過(guò)去數(shù)月，“房貸利率抬升”“放款速度慢”，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)普遍現(xiàn)象。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；重點(diǎn)城市首套和二套房利率水平距離2019年11月份的高點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。
利率提高的同時(shí)，不少銀行也出現(xiàn)二手房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)、放款周期延長(zhǎng)的現(xiàn)象。雙重夾擊之下，購(gòu)房者無(wú)疑是最能感受到市場(chǎng)冷暖變化的群體。在這樣的環(huán)境中，為了買(mǎi)到心儀的房子，要么等待，要么加價(jià)，購(gòu)房者也在與市場(chǎng)博弈中找到平衡點(diǎn)。
放款審慎
廣州、深圳作為粵港澳大灣區(qū)的核心城市，在房貸的管控之上具有相當(dāng)?shù)拇硇浴?021年6月底，廣州多家大行被傳出房貸暫停的消息，雖然之后紛紛被澄清，但是目前房貸額度緊張是不爭(zhēng)的事實(shí)。此外，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，廣州、深圳近期房貸利率都迎來(lái)了一輪上調(diào)，在放款節(jié)奏上，審批也更難、周期也更長(zhǎng)。
這樣的環(huán)境下，對(duì)購(gòu)房者而言，是一場(chǎng)漫長(zhǎng)的“心理戰(zhàn)”。楊女士于今年年初在廣州增城購(gòu)入了自己人生中的第一套房，3月底向銀行提交了一系列證明材料后，4月份就接到銀行審批通過(guò)的通知。但是在“審批難”的背景下，在一切手續(xù)都辦理妥當(dāng)之后，她面對(duì)的卻是漫長(zhǎng)的等待。
“房子是精裝修，本來(lái)是可以直接入住的，但是因?yàn)殂y行貸款還沒(méi)下來(lái)，所以一直都交不了房，本來(lái)以為今年‘五一’就可以住進(jìn)自己的新房子，但是到現(xiàn)在都還沒(méi)有放款，現(xiàn)在能做的只有等。”楊女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
這是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，6月72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(zhǎng)至50天。
由于放款存在不確定性，一手房購(gòu)房者同樣也不容易。為了能夠在回款上達(dá)到既定的節(jié)奏，許多開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間也達(dá)成了相應(yīng)的協(xié)議，例如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拿不到銀行放款可以拿回首付等條款。
在廣州從事地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作的羅女士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“以前簽了合同是不能退首付的，即便能最后違約也要賠償開(kāi)發(fā)商違約金。因?yàn)橥诉€首付對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)成本很高的過(guò)程，一般是寧愿不成交也不愿意簽了合同之后再退款。但是現(xiàn)在在審批難的情況下，有的開(kāi)發(fā)商為了提高成交率也會(huì)做出一些調(diào)整。”
為了保障雙方利益，開(kāi)發(fā)商在簽合同之前，會(huì)更加嚴(yán)格地審查客戶(hù)的資質(zhì)。“開(kāi)發(fā)商在簽合同前會(huì)收集客戶(hù)資料，然后銀行做一個(gè)預(yù)審，預(yù)審過(guò)了再簽合同，這意味著開(kāi)發(fā)商對(duì)客戶(hù)的資質(zhì)審核也更加嚴(yán)格了。”羅女士指出。
需要注意的是，在這樣的行情之中，依賴(lài)房貸的客戶(hù)很可能在購(gòu)房之上，受到一定的限制。為了能夠盡快回款，開(kāi)發(fā)商會(huì)更青睞于首付比例更高的客戶(hù)，這對(duì)預(yù)算不足的購(gòu)房者而言，也是需要考量的地方。
林先生于2021年5月與東莞的一個(gè)樓盤(pán)簽訂了意向認(rèn)購(gòu)書(shū)，他本打算只交三成首付款，但是因?yàn)樗粗械臉潜P(pán)銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商更希望他能夠交出五成首付。“最后我爸爸我姐姐都給我湊了一些錢(qián)，才勉強(qiáng)夠首付，接下去真的得勒緊褲帶了。”
緩和“房貸荒”
從目前的局面來(lái)看，房貸利率維持高位，放款周期保持在較長(zhǎng)的情況下，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)依然還會(huì)繼續(xù)。
以廣州為例，目前廣州多家大行的房貸利率已經(jīng)多次上調(diào)。例如，工商銀行(601398,股吧)就自6月25日起，廣州地區(qū)房貸利率調(diào)整為首套LPR 90BP至5.55%，二套為L(zhǎng)PR 110BP至5.75%。這已經(jīng)是廣州半年來(lái)的房貸利率的第4次上調(diào)。
除了工商銀行外，民生銀行(600016,股吧)、平安銀行(000001,股吧)、郵儲(chǔ)銀行也相繼上調(diào)了其在廣州地區(qū)的房貸利率。其中，民生銀行廣州分行于6月25日起首套、二套房貸利率同時(shí)上調(diào)15個(gè)BP，首套房貸利率由原來(lái)的5.35%上調(diào)至5.5%，二套房貸利率由原來(lái)的5.5%上調(diào)至5.65%。
這樣的局面，只有在整個(gè)市場(chǎng)趨于理性之后，才可能看到改變。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房貸荒”是周期性的，調(diào)控緩和了，“房貸荒”就消解了。未來(lái)，“房貸荒”一定會(huì)緩和的，但“上限指標(biāo)控制”不會(huì)緩和。未來(lái)，房貸額度管控、占比管控將是常態(tài)化的，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復(fù)返。
從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前廣州、深圳的市場(chǎng)已經(jīng)逐漸降溫。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部最新發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年1—6月，廣州累計(jì)成交新房61063宗，環(huán)比去年下半年下跌10%。其中，6月新房成交僅7057套，為今年以來(lái)最低。
深圳的成交更冷。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)30505套（含自助），同比下滑48%，而去年同期二手房網(wǎng)簽套數(shù)則為58662套（含自助）。
其間，深圳二手房網(wǎng)簽數(shù)量已出現(xiàn)五連跌，2~6月間二手房網(wǎng)簽（含自助）數(shù)量逐月下降，1月份為8971套，2月份直接降至5272套，3~6月份則分別為4869套、4396套、3781套以及3216套。
在這種背景下，開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該在市場(chǎng)的變化中找到相應(yīng)的節(jié)奏。
一名廣州的房企人士指出，受到政策影響，目前投資客出手比較謹(jǐn)慎，主要考慮的是資金的回籠速度和投入產(chǎn)出比；同時(shí)在“嚴(yán)查首付來(lái)源”背景下，剛需客資金不足問(wèn)題難以解決，因此社會(huì)總體購(gòu)房熱度有所下降。
李宇嘉續(xù)稱(chēng)，熱點(diǎn)城市未來(lái)的成交量還會(huì)繼續(xù)下降，量跌價(jià)跌，至少會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最重要的是要加快回款，因?yàn)殇N(xiāo)售回款占了開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的一半，而且這個(gè)比例會(huì)越來(lái)越高。因此開(kāi)發(fā)商必須不停地調(diào)整銷(xiāo)售策略，賣(mài)出更多的房子，這才是最好的融資手段。
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