時(shí)隔一年，全面降準(zhǔn)又來(lái)了！
為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，7月9日，央行宣布將于2021年7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.9%。
據(jù)業(yè)內(nèi)專家估計(jì)，本次釋放資金總量大概在萬(wàn)億以上。嚴(yán)重依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)，看到這萬(wàn)億資金怎能不心動(dòng)呢？但開發(fā)商們可不能盲目樂觀，大水漫灌的時(shí)代早已過(guò)去，現(xiàn)階段修煉企業(yè)內(nèi)功才是王道。
釋放一萬(wàn)億！
本次降準(zhǔn)目的是什么？
本次降準(zhǔn)源起于前兩天召開的國(guó)常會(huì)。
7月7日，總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議決定：針對(duì)大宗商品價(jià)格上漲對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的影響，要在堅(jiān)持不搞大水漫灌的基礎(chǔ)上，保持貨幣穩(wěn)定性、增強(qiáng)有效性，適時(shí)運(yùn)用降準(zhǔn)等貨幣政策工具，進(jìn)一步加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降。
兩天之后，降準(zhǔn)消息落地。想要明白本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成什么樣的影響，必須要明白為什么要在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上降準(zhǔn)。
最近半年，中國(guó)的居民消費(fèi)指數(shù)出現(xiàn)了重大問(wèn)題。例如6月份，居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比增長(zhǎng)1.1%，和國(guó)家制定的3%的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。
6月份除一些硬性支付的消費(fèi)之外，幾乎所有的自主消費(fèi)領(lǐng)域，也就是民生消費(fèi)領(lǐng)域都出現(xiàn)了全面下跌。也就是說(shuō)除了不得不承擔(dān)的漲價(jià)，中國(guó)居民其他可選擇的消費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)了全面萎縮。
造成這種情況有兩方面的原因，第一，老百姓沒錢了；第二，后疫情時(shí)代的報(bào)復(fù)性消費(fèi)之后，大家都不敢花錢了。
過(guò)度通脹絕不是好事，但CPI過(guò)低，物價(jià)不溫和上漲，人們就會(huì)傾向于保有貨幣，社會(huì)的各項(xiàng)投資與消費(fèi)就會(huì)趨于萎縮，久而久之，社會(huì)就業(yè)崗位就會(huì)減少，工資水平也會(huì)下滑。
因此，要保持3%的通脹率，政府必須在CPI過(guò)低時(shí)向經(jīng)濟(jì)體注入貨幣，來(lái)維持貨幣平衡，降準(zhǔn)就是一個(gè)非常重要的工具。
可以說(shuō)，本次降準(zhǔn)的主因，并不是國(guó)家在可憐步履維艱的房地產(chǎn)行業(yè)，試圖以刺激地產(chǎn)的形式拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。降準(zhǔn)的執(zhí)行細(xì)則也在強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持。
不要忘了，今年兩會(huì)的關(guān)鍵詞之一就是“不以房地產(chǎn)作為短期拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)手段”，“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)也會(huì)毫無(wú)疑問(wèn)地堅(jiān)決執(zhí)行。
降準(zhǔn)并非“空歡喜”
中小房企如何抓住降準(zhǔn)“紅利”？
降準(zhǔn)對(duì)于實(shí)體行業(yè)、股市當(dāng)然是利好的，同時(shí)也大概率對(duì)樓市有帶動(dòng)作用。因?yàn)榻禍?zhǔn)意味著利率有所降低，資金更加充裕，企業(yè)成本下降，投資更加主動(dòng)，消費(fèi)更加積極。
但這萬(wàn)億資金是不是能為地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強(qiáng)心針？對(duì)于不同的利益主體來(lái)說(shuō)，答案顯然是不同的。
理論上，降準(zhǔn)釋放了貨幣流動(dòng)性，樓市將直接受益于房貸，因?yàn)槟瓿醯?ldquo;兩道紅線”政策所造成的房貸放款難、放款慢問(wèn)題可能會(huì)得到改善。另外，降準(zhǔn)使銀行的貸款總量增加，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也有望回落。
但這也只是理論上的推測(cè)，降準(zhǔn)主要目的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是小微企業(yè)，監(jiān)管層對(duì)于消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市進(jìn)行檢查，防范資金違規(guī)流入樓市。此外，“三道紅線”政策仍在執(zhí)行，紅線不放開，融資成本再低，企業(yè)也只能望梅止渴。
相關(guān)專家也指出，降準(zhǔn)之后，央行仍將通過(guò)MPA考核、窗口指導(dǎo)等方式，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的引導(dǎo)和約束，確保降準(zhǔn)釋放的資金流向國(guó)民經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。所以，降準(zhǔn)資金將很難流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
黃老邪認(rèn)為，此次降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)造成以下影響：
1.降準(zhǔn)只能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)有限的利好，甚至部分利好只是心理上的利好，切忌過(guò)于樂觀；
2.當(dāng)下一線城市樓市被嚴(yán)厲打壓，不具備上漲空間，本次降準(zhǔn)更利好于房?jī)r(jià)漲幅偏低的二線、強(qiáng)三線城市樓市；
3.本次降準(zhǔn)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)只能帶來(lái)短期影響，不能夸大降準(zhǔn)所能影響的時(shí)間維度；
4.此次降準(zhǔn)有利于從融資角度，緩解由于原材料成本上漲給地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的壓力
5.降準(zhǔn)不是趨勢(shì)性的行為，“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)；
6.畢竟銀行更有錢了，更有利于融資創(chuàng)新能力強(qiáng)的房企，例如與國(guó)企合作，與產(chǎn)企合作，對(duì)接基金等。
另外，此次降準(zhǔn)對(duì)不同區(qū)域、不同類型房企影響不同，因此我們也建議中小房企根據(jù)企業(yè)的特點(diǎn)，融資創(chuàng)新能力進(jìn)行思考，量體裁衣進(jìn)行決策。
更重要的是，每個(gè)企業(yè)都要有應(yīng)對(duì)相關(guān)政策出臺(tái)的快速研討、快速反應(yīng)的機(jī)制。通過(guò)此次應(yīng)對(duì)降準(zhǔn)的契機(jī)，在企業(yè)內(nèi)部形成思考、討論的機(jī)制，鍛煉企業(yè)研究?jī)?nèi)功。
中小房企融資難題
六大破解方法
降準(zhǔn)只是一時(shí)的利好，但融資問(wèn)題卻是中小房企永恒的痛。
行業(yè)“馬太效應(yīng)”，在很大程度也體現(xiàn)在融資上，規(guī)模房企與國(guó)企成為金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)的客戶爭(zhēng)搶對(duì)象，由此繼續(xù)引起強(qiáng)主體融資成本的降低，而中小房企卻只能無(wú)奈地接受越來(lái)越高的融資成本。
中小房企如何對(duì)抗融資的“馬太效應(yīng)”，黃老邪認(rèn)為應(yīng)采取“全員融資”策略。所謂的“全員融資”，不是所有員工都跑去借錢，而是思考如何從投資、運(yùn)營(yíng)、工程、銷售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以及其他方面提升企業(yè)資金的使用效率與價(jià)值。
如何使全員融資在企業(yè)內(nèi)部落地，有以下六大策略：
一、觀念更新，認(rèn)知到位
首先企業(yè)要知道融資不只是代表著借錢，只要是有利于提升自有資金使用效率，有利于降低對(duì)外部資金的動(dòng)作，都可以看做是融資的動(dòng)作。這也是泛融資的概念而不是傳統(tǒng)融資的概念。
二、體系打底，團(tuán)隊(duì)保障
首先在狹義的融資體系方面，一定要建設(shè)好融資的規(guī)模、節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、決策流程等體系和機(jī)制，打?qū)嵒A(chǔ)。
廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運(yùn)營(yíng)體系，然后打通投融產(chǎn)銷，建立高效的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏控制體系。如果做不到這些，企業(yè)有可能出現(xiàn)過(guò)于依賴財(cái)務(wù)性杠桿的現(xiàn)象，增加企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
團(tuán)隊(duì)保障方面，全員融資不是所有人都去銀行借錢，而是所有的人都要為融資做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值，所有的員工都要為自有資金的使用效率的提升來(lái)做貢獻(xiàn)，創(chuàng)造價(jià)值。
首先企業(yè)要在銷售端去發(fā)力，從某個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業(yè)主以及準(zhǔn)業(yè)主的手中去融，這種銷售回款使用起來(lái)最沒有風(fēng)險(xiǎn)，而且還不用去還。
投資也可以看做是在做融資，比如進(jìn)入了一個(gè)庫(kù)存低，未來(lái)去化率快的城市可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。同時(shí)投資部門與其他企業(yè)和政府合作，用少量資金撬動(dòng)了一個(gè)大項(xiàng)目，也可以看作是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。
此外，工程部門把施工進(jìn)度管理好，盡快達(dá)到預(yù)售條件、招采部門建立完備的供應(yīng)商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業(yè)融資做貢獻(xiàn)。
因此，每一個(gè)部門的每一個(gè)員工的每一個(gè)動(dòng)作，在為客戶創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，一定也在為公司的自有資金快速周轉(zhuǎn)在創(chuàng)造價(jià)值，這才是全員融資。
三、單項(xiàng)目策略
1.進(jìn)對(duì)城市拿對(duì)地
如果投資部門進(jìn)入了一個(gè)未來(lái)兩三年內(nèi)都供需失衡的一個(gè)城市，后面的團(tuán)隊(duì)再怎么努力，也會(huì)對(duì)資金造成積壓，降低整個(gè)公司的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)速度，資金的周轉(zhuǎn)速度。因此進(jìn)對(duì)了城市拿對(duì)了地，就相當(dāng)于是為企業(yè)融資。
2.營(yíng)銷策略有深度、彈性
包括銷售的定價(jià)策略，產(chǎn)品定位是不是精準(zhǔn)？是不是按照快速去化的策略來(lái)定位的？營(yíng)銷過(guò)程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性？如果具備這些條件，單項(xiàng)目的融資策略就有了一個(gè)重要的支撐點(diǎn)。
3.單項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)
單項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)就是早開盤，快簽約，加快后續(xù)建設(shè)速度，適度控制支出，以此來(lái)降低項(xiàng)目對(duì)資金的占用，來(lái)加快資金的回籠速度，提升自有資金的周轉(zhuǎn)效率與價(jià)值。
但高周轉(zhuǎn)不等同于低品質(zhì)，而是把產(chǎn)品高質(zhì)量的要求放在建造標(biāo)準(zhǔn)上去，放在產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化上去，放在客戶的敏感點(diǎn)分析和精準(zhǔn)的定位上去。
4、收購(gòu)兼并、合作
收購(gòu)兼并跟合作，它本身也就是一種融資的，做杠桿的一種重要渠道或者是方式方法。
5.團(tuán)隊(duì)配置與激勵(lì)方式
一個(gè)項(xiàng)目一定要有一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)，尤其是操盤手或項(xiàng)目總，項(xiàng)目總的好壞在很大程度上決定著這個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，進(jìn)而決定了對(duì)資金的占用程度。
另外，企業(yè)在設(shè)立激勵(lì)機(jī)制與跟投方式的時(shí)候，一定要把資金的使用效率和周轉(zhuǎn)速度作為一個(gè)重要的指標(biāo)。好的激勵(lì)機(jī)制與跟投機(jī)制，其實(shí)就是一個(gè)好的融資方案。
四、多項(xiàng)目策略
多項(xiàng)目策略只有一個(gè)，那就是平衡資金降低峰值。每一個(gè)項(xiàng)目都有量、價(jià)、節(jié)奏三個(gè)重要指標(biāo)，把多項(xiàng)目的三個(gè)指標(biāo)來(lái)綜合平衡，多項(xiàng)目匯總后降低整體的資金峰值，或者錯(cuò)峰，以此來(lái)減少對(duì)外部資金的依賴和對(duì)自有資金的占?jí)?，這是多項(xiàng)目融資的重要的策略。
五、優(yōu)化節(jié)奏、調(diào)整結(jié)構(gòu)
所謂優(yōu)化節(jié)奏，其中之一就是優(yōu)化投融產(chǎn)銷的節(jié)奏。投融產(chǎn)銷的四者的匹配度越高，越能加快自有資金的周轉(zhuǎn)和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，越能降低資金的閑置和占?jí)?，這就相當(dāng)于融資。
優(yōu)化結(jié)構(gòu)的第二個(gè)重要內(nèi)容是多年滾動(dòng)節(jié)奏，通過(guò)做三年滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，把經(jīng)營(yíng)活動(dòng)串聯(lián)起來(lái)，合理調(diào)整資金的使用規(guī)模、使用時(shí)機(jī)，使用成本，在此基礎(chǔ)上提高資金的使用效率與價(jià)值。
六、模式創(chuàng)新、升級(jí)
1、代建
代建對(duì)自有資金的占?jí)汉苄。举|(zhì)上其實(shí)是品牌管理、產(chǎn)品，服務(wù)的輸出，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)作?，F(xiàn)在很多的大企業(yè)都專門成立了代建公司或者代建事業(yè)部，或者是重點(diǎn)在發(fā)力做代建。
2.收購(gòu)兼并、合作
合作型的杠桿也是很重要的杠桿，只要團(tuán)隊(duì)、體系、機(jī)制能管好合作項(xiàng)目，能夠與合作方共贏多贏，也是一個(gè)很好的全員融資的破局方案。
3.泛地產(chǎn)生態(tài)圈
建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈，有利于企業(yè)去與政府去談地，能做到巧拿，而不是去拼地價(jià)硬拿，從而減少拿地成本，提高拿地的效率。同時(shí)泛地產(chǎn)生態(tài)圈也可以幫助企業(yè)打造一種新的生活方式，利于銷售。
4.投資者生態(tài)圈
投資者生態(tài)圈其實(shí)就是外部事業(yè)合伙人。現(xiàn)在很多房企都在與制造業(yè)企業(yè)或服務(wù)業(yè)企業(yè)合作，將他們富余的資金引流到房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)。但首先要保證引入資金的安全，同時(shí)要有共贏多贏的心態(tài)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
