行業(yè)未來格局正在變化中。
867宗土地、超1億平方米規(guī)劃建面、上萬億的土地出讓金，這是今年首輪集中供地最終的成績。
6月29日，伴隨最后一個推行集中供地的城市武漢的最后一宗土地成功出讓，一場歷時3個月、橫跨22城的土拍大戲也正式落下帷幕。
“終于能歇一口氣了。”李海（化名）是一家腰部房企的投拓負責(zé)人，6月30日，他告訴時代周報記者，自打集中供地推行以來，他已經(jīng)連續(xù)加班三個月。
以前，競拍一宗土地，李海只需要根據(jù)營銷部門反饋的銷售價格倒推地價，將拿地價控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，只要“算得過來賬就可以”。
但今年不一樣了，城市集中供地使得房企在拿地資金有限的情況下，必須制定更加周詳?shù)哪玫赜媱潱?ldquo;要衡量哪塊地可能競爭非常激烈、希望渺茫，哪塊地雖然不是最優(yōu)質(zhì)的但是拿到的概率大一些，押寶在哪塊地上才能確保公司最終能夠在預(yù)算內(nèi)成功奪地。”李海形容，像解數(shù)學(xué)題一樣，要層層計算，尋找最優(yōu)解。
令李海稍感欣慰的是，在競爭這么激烈的條件下，自己所在的投拓團隊在首輪集中供地中還是拿到了幾宗地。但欣喜之中又夾雜著憂慮，在市場下行期，疊加限價、限購、自持等多重調(diào)控政策，今天拿的這些地在未來究竟能不能產(chǎn)生利潤，李海心里沒底。
“一線二線能去化，但是限購限價沒利潤；三四五線倒是不限，但是市場價格上不去。所以最終，大家還是選擇去一二線城市拿地。越是這樣，土拍競爭就越激烈，拍地沒有利潤，不拍地公司就沒有土地儲備。”李海感嘆道。
“拍地是‘找死’，不拍地是‘等死’，進退兩難。”6月30日，針對部分房企當前的生存環(huán)境，一家TOP5房企的投拓負責(zé)人對時代周報記者形容道。
分化不僅體現(xiàn)在城市上，更體現(xiàn)在房企的拿地策略上。在首輪集中供地中，有房企一天連拿8宗地，也有房企一無所獲；有房企寧可犧牲利潤也要拿地，也有房企選擇勒緊錢袋子，更有房企干脆直接從土拍市場上消失。
選擇背后，是房企在游戲規(guī)則改變語境下所做出的經(jīng)營策略的調(diào)整，行業(yè)未來格局正在變化中。
頭部企業(yè)才是頭部玩家
房企拿地策略的分化在進一步加劇。
在首輪集中供地中，國企由于資金實力雄厚，成為絕對的主角。中指院數(shù)據(jù)顯示，率先完成集中供地的前20城中，拿地金額前五企業(yè)分別為招商蛇口、華潤、融創(chuàng)、萬科、綠城，五席之中四席為國字頭，在20城集中供地中共斬獲126幅地塊，拿地金額總計超1500億元。從拿地數(shù)量上來說，時代周報記者梳理統(tǒng)計，萬科、保利、招商、金地、綠城等國字頭房企均有不錯斬獲，分別拿地37、24、18、17、14宗，包攬了拿地數(shù)量的第二至第六名。
融創(chuàng)中國是拿地數(shù)量前五名中唯一的民企。
4月份以來，融創(chuàng)在多個熱點城市中開啟掃地模式。在杭州，融創(chuàng)以127億元斬獲4宗地；在天津，融創(chuàng)又耗資105億元拿下6宗地；重慶土拍中，融創(chuàng)及其組成的聯(lián)合體，累計斥資99.09億元拿下8宗地塊，成為最大贏家；在北京，融創(chuàng)又豪擲212億元拿下4宗地。
據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，在首輪集中供地中，融創(chuàng)共拿地41宗，位居全國房企首位，比第二名萬科還要多出4宗。最多的一次，融創(chuàng)一天之內(nèi)拿下了8宗地。
與融創(chuàng)榮登榜首引發(fā)的關(guān)注不同，閩系房企融信中國雖然在拿地總量上并不突出，但在5月份杭州的集中供地中，融信同樣怒刷了一波存在感。
5月7日，杭州集中開拍32宗地塊，總建筑面積約375.7萬平方米，累計土地出讓總金額達716.7億元。在這其中，融信豪擲142億元斬獲7宗地，引市場注目。
事實上，在杭州土拍前，融信已先后在鄭州、蘇州、湖州和連云港等城市拿下多宗地塊；杭州拿地后，融信又在福州、青島、溫州及鄭州等城市接連拿地。
據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，前5個月，融信權(quán)益拿地金額達到了224億元。而2020年，融信全年拿地支出為284億元。如果算上合作方在天津、蘇州等城市拿地，今年前5個月，融信的權(quán)益拿地金額已接近2020年全年水平。
時代周報記者以TOP30房企為觀察樣本發(fā)現(xiàn)，雖然有踴躍拿地者如融創(chuàng)、融信，一天時間即可斬獲7、8宗地塊；但也有如奧園、富力、中南、世茂等房企，整輪集中供地下來，最終只有一兩宗地入賬；恒大、榮盛則全程零斬獲，甚至未出現(xiàn)在土拍現(xiàn)場。
考驗資金實力
房企拿地策略的分化，更多被認為與房企的錢袋子有關(guān)。
“核心就是資金實力。有錢的財大氣粗，保證金要多少有多少，沒錢的要精打細算，究竟把寶押在哪里才能有勝算。”6月30日，一家正在排隊IPO的小型房企的投拓負責(zé)人對時代周報記者表示。
同日，多位接受采訪的房地產(chǎn)人士均認為，造成房企拿地策略明顯分化，核心正是融資能力及融資成本的不同。
開源證券趙偉團隊指出，集中供地后，試點城市土地供應(yīng)改為一年三次。與過去土地平滑出讓節(jié)奏相比，房企競拍需籌集更多資金應(yīng)對保證金和出讓金。這進一步加大了房企資金壓力，加劇了土地市場分化。
國企因融資能力強、融資成本低，在集中供地中自帶光環(huán)。而民營企業(yè)則通過聯(lián)合拿地、引入合作伙伴等方式，來化解資金壓力，增加拿地概率，降低拿地風(fēng)險。
一位接近融創(chuàng)的人士告訴時代周報記者，雖然從數(shù)量上看，融創(chuàng)此番拿下了不少地，但從拿地到后續(xù)開發(fā)，中間會有很多合作伙伴加入，還有很多是聯(lián)合拿地，權(quán)益占比多是30%、40%，因而從權(quán)益拿地角度來說，融創(chuàng)拿地所耗資金總量也并未如外界所關(guān)注的那么高，整體仍在合理范圍。
拿地之后，算不算得過來賬，則是另一個挑戰(zhàn)。
與融創(chuàng)一樣，融信同樣將合作拿地奉為分攤風(fēng)險的圣典，但與融創(chuàng)作為頭部房企具備更大騰挪空間、能夠同時均衡布局多個城市不同，類似融信這樣的腰部房企，更多傾向選擇區(qū)域深耕。
融信選擇深耕杭州，本輪集中供地，融信便重倉228.5億元在杭州拿地7宗。
2019—2020年，融信在杭州城市合約銷售額占總銷售額比例均過三成，超過曾經(jīng)的大本營福州等城市。但截至2020年底，融信在杭州的土地儲備權(quán)益貨值僅有188億元，亟待補倉。
在此背景下，融信在杭州競得的地塊均達到競價上限，6宗土地要求自持，比例最高達29%，且均是限價盤。與融信在杭州聯(lián)合拿了4宗地的濱江曾公開表示，杭州新拿項目，如果做得好，利潤約為2%—3%。言外之意，有可能會出現(xiàn)虧損。
3月，融信董事會主席歐宗洪也在業(yè)績會上公開表示，“在目前的環(huán)境下，不確定性因素比較大，所以融信這幾年還是拿一二線（城市的地）。”歐宗洪表示，相對來說，一二線城市毛利率會低一點，但是安全性會高一些。
無論是融創(chuàng)通過聯(lián)合拿地控制權(quán)益，還是融信通過犧牲利潤但求安全，背后指向都是“錢袋子”。在三道紅線、融資收緊疊加深度調(diào)控背景下，房地產(chǎn)賺快錢的年代早已一去不復(fù)返，房企告別粗放生長，進入更加精打細算的階段。
大魚吃小魚
對于TOP50房企來說，集中供地規(guī)則之下仍有選擇。但對于小房企來說，則是更為殘酷的二選一：生存，還是滅亡？
“小企業(yè)太難了！”一位華南中小房企的投拓人士對時代周報記者感慨道。
上述投拓人士認為，小房企在集中供地規(guī)則下生存空間被大大壓縮。“一是資金量有限，不可能同時參加多塊地塊競買，競得概率大幅度下降；二是受國家金融政策的影響，小房企融資難度直線上升，很多常規(guī)的開發(fā)貸款受到銀行限制，資金緊張，民間融資資金成本過高，盈利能力急劇下降，無法擴張；三是小房企項目少，受當?shù)厥袌鲇绊懘?，沒有騰挪空間；四是小房企管理能力不強，沒有品牌、集采、優(yōu)勢，競買中沒有競爭力。”他列舉道。
匯生國際融資總裁黃立沖向時代周報記者表示，集中供地一方面通過資金門檻減少了競爭，另一方面把融資實力不夠的民企擠出了競爭。在集中供地規(guī)則下，國資房企由于更容易獲取融資且融資成本較低，在未來將更加具備優(yōu)勢。
“拿不到地的小房企，未來的出路或是被國企收購，或是變成代建者或者開發(fā)者。但建設(shè)只有6%的稅前利潤，整個行業(yè)利潤下降將是大勢所趨。”黃立沖表示。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在首輪集中供地成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。
而規(guī)劃建面方面，各梯隊房企較上半年全國土地集中度均呈現(xiàn)倍增趨勢。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力；另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯(lián)合拿地比重增多，也會影響梯隊集中度表現(xiàn)。
王陽（化名）是一位老投拓人，他的上一任東家是一家中小型房企，最近剛剛跳槽到一家TOP5房企負責(zé)收并購業(yè)務(wù)。6月30日，他向時代周報記者表示，在集中供地規(guī)則下，中小企業(yè)或者說僅僅做住宅開發(fā)的企業(yè)，未來發(fā)展將困難重重。“但有多產(chǎn)業(yè)支撐的、有國企資金支持的、做舊改的、產(chǎn)品溢價能力強的企業(yè)依然會活的不錯。很多之前沖得太猛、杠桿使用太高又不注重管理的企業(yè)，將逐漸暴露出問題，最終被收購或者死亡。”王陽分析道。
王陽判斷，未來幾年，房企的企業(yè)數(shù)量預(yù)計會減少三分之二，從業(yè)人數(shù)也會大幅度下降，是收并購的好時機。
“現(xiàn)在是大魚吃小魚的時候，扛得久的企業(yè)才有未來。”王陽表示。
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