到底該不該買(mǎi)房？這個(gè)問(wèn)題已然成為大多數(shù)人的當(dāng)務(wù)之急，無(wú)論是市場(chǎng)預(yù)期低迷還是政策刺激市場(chǎng)，似乎每一種選擇都有自身的理由。例如在過(guò)去20年時(shí)間里，我國(guó)房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下跌的案例，即使中間市場(chǎng)有所低迷，但不得不說(shuō)在投資性群體、調(diào)控加碼的助推下，市場(chǎng)預(yù)期總能觸底反彈。對(duì)此無(wú)數(shù)個(gè)案例都在佐證一個(gè)道理，那就是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的思維主導(dǎo)著市場(chǎng)走向。

其次隨著城市群的吸虹效應(yīng)，熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)總是呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)，就算是棚改破舊小還是小產(chǎn)權(quán)房，都有一部分人愿意接盤(pán)。由此可見(jiàn)，以商品房為市場(chǎng)體系的預(yù)期由供需關(guān)系來(lái)主導(dǎo)，非正常體系則由投資性預(yù)期來(lái)主導(dǎo)。

至于為何要強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)？就是想讓大家明白，房?jī)r(jià)的上漲是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)，畢竟在人力、建筑、家居等直接成本上漲前提下，房?jī)r(jià)并不太可能反其道而行之，其中地價(jià)才是重中之重。

其次高房?jī)r(jià)的衡量標(biāo)準(zhǔn)在于和當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的差距，例如月收入3000元的小縣城，平均房?jī)r(jià)卻高達(dá)每平方米一萬(wàn)元，在某種程度上來(lái)講，這并不會(huì)刺激市場(chǎng)內(nèi)需，相反會(huì)導(dǎo)致本地居民外流。原因很簡(jiǎn)單，在沒(méi)有房子的基礎(chǔ)上，所謂的城市歸屬感就是一句空話，這也就是為什么每年的返鄉(xiāng)置業(yè)如此火熱的原因？有房子才有家，有家庭才會(huì)有基本消費(fèi)。

介于當(dāng)下特殊的背景，我們不禁思考一個(gè)問(wèn)題，那就是5年內(nèi)，到底是“盡快賣(mài)房”還是“抓緊買(mǎi)房”？這個(gè)討論話題的言外之意就是5年內(nèi)，房?jī)r(jià)走向到底如何？

首先我們得明白一個(gè)道理，那就是房?jī)r(jià)并不是不可能下降。數(shù)據(jù)顯示，和2017年房?jī)r(jià)最高點(diǎn)相比較，2020年超10個(gè)城市房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)10%，例如青島、鄭州、廊坊，甚至拋開(kāi)一些強(qiáng)二線城市，剩下的城市都在苦于去庫(kù)存，無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，市面上賣(mài)房壓力接踵而至。與此同時(shí)4月主要城市成交面積環(huán)比下降3.44%，超6城市環(huán)比有不同程度下降，同比則上升48.23%，最直觀感受就是市場(chǎng)購(gòu)房意愿直線下滑。

基于以上底層邏輯，我們?cè)賮?lái)衡量市場(chǎng)層面因素，供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)的背后，消費(fèi)規(guī)模的上漲乏力使得以往高房?jī)r(jià)模式難以支撐。至于將這類(lèi)方向細(xì)化，無(wú)非就是2點(diǎn)：一是人口規(guī)模迎來(lái)拐點(diǎn)，短期內(nèi)看我國(guó)購(gòu)房主力年齡層在29—45歲，而這一類(lèi)人早已過(guò)了頂峰。

其次從第七次人口普查數(shù)據(jù)得知，60歲及以上人口為26402萬(wàn)人，占18.70%，也就是說(shuō)我國(guó)老齡化社會(huì)即將來(lái)臨，長(zhǎng)期來(lái)看，就算我國(guó)全面放開(kāi)二胎政策，依然無(wú)法阻擋新出生人口率下降的趨勢(shì)。僅從這赤裸裸的數(shù)據(jù)來(lái)看，人口紅利熱潮的褪去使得最真實(shí)的樓市浮出水面。

而在另一邊近些年的政策底線超出我們的預(yù)期，例如在面對(duì)部分城市局部火熱趨勢(shì)，住建部負(fù)責(zé)人親自奔赴多地主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況，這就說(shuō)明調(diào)控的紅線就是禁止打破現(xiàn)狀。其次本輪調(diào)控的政策壓力來(lái)源有新舉措施，例如土地集中化出讓制度、住房貸款占比明確上限。

你以為這些都是說(shuō)說(shuō)而已，但實(shí)際上一些直白數(shù)據(jù)會(huì)讓你認(rèn)清自我，例如截止5月份，銀保監(jiān)會(huì)共對(duì)銀行及部分負(fù)責(zé)人開(kāi)出24張涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)罰單，總金額超2億元。從這一系列監(jiān)管部門(mén)的動(dòng)向來(lái)看，本輪調(diào)控不僅僅是量化，更多的是創(chuàng)新措施，覆蓋一些潛在因素。

總的來(lái)說(shuō)，5年時(shí)間不長(zhǎng)不短，雖說(shuō)影響不到樓市長(zhǎng)期發(fā)展，但不得不承認(rèn)有一些東西將成為現(xiàn)實(shí)，例如房產(chǎn)稅的落地、取消預(yù)售制、落戶(hù)限制取消等，拋開(kāi)僅有的熱門(mén)一二線城市，其他城市更多的是盡快賣(mài)房。

事實(shí)上對(duì)于這一點(diǎn)，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出答案，建議大家首先考慮變現(xiàn)周期，按照現(xiàn)有限購(gòu)限售政策，3年內(nèi)成功套現(xiàn)幾率很小，也就說(shuō)你必須持房3年，請(qǐng)問(wèn)你的金融杠桿能撐住嗎？其次房?jī)r(jià)能不能漲的對(duì)立面就是房子好不好賣(mài)，多去中介、售樓處走走、眼見(jiàn)為實(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多真實(shí)信息，市場(chǎng)存在幸存者偏差，有些東西只可參考，不能照搬。