房企加速轉(zhuǎn)型、樓宇新老更迭成為時(shí)代發(fā)展方向。在北京，以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新已成為房企角力的風(fēng)口。從老舊小區(qū)改造到商業(yè)、寫(xiě)字樓的更新升級(jí)，包括萬(wàn)科、大悅城控股、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、北辰等眾多房企都已加入到城市更新的行列。

日前，記者獲悉，閉店3年后，北辰購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型為寫(xiě)字樓并將于年底亮相。與此同時(shí)，高和資本兩年前收購(gòu)的愛(ài)琴海購(gòu)物中心也將在年底投入使用。而這些“商改寫(xiě)”項(xiàng)目的客群，均指向科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在北京很多傳統(tǒng)商業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的當(dāng)下，購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型辦公體驗(yàn)空間，已經(jīng)成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)不或忽視的力量。跟隨著科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)外溢的步代，其又將如何“攪動(dòng)”北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局？

北辰購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目將改造為寫(xiě)字樓

閉店3年后，亞奧地標(biāo)北辰購(gòu)物中心終于傳來(lái)消息，已確定轉(zhuǎn)型為新型寫(xiě)字樓項(xiàng)目，將以北辰·新空間的身份于年底亮相，預(yù)計(jì)在2022年冬奧會(huì)期間交付使用。早在2018年1月8日，北辰購(gòu)物中心的關(guān)店曾引來(lái)周邊很多居民合影留念。

北辰購(gòu)物中心于1990年因北京亞運(yùn)會(huì)而興建，建筑面積只有7000平方米。1997年，耗時(shí)一年半、花費(fèi)1.5億元改造后開(kāi)張，成為當(dāng)時(shí)北京北部最大的百貨中心之一。2002年，北辰購(gòu)物中心的銷(xiāo)售收入北京排名第二，市場(chǎng)占有率能夠在6%以上。

但是隨后，面對(duì)大型綜合體不斷涌現(xiàn)，北辰購(gòu)物中心無(wú)法滿足一站式購(gòu)物需求，銷(xiāo)售額開(kāi)始下降。2018年，北辰寫(xiě)字樓分公司接手北辰購(gòu)物中心的管理運(yùn)營(yíng)，進(jìn)行轉(zhuǎn)型，這也成為北辰的第一個(gè)城市更新項(xiàng)目。

與此同時(shí)，坐落于太陽(yáng)宮的愛(ài)琴海購(gòu)物公園，作為紅星商業(yè)運(yùn)作的首個(gè)“愛(ài)琴海”項(xiàng)目，雖然總建筑面積達(dá)13萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)了一站式購(gòu)物，但是經(jīng)營(yíng)情況仍不理想。

愛(ài)琴海購(gòu)物中心項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)了六年后，于2019年8月，由高和資本收購(gòu)，開(kāi)始改造為以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主的綜合業(yè)態(tài)，名為高和融中心。目前，該項(xiàng)目的改造也在進(jìn)行當(dāng)中，年底或交付使用。

當(dāng)前，北京很多傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)設(shè)備老化、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，急需進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。而商場(chǎng)改造成為寫(xiě)字樓在北京不乏先例。比如，三利大廈和三利百貨更新為中糧·置地廣場(chǎng)、北京中糧廣場(chǎng)C座由高端家居商場(chǎng)改成寫(xiě)字樓、北京十里堡原西單商場(chǎng)“變身”萬(wàn)科時(shí)代廣場(chǎng)……

對(duì)此，貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中表示，北京核心商圈的寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，但受益于信息技術(shù)類(lèi)企業(yè)的快速擴(kuò)張，北京核心寫(xiě)字樓商圈的優(yōu)質(zhì)物業(yè)依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而以購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)為主的商業(yè)零售物業(yè)受到電商和疫情的沖擊，實(shí)體銷(xiāo)量普遍受到影響，部分業(yè)主在尋求轉(zhuǎn)型，來(lái)提高營(yíng)收水平。因此，預(yù)計(jì)今后北京依舊會(huì)出現(xiàn)新的“商改寫(xiě)”項(xiàng)目，改造標(biāo)的以地理位置較好的老舊商業(yè)零售物業(yè)為主。

“商改辦”難度不小，但具投資性價(jià)比優(yōu)勢(shì)

挖掘存量項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，釋放最大價(jià)值是商業(yè)地產(chǎn)城市更新的關(guān)鍵。從商場(chǎng)物業(yè)本身來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫(xiě)字樓，比如商場(chǎng)單層面積大，但正規(guī)的寫(xiě)字樓單層面積小。此外，寫(xiě)字樓對(duì)于自然采光的要求較高，通常要進(jìn)行中庭改造。

此外，在鄭中看來(lái)，商業(yè)零售物業(yè)通常擁有較為寬敞的中庭和不規(guī)則的形狀，如何在有限的空間里將可租賃的辦公面積最大化，從而達(dá)到營(yíng)收目標(biāo)，對(duì)改造設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)而言是一個(gè)挑戰(zhàn)。

目前，無(wú)論是北辰·新空間還是高和融中心都在改造上下足了功夫，無(wú)一不是憑借其時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)、科技智能化的辦公環(huán)境來(lái)吸睛。

據(jù)悉，“北辰·新空間”邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)師劉曉光來(lái)操刀，“西單更新場(chǎng)”便是劉曉光的城市更新代表作。

據(jù)北辰寫(xiě)字樓分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，因?yàn)樵薪ㄖA(chǔ)條件有一些優(yōu)勢(shì)，比如層高達(dá)到4.5米，是超甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)。但是原有建筑內(nèi)有很多結(jié)構(gòu)柱子，最終決定拔了三根柱子，將承重放到周邊柱子以及剪力墻上，才得以呈現(xiàn)出退臺(tái)式設(shè)計(jì)和22米挑高陽(yáng)光頂?shù)目臻g感。

雖然，城市更新的改造項(xiàng)目的難度大，耗時(shí)長(zhǎng)，但是很多“商改寫(xiě)”項(xiàng)目的改造動(dòng)力仍不小。

在高和資本地產(chǎn)科技基金合伙人李慧忠看來(lái)，近日，和諧健康險(xiǎn)以90.57億元的價(jià)格收購(gòu)SK大廈；此前，GIC以約80億收購(gòu)LG雙子座大廈。在北京核心區(qū)，這類(lèi)交易價(jià)格透明，市場(chǎng)化程度大，導(dǎo)致價(jià)格偏高，資本化率接近3.5%。相比之下，收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不好的商場(chǎng)，然后進(jìn)行“商改辦”，投資收益的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更為明顯。

科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求外溢，哪些區(qū)域受益？

改造項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵，而產(chǎn)業(yè)則是寫(xiě)字樓的重要支柱。據(jù)悉，“北辰·新空間”的定位瞄準(zhǔn)了TMT（科技、媒體和通信產(chǎn)業(yè)），以吸引互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)入駐。無(wú)獨(dú)有偶，高和融中心辦公業(yè)態(tài)的客群主要也是面向科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。兩個(gè)“變身”智能化辦公場(chǎng)景的項(xiàng)目同時(shí)直指科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，并不是偶然。

對(duì)此，鄭中表示，目前，中關(guān)村-上地區(qū)域可大面積租賃的辦公面積較為有限，外溢需求已經(jīng)延伸至北清路區(qū)域，TMT公司成為近期新租戶主力。相對(duì)于金融等其他租戶，TMT類(lèi)企業(yè)更加傾向整層或整棟租賃，表現(xiàn)相對(duì)“強(qiáng)勢(shì)”。

戴德梁行剛剛發(fā)布的第二季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告也顯示，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、保險(xiǎn)類(lèi)、律所類(lèi)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所類(lèi)企業(yè)本季度繼續(xù)活躍，這幾大行業(yè)成交面積共占所有行業(yè)總成交面積的50%以上。

“目前，北辰·新空間接觸的客群也大多是科技類(lèi)或是“互聯(lián)網(wǎng)+”企業(yè)。這與之前亞奧板塊的老客群不同。”北辰寫(xiě)字樓分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

提到亞奧寫(xiě)字樓的客群，要從2008年地標(biāo)建筑北辰時(shí)代大廈入市說(shuō)起。當(dāng)年北辰時(shí)代大廈對(duì)標(biāo)CBD的新華保險(xiǎn)大廈、LG大廈，挖角CBD客群。隨著匯豐銀行、中行、招行、建行、信達(dá)證券、中石油、中石化等金融類(lèi)客戶和大型國(guó)企入駐北辰時(shí)代大廈，亞奧板塊才漸成氣候。目前，北辰時(shí)代大廈進(jìn)駐10年以上的客戶占到60%。

截至目前，雖然亞奧片區(qū)還沒(méi)有形成高科技公司扎堆的氛圍。但是高力國(guó)際分析人士認(rèn)為，由于亞奧片區(qū)毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個(gè)區(qū)域有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引了這兩個(gè)區(qū)域的部分外溢需求。

隨著城市更新加速，在改造供應(yīng)和互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)需求的推動(dòng)下，新的市場(chǎng)格局正在形成。對(duì)此，鄭中認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近五年的發(fā)展，以阿里巴巴、美團(tuán)為代表的望京-酒仙橋區(qū)域已經(jīng)成為全市僅次于中關(guān)村-上地的高科技產(chǎn)業(yè)園。而以京東為代表的亦莊區(qū)域近期也吸引了不少科技類(lèi)和制造類(lèi)租戶，以華為為代表的麗澤商圈今后也會(huì)吸引一部分信息技術(shù)類(lèi)企業(yè)入駐。

來(lái)源：新京報(bào)