目前最有可能的體現(xiàn)在產(chǎn)品上。我最近經(jīng)常思考，95后已經(jīng)開(kāi)始出來(lái)工作，00后馬上就要出來(lái)工作。在當(dāng)下多元化的社會(huì)中，他們有獨(dú)特的生活方式和生活習(xí)慣，比如不愛(ài)做飯、養(yǎng)寵物、丁克、獨(dú)身主義、自由職業(yè)……隨著社會(huì)的發(fā)展這些特點(diǎn)會(huì)更鮮明。這些改變也會(huì)影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，甚至?xí)嵏参覀儗?duì)傳統(tǒng)產(chǎn)品的一些認(rèn)知。
我覺(jué)得行業(yè)可能會(huì)很快走到這一步，現(xiàn)在已經(jīng)有一些關(guān)于智能化、綠色建筑等小眾的研究，有些企業(yè)可能在這方面脫穎而出，做到極致，大企業(yè)也會(huì)對(duì)產(chǎn)品作出進(jìn)一步的細(xì)分。
（作者：張敏）
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