6月30日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）2020年股東大會在深圳召開，董事會主席郁亮、總裁及首席執(zhí)行官祝九勝、執(zhí)行副總裁及財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、董秘朱旭等出席會議。

2020年實(shí)現(xiàn)銷售額7041.5億元

會上，祝九勝在做“2020年業(yè)務(wù)情況匯報”時表示，2020年萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。銷售均價保持平穩(wěn)，為1.51萬元/平方米。2020年萬科在全國商品房市場的份額約4.03%，在43個城市市場排名位列前三。

同時，萬科的在手資源也可滿足未來發(fā)展需要。2020年萬科新獲取項目總規(guī)劃建筑面積3366.5萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2058.8萬平方米，權(quán)益地價總額約1381.5億元，新獲取項目平均地價為6710元/平方米，占銷售均價比例為44%。

祝九勝指出，地價提高的原因主要還是土地布局集中在重點(diǎn)城市群，2020年萬科新獲項目權(quán)益投資金額86.6%位于重點(diǎn)城市群，其中上海區(qū)域和南方區(qū)域的投資金額占比59%。2021年現(xiàn)有項目新開工計劃3148.4萬平方米。

一季度末已實(shí)現(xiàn)回歸綠檔

在“三道紅線”方面，祝九勝在股東大會上提到，萬科已于一季度末回歸綠檔，并有信心長期保持在符合監(jiān)管要求的水平。

上述所說的“三道紅線”，是指去年8月監(jiān)管部門對重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并據(jù)此設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

從“三道紅線”指標(biāo)來看，截至2020年末，萬科凈負(fù)債率為18.1%；現(xiàn)金短債比1.8倍；期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%。也就是說，截至2020年末，萬科僅剩剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項尚未降至紅線以下。

按照祝九勝在股東會上披露的信息，截至今年一季度末，萬科已實(shí)現(xiàn)回歸綠檔。

展望未來，祝九勝表示，一方面重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的相繼出臺，標(biāo)志著行業(yè)正式進(jìn)入管理紅利時代，未來的競爭將更加全面和充分。另一方面，城市化進(jìn)程尚未結(jié)束，不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間，不平衡不充分的問題依然突出；住房租賃需求前景廣闊；城市更新、老舊小區(qū)改造蘊(yùn)含發(fā)展機(jī)會；物業(yè)服務(wù)參與社區(qū)治理、城市治理的潛力巨大；疫情下冷鏈倉儲迎來快速發(fā)展。萬科將在“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位下，一是堅持做好實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍，鞏固提升基本盤，打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)，創(chuàng)造真實(shí)價值；二是堅持穩(wěn)健經(jīng)營，提升資源轉(zhuǎn)化效率，加快回款速度，量入為出，保障流動性安全，堅持持續(xù)保持綠檔，持續(xù)鞏固信用評級優(yōu)勢；三是堅持開發(fā)與經(jīng)營并重，從全品類、全周期的角度出發(fā)，鞏固綜合住區(qū)開發(fā)和服務(wù)能力，提升項目各業(yè)態(tài)的協(xié)同，實(shí)現(xiàn)項目全周期價值最大化；四是堅持科技助力業(yè)務(wù)。

集中式公寓規(guī)模全國第一，印力商業(yè)去年營收42億

萬科在“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位下，各項業(yè)務(wù)布局正在逐步完善。目前，萬科在一些新賽道已實(shí)現(xiàn)規(guī)模領(lǐng)先但仍有待進(jìn)一步“破局”。畢竟，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增長乏力已成行業(yè)趨勢，萬科需盡快在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上有更突破性的表現(xiàn)。

為此，今年6月，萬科對非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制進(jìn)行修訂，擬從跟投人員、跟投資金來源、跟投比例方面對商業(yè)、物流、長租等經(jīng)營性業(yè)務(wù)跟投機(jī)制提出新要求。同時，調(diào)兵遣將帶動經(jīng)營性業(yè)務(wù)破局。

租賃住宅方面，祝九勝提到，目前公司的集中式公寓規(guī)模全國第一。2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟(jì)南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點(diǎn)城市新開業(yè)3.3萬間長租公寓；年底在33個城市累計開業(yè)14.24萬間；已開業(yè)項目整體出租率大于95%；2020年實(shí)現(xiàn)收入25.4億元，同比增長72.33%。

住宅物業(yè)服務(wù)方面，萬科物業(yè)在100個城市（含香港）服務(wù)3051個項目。商業(yè)企業(yè)物業(yè)與設(shè)施服務(wù)方面，目前覆蓋149城，服務(wù)項目超1700個，2020年新拓展項目超200個，含50個飽和收入超1000萬的重大項目。智慧城市管家服務(wù)方面，2020年累計布局10個城市、16個項目，并推進(jìn)智慧城市變革。

物流倉儲方面，2020年萬緯物流管理項目營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標(biāo)庫收入12.9億元，同比增長29%；冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經(jīng)是國內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營商。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，疫情下萬科有多個商業(yè)項目順利開業(yè)，商業(yè)含印力集團(tuán)新開業(yè)商業(yè)面積128.9萬平方米，包含3個購物中心和20個社區(qū)商業(yè)。累計開業(yè)的商業(yè)面積989.8萬平方米?？傮w收入規(guī)模穩(wěn)中有升，商業(yè)(含非并表項目)營業(yè)收入63.22億元，同比增長4.33%。其中，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入42.22億元。

為加速推動商管業(yè)務(wù)發(fā)展，今年6月23日，萬科宣布將由王海武出任印力集團(tuán)總裁。

據(jù)內(nèi)部知情人透露，王海武此次是主動請纓，今年以來其多次向郁亮表達(dá)希望能投身新賽道，態(tài)度十分堅決。

酒店業(yè)務(wù)方面，目前萬科持有23家在營酒店資產(chǎn)，覆蓋深圳、廣州、蘇州、杭州等核心城市及部分旅游勝地。冰雪度假業(yè)務(wù)方面，萬科目前運(yùn)營有吉林松花湖，北京石京龍與北京西山滑雪場3個項目，2020年雪季累計接待滑雪游客62萬人次。

教育業(yè)務(wù)方面，包含梅沙教育和德英樂教育等品牌。其中，梅沙教育經(jīng)過5年發(fā)展，已成為深圳最大民辦教育集團(tuán)。截至目前，梅沙教育和德英樂的在讀人數(shù)超過1.9萬人。