“現(xiàn)在是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。”
年初，地產(chǎn)大佬孫宏斌一語驚人，為經(jīng)歷疫情暴擊的行業(yè)注入一針興奮劑。半年時間過去，地產(chǎn)行業(yè)濤聲滾滾，盛世年華似乎沒有出現(xiàn)。
碧桂園竭力護盤、萬科股價滑鐵盧、恒大資金風波不斷……地產(chǎn)大哥都在奮力奔跑、穿越迷霧之林，遑論債務纏身實力不強的腰部房企。今年，房企爆雷名單中又多了華夏幸福和藍光發(fā)展。
2021上半年，從融資、買地、到賣樓，房企賺錢的每個環(huán)節(jié)都被拷上枷鎖，“三道紅線”潛入房企融資的隱秘角落，集中供地將無力競爭的房企擋在門外，滾燙的樓市也被信貸收緊澆上冰水。
在這樣的行業(yè)環(huán)境之下，房企想要多收三五斗，似乎已不再現(xiàn)實，雖然今年各地樓市開局火熱，但逐月走低的成交量已經(jīng)讓部分城市的去化率下降，尤其步入五六月份以來，房企已經(jīng)明顯感受到市場末端情緒的變化。
最新數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的6月份，碧桂園、恒大、萬科分別實現(xiàn)723億元、712億元、650億元銷售額，同比分別下滑11%、6%、11%。保利地產(chǎn)同期銷售金額約501億元，同比減少27%，在Top10房企中跌幅最大。
種種跡象顯示，盡管月月有促銷、每天在賣房，樓市為房企輸血的動能卻在悄然減弱。
年中搶收成績單失色
“現(xiàn)在房企內(nèi)卷太嚴重了。”在北京的灼灼烈日下，某規(guī)模房企人士無奈表示，不敢下班、假裝加班，在地產(chǎn)圈早已泛濫成災，年中業(yè)績搶收時，這種焦灼與壓力更是如影隨形。但是，實際結(jié)果并不盡如人意。
克而瑞最近新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企6月全口徑銷售額14621億元，較2020年同期增幅僅為2%，比上月環(huán)比收窄17個百分點。其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企銷售增速分別1%、-2%、-1%、2%。
“各大房企6月份推盤不少，業(yè)績表現(xiàn)卻并不十分亮眼，整體上漲態(tài)勢未變，但增速實際上出現(xiàn)放緩。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。
具體來看，“碧恒萬”分別實現(xiàn)723億元、712億元、650億元銷售額，同比分別下降11%、6%、11%；前6個月累計分別實現(xiàn)約4264元、3563億元、3518億元，同比增幅約為15%、2%、10%，在TOP10房企中增幅居于末尾。
融創(chuàng)在6月實現(xiàn)789.8億元銷售金額，成為單月銷售額最高的房企，同比45%的銷售增幅居TOP10之首。
相較而言，保利發(fā)展的表現(xiàn)則不盡如人意，6月僅實現(xiàn)銷售金額約501億元，同比大幅減少27%，成為Top10房企中跌幅最大的；并以前6個月給合計約2850億元的銷售額位居行業(yè)第5。
招商蛇口則以單月約36%的增速實現(xiàn)約443億元的銷售額，將6個月累計銷售額推高至1769.7億元，累計同比增幅達到60%，排名也從2020年的第10位進步至第7位。
在TOP50房企中，6月銷售額增速處于高位之一的是建發(fā)房產(chǎn)，以同比約122%的增速實現(xiàn)了194.6億元，前6個月累計實現(xiàn)933.7億元的銷售規(guī)模，同比增幅則達到178%，距千億只剩一步之遙，銷售排名也達到21位。
“百強房企間漲跌互現(xiàn)，部分開發(fā)商單月銷售下滑嚴重，拖累整體數(shù)據(jù)增長。”克而瑞證券分析師董浩表示。
實際上，房企6月業(yè)績表現(xiàn)欠佳，與樓市的整體走勢有關?？硕饠?shù)據(jù)顯示，6月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，30個監(jiān)測城市預計成交規(guī)模達2982萬平方米，環(huán)比下降5%，較2019年同期增幅為9%。
二三線城市轉(zhuǎn)弱趨勢尤為明顯。CRIC監(jiān)測的26個城市中，6月預計整體成交2641萬平方米，環(huán)比下降8%。杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊、調(diào)控加碼等壓力下，迎來階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。
龍頭房企激烈廝殺
為對沖業(yè)績壓力，房企今年可謂月月有活動。據(jù)CRIC調(diào)研，廣西桂林、柳州、欽州等城市，開發(fā)商已全面打響“價格戰(zhàn)”，力圖以價換量，折扣可達到7折甚至更低。在不同的市場區(qū)域，房企折扣也有明顯的分化。
奮力突圍的結(jié)果是，百強房企上半年整體銷售規(guī)模持續(xù)增長。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前6個月，百強房企實現(xiàn)全口徑銷售額共約70061億元，同比增長38%；其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企的銷售金額增速分別為27%、33%、35%、38%。
具體到企業(yè)表現(xiàn)來看，全口徑銷售規(guī)模在3000億元以上的房企數(shù)量從“碧萬恒”的3家擴充至4家，融創(chuàng)以3208億元位居第四位，同比漲幅達到了64%。同時，19家房企銷售額突破千億，較去年同期大幅增加。
“上半年不少房企快速調(diào)整了策略，積極通過多種營銷動作進行搶收、加速回款。多重因素的作用下，房企上半年整體銷售業(yè)績也由此呈現(xiàn)走高態(tài)勢。”中指院研究事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示。
目前，房企TOP10陣營已逐漸穩(wěn)定，“碧萬恒融”穩(wěn)居龍頭之列，招商保利金地等央企重拾高光時刻；TOP20陣營仍在劇烈廝殺，與去年上半年相比，綠城全口徑排名上升了7位，旭輝上升了4位。
龍頭房企的體量不斷膨脹，腰部甚至尾部房企的日子卻并不好過。一位TOP20房企華北區(qū)域人士告訴記者，公司業(yè)績壓力高企，集團傳導至區(qū)域，區(qū)域下放到項目，在壓力最大的一線，深夜12點下班是常態(tài)。
機構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，遠洋等企業(yè)目標完成率不及40%，未來去化壓力較大。無論上半年表現(xiàn)如何，在融資環(huán)境趨緊、行業(yè)競爭加劇的環(huán)境下，在下半年順利完成銷售業(yè)績才是更重要的。
億翰智庫表示，“流量和現(xiàn)金流對于企業(yè)發(fā)展具有較大作用，有流量的支撐，企業(yè)才可以期待現(xiàn)金流能夠保持暢通，進而維持企業(yè)的存活和發(fā)展。”
拿地成為生死線
對當今的開發(fā)商來說，拿到地、拿好地，正在變得空前重要。
今年，集中供地在全國22個重點城市正式推行。一年分三次買地，徹底顛覆了房企及地產(chǎn)行業(yè)的慣有模式。曾經(jīng)，買地是在“涓涓細流”下精心挑選，行業(yè)巨變后，拿地變成對房企綜合實力的爆發(fā)性考驗。
從目前結(jié)果來看，規(guī)模房企、國企央企在這場變革中優(yōu)勢顯著。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年近六成百強房企新增貨值同比正增長，前五強分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展、招商蛇口、融創(chuàng)中國，與房企規(guī)模排名較為一致。恒大在降負債壓力下，期內(nèi)新增貨值僅234.8億元，排名第59位。
萬科上半年發(fā)力較猛，貨值同比漲幅在50%以上，新增土地價值也高達1229.9億元，位居行業(yè)第一；因拿地兇猛備受關注的融創(chuàng)，期內(nèi)新增土地價值981.5億元，與保利、招商相當；以三四線為主的碧桂園、綠地等投資鋪排較平穩(wěn)。
究其根源，規(guī)模房企上半年聚焦首輪集中供地，一方面是因資金優(yōu)勢可以“先發(fā)制人”；另一方面，“搶跑”首輪雙集中地塊，既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。
不過，中指研究院提示稱，首輪拿地的多數(shù)項目面臨盈利難題。此外，首批次集中供地供應量仍然偏少，多數(shù)城市出現(xiàn)僧多粥少現(xiàn)象；業(yè)績壓力下，土地市場競爭熱度遠超預期，首批集中供地穩(wěn)地價的初衷基本沒有實現(xiàn)。
克而瑞同樣表示，考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變，頭部房企首發(fā)領跑的同時，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補充貨值后，預計投資的腳步將略有放緩。
據(jù)不完全統(tǒng)計，上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來的最低水平。“三道紅線”出臺疊加房貸集中度管理政策出臺后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。
資金源頭收緊，必將對房企投資力度產(chǎn)生影響，而首當其沖的便是發(fā)債高企的選手。目前，房企發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴重，低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而成本較高的房企已達到了14.5%。
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