資本潮起又潮落。最近華平投資對(duì)外重申其在上海的一系列投資動(dòng)作，或?yàn)榻酉聛?lái)的資產(chǎn)投資尋求更多機(jī)會(huì)做準(zhǔn)備。

“他們?cè)趽炻?。大公?lsquo;慣于趁火打劫’，真到了‘著火’的時(shí)候也輪不到華平。”7月5日，在獲知華平又在上海投資成立了一家資管平臺(tái)之后，張文華（化名）如是說(shuō)。

張文華是浙江一家資管公司的負(fù)責(zé)人，近年來(lái)一直著力于城市更新賽道，因此也很關(guān)注相關(guān)的資本動(dòng)向。事實(shí)上，在資管圈內(nèi)，華平加碼內(nèi)地投資早有征兆。“他們最近在一二線城市不停收購(gòu)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，甚至停車場(chǎng)。”

而根據(jù)華平投資最近主動(dòng)在上海釋放的投資信息也可見(jiàn)，這家公司在加速布局國(guó)內(nèi)資產(chǎn)。6月30日，華平投資宣布與錦和投資集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“錦和”)共同成立錦和資產(chǎn)管理公司 (下稱“錦和資管”) 。據(jù)知情人士介紹，這一平臺(tái)在去年就已成立，更早之前的2018年底，華平投資還戰(zhàn)略入股上海另一城市更新平臺(tái)創(chuàng)邑。

隨后的7月5日，華平投資再次宣布擬投資6億美元，與上海文盛資產(chǎn)管理股份有限公司（簡(jiǎn)稱“文盛資產(chǎn)”）共同成立“文盛特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)管理公司”（簡(jiǎn)稱“文盛特殊機(jī)會(huì)資管”）。這一平臺(tái)投資包括不良債務(wù)及困境企業(yè)紓困等多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，其中之一也有城市更新。

作為起源于美國(guó)的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，華平投資在國(guó)內(nèi)蟄伏多年，最近兩三年間不斷加碼城市更新，背后不乏資本對(duì)國(guó)家政策層面的敏銳觸覺(jué)，以及對(duì)市場(chǎng)存量擴(kuò)容的賺錢(qián)效應(yīng)的渴望。

宏觀政策支持

錦和集團(tuán)董事長(zhǎng)郁敏珺指出，上海市中心可供開(kāi)發(fā)的土地非常少了，但城市更新的機(jī)會(huì)比比皆是。憑借著收購(gòu)能力、改造能力與運(yùn)營(yíng)能力，錦和集團(tuán)旗下錦和商業(yè)在五六年間迅速發(fā)展并實(shí)現(xiàn)A股上市。

錦和與華平投資的一拍即合，就是城市更新進(jìn)入新階段的一個(gè)案例。華平?jīng)]有披露對(duì)錦和資管的投資金額，但卻有一個(gè)3年500億資產(chǎn)規(guī)模的宏圖。這相對(duì)于國(guó)內(nèi)城市更新一年萬(wàn)億的市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，或許并不難實(shí)現(xiàn)。

華平投資此次通過(guò)成立資管平臺(tái)的途徑實(shí)現(xiàn)投資，看是新做法，實(shí)則老套路，仍然以股權(quán)投資模式為主。選擇錦和資本的理由很簡(jiǎn)單，據(jù)測(cè)算，錦和資管旗下物業(yè)與周邊的物業(yè)相比，坪效要高出20%-30%。

資本蜂擁城市更新的理由，是目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)還算便宜。“最近三年是收購(gòu)不良資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。”郁敏珺自嘲，錦和擅長(zhǎng)在市中心收破爛貨。以北京華聯(lián)商廈改造為例，錦和花了改造成本1100多元/平方米的成本，改造之后租金收益6.7元/平方米/天，較改造之前（3元多/平方米/天）的運(yùn)營(yíng)效率提升120%。在錦和所做的不少項(xiàng)目中，運(yùn)營(yíng)效率提升在100%的并不少。這也是華平投資近期在一二線城市加速布局的主要原因。

張文華指出，高周轉(zhuǎn)仍然是資本方的主要模式，目前國(guó)內(nèi)城市更新已進(jìn)入項(xiàng)目在不同階段需要對(duì)接不同功能投資方（資管方）的階段。政府也意識(shí)到城市更新是未來(lái)城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)助理崔霽認(rèn)為，2019年城市更新的宏觀政策被提上議事日程，考驗(yàn)企業(yè)精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力、金融嫁接能力的時(shí)候到了。

今年以來(lái)，國(guó)家層面乃至地方在推動(dòng)新一輪城市更新上態(tài)度明確。4月19日，江蘇省住建廳與國(guó)開(kāi)行江蘇省分行簽訂框架合作協(xié)議。國(guó)開(kāi)行總行行業(yè)三部處長(zhǎng)史長(zhǎng)虹介紹，國(guó)開(kāi)行今年將提供近5000億元授信額度支持城市更新；6月2日，上海宣布率先成立全國(guó)最大城市更新基金，落地規(guī)模達(dá)800億元，定向投資舊區(qū)改造和城市更新；6月17日，天津市城投集團(tuán)為首批城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體，與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行天津市分行簽署1200億元項(xiàng)目合作協(xié)議；6月18日，重慶市政府印發(fā)《重慶市城市更新管理辦法》提出，鼓勵(lì)積極利用國(guó)家政策性金融和市場(chǎng)金融對(duì)城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品；積極引入各類社會(huì)資本，探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金。

不久前，由澎湃主辦的城市更新論壇上，政協(xié)上海市第十三屆委員會(huì)黨組副書(shū)記、副主席李逸平指出，根據(jù)上海城市2035總體規(guī)劃，城市更新重點(diǎn)從拆改留轉(zhuǎn)變?yōu)榱舾牟?，城市更新目?biāo)從質(zhì)量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪扛?。這意味著，城市更新的市場(chǎng)進(jìn)入擴(kuò)容階段。

實(shí)際上，公開(kāi)出讓土地越來(lái)越少，大房企布局城市更新要早于外資。2020年7月29日，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司與上海黃浦區(qū)人民政府正式簽訂合作框架協(xié)議，由中海地產(chǎn)對(duì)黃浦區(qū)建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目五幅土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。這一項(xiàng)目擬投資近600億元，將成為中海發(fā)展史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。這也是在2020年4月“圍標(biāo)”事件發(fā)生之后，中海在上海的第一次擴(kuò)儲(chǔ)。

中海董事局主席顏建國(guó)在2017年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就對(duì)外透露，中海在非公開(kāi)市場(chǎng)做了不少工作，包括棚戶區(qū)改造、城市更新項(xiàng)目等。2020年1月，中海以62.71億拿下一宗商辦地塊后，又在2月份再次以14.13億拿下紅旗村舊改的2宗地。為了補(bǔ)充紅旗村舊改版圖，中海僅在公開(kāi)市場(chǎng)拿地就耗費(fèi)了超過(guò)170億元。

中海大手筆在上海投資600億，顯然不需要外面的資金助力。誠(chéng)如前述資管圈人士所言，風(fēng)來(lái)的時(shí)候，外資更傾向于“撿漏”。

資本搶食城市更新的邏輯

一名外資投資人曾經(jīng)指出，在中國(guó)一線城市的住宅投資年收益率不到2%；與此同時(shí)，需求端財(cái)富資產(chǎn)管理日益增加，居民對(duì)金融資產(chǎn)的配置越來(lái)越多，多元化權(quán)益性投資增加。從供給端來(lái)看，機(jī)構(gòu)化產(chǎn)品化趨勢(shì)越來(lái)越大。“美股市值是國(guó)內(nèi)A股市值4倍，機(jī)構(gòu)投資則超過(guò)中國(guó)20倍，可見(jiàn)國(guó)內(nèi)資管空間非常大。”

2019年，金融業(yè)直接融資領(lǐng)域?qū)ν忾_(kāi)放再次按下了“加速鍵”：11條金融業(yè)對(duì)外開(kāi)放措施，涉及銀行、保險(xiǎn)、券商、基金、期貨、信用評(píng)級(jí)等多個(gè)領(lǐng)域。

華平投資合伙人張其奇指出，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)資產(chǎn)處于價(jià)格低谷，一方面是國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)不夠成熟，另一方面，好的地段里舊物業(yè)的改造難度大，因此資產(chǎn)價(jià)格趨低。

隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的日趨成熟，最近公募REITs在上海試點(diǎn)，給優(yōu)質(zhì)的資管平臺(tái)提供了新的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的條件。郁敏珺則指出，當(dāng)下已進(jìn)入資管的爆發(fā)時(shí)代。但她也強(qiáng)調(diào)，任何行業(yè)發(fā)展都需要政府推動(dòng)，期待政府出臺(tái)細(xì)化政策解決行業(yè)當(dāng)下比較迫切的問(wèn)題。她舉例稱，很多外資基金都有退出紅線，因此年限是一個(gè)非常迫切的問(wèn)題。比如錦和尚城項(xiàng)目，租賃年限問(wèn)題依然是橫亙?cè)阱\和資管團(tuán)隊(duì)面前的一道難題：拆遷部分與保留部分能否同時(shí)續(xù)約？此外，城市更新資本退出通道較窄，成本偏貴，亟需長(zhǎng)期的資金，而華平投資募集到的資金基本上可以做到“10 5”年周期。

“（住宅與商用）市場(chǎng)肯定會(huì)被拉平，從資管角度來(lái)看，現(xiàn)在到時(shí)候了，而且我們已經(jīng)提前布局了。”

與錦和資管發(fā)力長(zhǎng)租公寓不一樣，文盛特殊機(jī)會(huì)資管預(yù)期資產(chǎn)管理規(guī)模在5年內(nèi)達(dá)到50億美元，合資公司將通過(guò)多元化的投資方式收購(gòu)單體地產(chǎn)特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)。

一個(gè)背景是，2021年一季度，上海大宗交易市場(chǎng)共錄得23筆交易，共計(jì)約183億元，總額與上季度環(huán)比下降12.3%，但市場(chǎng)整體活躍度提升，成交項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比上升53%，由2020年四季度的15筆上升到2021年一季度的23筆。其中，外資投資額大幅回升，共吸收了外資投資額達(dá)78億元。成交資產(chǎn)類別涵蓋了辦公、商務(wù)園區(qū)、社區(qū)商業(yè)等，其中社區(qū)商業(yè)是外資眼中崛起的新種類。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平認(rèn)為，外資重回上海的趨勢(shì)漸趨明顯。他透露，房地產(chǎn)基金介入城市更新，大多數(shù)以低買(mǎi)高賣的方式為主，一般買(mǎi)下來(lái)之后要把商場(chǎng)、酒店改成寫(xiě)字樓，工廠改成商場(chǎng)。因此，外資基金較為關(guān)注成交價(jià)格、土地年限、產(chǎn)證用途等。

回過(guò)頭來(lái)看，10年前，電商剛剛興起，華平投資意識(shí)到這將影響中國(guó)的零售市場(chǎng)與消費(fèi)者行為，迅速加碼商業(yè)房地產(chǎn)與物流地產(chǎn)投資，目前總共管理了市值約400億美元的物流地產(chǎn)。如今華平投資又轉(zhuǎn)向了城市更新與不良資產(chǎn)的新賽道。硬幣的另一面是，在華平投資對(duì)外公開(kāi)投資成立兩個(gè)資管平臺(tái)之后，引發(fā)眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的問(wèn)詢與關(guān)注。

（作者：唐韶葵）