本報記者 王麗新
由“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量更新”，是當下城市高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑，也是打造新一輪城市競爭力的關(guān)鍵。在政策支撐下，不少房企開始增加城市更新項目的投資比重，并在內(nèi)部設(shè)立“城更”集團或部門，獨立運作。
“在‘兩集中’供地模式開啟之后，房企對城市更新賽道更為重視，畢竟這是一個部分項目會產(chǎn)生60%毛利率的業(yè)務(wù)板塊，在行業(yè)毛利率不到25%且逐漸下行的趨勢下，今年很多有地緣性優(yōu)勢或者頭部房企都成立了城市更新事業(yè)部，將該部分業(yè)務(wù)在集團內(nèi)獨立出來運作。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，同時，這也是房企多元化拿地的重要渠道之一，不過一般本土房企更為有把握，畢竟長周期的項目，沉淀資金量大，不確定性多，風險較大。
中指研究院報告顯示，回顧近一年的情況來看，中標城市更新項目前期服務(wù)商以廣州、深圳最多。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州、深圳兩地2020年新中標的城市更新項目達上百個，這為房企提供了非常豐厚的土地儲備。2021年初以來，房企頻繁與金融機構(gòu)開展城市更新戰(zhàn)略合作。
“2021年初以來，房企加速構(gòu)建與業(yè)務(wù)拓展相匹配的組織架構(gòu)及管理體系，將城市更新作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略布局已成為多數(shù)企業(yè)的共識。”中指研究院調(diào)查事業(yè)部運營總監(jiān)吳建欽向記者表示，整體來看，房企在不同區(qū)域優(yōu)勢不盡相同，房企間相互合作實現(xiàn)優(yōu)勢互補，風險共擔的情況越來越多。
新增“城更”公司拓投資
從近幾年的情況來看，城市更新的復(fù)雜程度使得許多企業(yè)專門成立業(yè)務(wù)部門開展工作。特別是廣東部分企業(yè)已經(jīng)將城市更新業(yè)務(wù)以集團公司的層級推進，已成為企業(yè)發(fā)展的重要組成部分。
萬科南方區(qū)域公司早在2020年就把城市更新提升為和辦公、商業(yè)、EPC&代建、養(yǎng)老、酒店同級別的獨立軍種業(yè)務(wù)后，2021年3月又成立城市更新公司，說明城市更新業(yè)務(wù)在集團內(nèi)的支持與重視進一步提升，將得到更多的資源支持。
中國奧園在城市更新領(lǐng)域較早布局，項目儲備較多，2021年上半年通過組織架構(gòu)調(diào)整提升了城市更新業(yè)務(wù)在集團的業(yè)務(wù)比重，調(diào)整后將更多集中于城市更新。
招商蛇口發(fā)布2021年城市更新“獵英”計劃，招聘崗位工作內(nèi)容均圍繞城市更新板塊展開，招聘最多的為投資拓展類，通過投資拓展類崗位的增加擴大城市更新項目儲備。
佳兆業(yè)、卓越等均較早成立專門的城市更新集團公司，雅居樂2020年成立城市更新集團公司。多數(shù)企業(yè)則在業(yè)務(wù)開展的初期或開展的過程中成立專門的城市更新事業(yè)部。例如，華潤置地2016年成立了華南大區(qū)的城市更新事業(yè)部，招商蛇口為把握城市更新帶來的發(fā)展機遇，各地也在根據(jù)具體情況成立城市更新事業(yè)部。不難看出，這幾乎都是行業(yè)銷售規(guī)模達千億元量級的房企在瞄準城市更新業(yè)務(wù)。
不管早或者晚，種種跡象顯示，有實力和資源的房企正在搶占這一賽道，尤其是經(jīng)過試水城市更新項目后運作較好，嘗到甜頭的房企，正“雄心壯志”般殺入這一領(lǐng)域，并全力拓展投資。
“當然，城市更新業(yè)務(wù)毛利高，但門檻也高，不是什么房企都能涉足的。我們?nèi)ツ昃屯说袅怂谐鞘懈马椖?，主要是資金鏈壓力所致，沒有充裕的現(xiàn)金流，做城市更新項目會如履薄冰。”一位房企掌舵人近日向《證券日報》記者透露，摘地精準，與當?shù)仄髽I(yè)合作風險共擔，是開拓城市更新項目的重要抓手。
四大策略建“安全閥”
搶先布局城市更新賽道從方向上看，確實是拓展存量市場的“好業(yè)務(wù)”，但城市更新業(yè)務(wù)固有的不確定性因素多、資金沉淀量過高、項目開發(fā)運營周期一般需5年以上等痛點，讓房企不得不謹慎。
總結(jié)近兩年房企對城市更新業(yè)務(wù)的探索可以發(fā)現(xiàn)，吳建欽表示，高度重視，強化組織資源支持力度；抱團合作，應(yīng)對城市更新多元挑戰(zhàn)；城市深耕，與政府達成戰(zhàn)略合作；拿地前置成為前期服務(wù)商、低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲。這四大操作手法，能夠增加城市更新業(yè)務(wù)順利開展的確定性。
這四種策略，核心還是合作。無論是房企之間、房企與金融機構(gòu)，還是房企與政府，合作才能最大程度解決項目難點，以綜合能力推進項目進程。
眾所周知，城市更新業(yè)務(wù)需要對所進入城市有深入了解，企業(yè)間互相取長補短進行城市更新業(yè)務(wù)合作已經(jīng)成為趨勢，品牌房企擁有資金和品牌優(yōu)勢，但是進入新進城市時與地方企業(yè)合作可以借助本土企業(yè)的本地優(yōu)勢，加快項目推進速度，降低因為對當?shù)厍闆r的不了解而造成的風險。
值得關(guān)注的是，房企與金融機構(gòu)合作布局城市更新業(yè)務(wù)的動作也開始密集。例如，2021年2月平安不動產(chǎn)與俊發(fā)集團正式簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將重點圍繞城市更新進行資源互補。首開集團與中國建設(shè)銀行北京市分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得不低于1000億元額度，專項用于城市更新、老舊小區(qū)綜合整治等領(lǐng)域。而在2020年武漢地產(chǎn)集團也與國家開發(fā)銀行簽署城市更新銀企合作協(xié)議。
正如中指研究院所示，整體來看，房企借助前期與金融機構(gòu)在開發(fā)領(lǐng)域的深度合作，能夠進一步將合作延伸到城市更新領(lǐng)域，具有極大的優(yōu)勢。通過金融機構(gòu)在資金層面的持續(xù)性支持，將極大減輕城市更新服務(wù)企業(yè)的融資壓力，而金融機構(gòu)也能夠?qū)⒏嗟男刨J額度投放到國家政策鼓勵的城市更新行業(yè)。
在吳建欽看來，后期房企仍需要進一步強化內(nèi)部的協(xié)同，自上而下形成城市更新發(fā)展的戰(zhàn)略共識。同時，基于自身布局的城市和業(yè)務(wù)模式，針對項目資源、資金保障、政策支持等方面尋求多元化的合作對象。房企只有做到“內(nèi)外兼修”才能夠在城市更新領(lǐng)域形成強大的資源和能力優(yōu)勢。進而在核心一、二線城市土地一級開發(fā)階段就開始介入，成為城市更新前期服務(wù)商，最大程度精準摘地，獲取優(yōu)質(zhì)土儲。
（編輯 張明富 孫倩）
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