二手房目前已經(jīng)成為一線城市和部分二線房地產(chǎn)交易總量中的主流，二手房的交易價格對于樓市走勢與市場預(yù)期的影響不言而喻，因此將二手房納入管控范圍是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的必要之舉。目前不少城市已經(jīng)將二手房運(yùn)行價格納入監(jiān)管范圍，并推出了形式各異的二手房價格管控措施，比如二手房價格掛牌前的價格檢測、二手房成交參考價格管理等等。加強(qiáng)二手房價格管控已成部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的大趨勢，尤其在一些新房與二手房市場價格倒掛的城市更是如此。

就市場特征而言，二手房價格的定價機(jī)制比新房市場更加市場化，反映了真實(shí)的市場供求關(guān)系與市場運(yùn)行情況，因此對二手房交易的價格干預(yù)與管控，對于改變市場運(yùn)行狀態(tài)與市場預(yù)期將能起到立竿見影的直接效果，對于強(qiáng)化整個房地產(chǎn)市場的行業(yè)調(diào)控而言將會發(fā)揮十分積極的作用。

此前的樓市調(diào)控主要是針對新房市場的價格管控，二手房主要是采用信貸手段等間接措施。這次對二手房交易價格的管控與此前的實(shí)施方式、目標(biāo)對象的本質(zhì)區(qū)別，在于新的管控措施也像對新房市場一樣提出了二手房成交參考價格，并依據(jù)參考價格采取行政管控的方式來禁止和限制價格偏離度較大的房源掛牌和交易。這一點(diǎn)和新房市場的備案價管控方式差不多，是直接的行政管控，而且部分城市對二手房納入管控的區(qū)域與參考價格也進(jìn)行了劃定與公布，同樣也類似于新房市場直接的價格管控措施。

在“房住不炒”這一總方針下，通過把二手房交易價格納入管控范圍來防止樓市的大起大落可能對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的不利影響以及對行業(yè)自身發(fā)展的風(fēng)險無疑是十分正確的，但是市場運(yùn)行有其自身規(guī)律，依靠強(qiáng)力管控可能只會暫時影響市場運(yùn)行的短期表現(xiàn)而很難解決市場供需失衡這一根本性問題。因?yàn)閮r格本身只是供需關(guān)系的反應(yīng)，而供需關(guān)系受到各種市場因素、政策因素、市場心理、消費(fèi)文化與群體價值觀共同作用的影響，僅僅管控價格而不從改變供求關(guān)系入手，只能造成價格失真引發(fā)新的供需關(guān)系紊亂與資源配置錯位的惡性循環(huán)，以及因?yàn)樾姓深A(yù)所帶來的權(quán)力尋租與腐敗問題。

價格管控的難點(diǎn)，在于行政性的價格管控實(shí)際上只能暫時影響市場預(yù)期和加大交易難度，但是無法改變長期的和真實(shí)的市場供求關(guān)系，而且行政管控只體現(xiàn)在行政手段可以監(jiān)測與監(jiān)管的范圍內(nèi)，過于強(qiáng)烈的行政管控必然會導(dǎo)致市場運(yùn)行脫離監(jiān)控與監(jiān)管體系，形成監(jiān)管外交易并引發(fā)監(jiān)管脫軌與失效。新房市場的備案價管控制度，就迫使在供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的城市開發(fā)商們紛紛將新房實(shí)際成交價分為房價、裝修費(fèi)、代理傭金等多個部分進(jìn)行交易而僅僅將所謂的合同交易房價按照要求進(jìn)行備案，在事實(shí)上造成了新房價格監(jiān)管的脫軌與監(jiān)測價格信息的嚴(yán)重失真。這些城市新房市場與二手房市場價格倒掛的現(xiàn)象，實(shí)際上就是新房市場監(jiān)測價格失真問題的反應(yīng)，而非真正出現(xiàn)了新房與二手房真實(shí)的市場交易價格的倒掛。

二手房交易價格強(qiáng)化行政監(jiān)管的效果會同新房市場一樣，如果不從改變二手房的市場供求關(guān)系和市場預(yù)期著手，而是以直接的價格行政監(jiān)管來強(qiáng)力管控二手房交易價格，將同樣會導(dǎo)致真實(shí)的市場交易脫離監(jiān)管以及監(jiān)管信息失真問題，導(dǎo)致二手房交易監(jiān)測價格與實(shí)際成交價格的背離現(xiàn)象，讓新房交易備案價管控制度下催生的監(jiān)測價格背離真實(shí)的市場價格而被稱為新房與二手房價格倒掛的現(xiàn)象在二手房市場重演。

因此，未來要真正做好二手房交易的市場調(diào)控，還要在強(qiáng)化二手房直接的行政性價格管控的同時，要逐步讓監(jiān)管中立化以能夠監(jiān)測和反應(yīng)真實(shí)的市場運(yùn)行情況，同時要在改變市場供求、市場預(yù)期的土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃政策以及人口政策、貨幣與信貸政策乃至產(chǎn)業(yè)政策方面著手來進(jìn)行綜合發(fā)力。