20城首輪集中供地盤點：僅4城土地成交樓面價下降，穩(wěn)地價效果或不及預期
集中供地認為是“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的重要政策保障之一。截至6月24日，除上海和武漢外，已有20城先后完成首輪集中供地。
首輪集中供地體量和節(jié)奏如何？能否起到“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的作用？
21世紀經濟研究院根據中指數據、各城市自然資源部門網站及其他公開信息，梳理20城集中供地競拍規(guī)則和土地成交數據，并結合2020年1-5月集中供地城市土地出讓情況，嘗試對上述問題進行回應。
供地節(jié)奏、出讓規(guī)則各異
據中指數據和中指·地主數據，蘇州、杭州、北京、天津、合肥等地首輪集中供地面積超2020年總供地面積的40%，其中蘇州首輪供地224萬平方米，占2020年供地面積的55%。青島、深圳、重慶、寧波、無錫等首輪集中供地面積不足2020年總供地面積的30%，青島首批集中供地142萬平方米，僅為2020年供地面積的17%。
各大城市集中供地節(jié)奏不一。絕大部分集中供地城市只有首輪集中供地可以實現(xiàn)年底前開盤，因此部分城市加大首輪集中供地面積占全年比重，如廣州首輪集中供地393.6萬平方米，占全年宅地計劃供應面積的62.6%。
杭州、濟南、無錫等城市供地節(jié)奏較為穩(wěn)健，首輪集中供地面積占全年宅地計劃供應量的三成左右。深圳、廈門、北京等城市的供地節(jié)奏則相對緩慢，深圳首輪集中供地僅出讓6宗地塊，合計36.19萬平方米，約占全年宅地計劃供應量的10%。
為“穩(wěn)地價”，絕大部分首輪集中供地城市均設定地價上限，低于地價上限則“價高者得”，地價觸頂進入競配建、競自持或搖號環(huán)節(jié)。部分城市在“限地價”基礎上“限房價”，助力“穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。在“一城一策”的調控思路下，不同城市基于自身特點對土地出讓規(guī)則進行調整，首輪土地集中出讓規(guī)則“百花齊放”。
北京在首輪集中供地中引入房屋銷售價格引導機制，多地塊設置競配建公租房面積，競政府產權份額，競高標準住宅建設方案等要求，土地出讓條件嚴苛，對房企的資金實力、開發(fā)能力和成本管控能力等提出更高要求。
南京首輪集中出讓啟用“限房價，競地價”規(guī)則，地價觸頂直接搖號，房企拿地運氣成分增加，小房企拿地空間擴大。較其他城市，南京對開發(fā)商綜合實力的考察并不嚴格。
上海在“限地價”和房價、地價聯(lián)動基礎上引入“中止價”概念，競價至中止價的多家開發(fā)商在起始價的110%(即最高報價)范圍內進行一次報價，與平均報價最接近且報價較低者得地，既控制土地成交溢價率，又為開發(fā)商保留一定利潤空間。
成都絕大部分地塊采取“設置可售商品住房清水最高銷售均價 配建并自持固定體量租賃住房 設置土地最高限價 續(xù)競自持租賃住房面積比例”方式進行拍賣，部分地塊要求現(xiàn)房銷售，出讓條件嚴格，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的同時進行“穩(wěn)質量”新嘗試。
也有部分城市首輪集中供地的土地出讓條件較為寬松，如重慶并未進行“限房價，競地價”操作，土拍火熱，地價上漲較快。在后續(xù)兩輪集中供地中，包括重慶在內的部分城市可能會進一步細化、優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
北廣深土地成交樓面價下降
21世紀經濟研究院基于中指數據梳理各城市土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，已完成首輪集中供地的20城共成交土地774宗，土地出讓金合計9060萬元。從20城土拍結果看，首輪集中供地在控制土地成交溢價率和地價方面效果或不及預期。
20城中，5城土地成交溢價率超20%，分別為重慶、杭州、深圳、廈門和寧波，其中重慶土地成交溢價率最高，達38.82%，單宗地塊成交溢價率最高近130%。高土地溢價率城市多為房地產熱點城市，房企拿地熱情高；集中供地帶來供地次數減少，增加房企土地儲備、城市占有率和團隊穩(wěn)定性等焦慮，驅動房企高價拿地。
6城市土地成交溢價率低于10%，分別為長春、北京、青島、蘇州、長沙和成都，部分城市土地成交溢價率受制于嚴格的土地出讓規(guī)則，其余城市低土地溢價率亦受土拍起始價抬升、供應地塊自身條件不佳、城市房地產市場表現(xiàn)不佳等因素影響。
或受此影響，22城中還未進行首輪土地集中出讓的武漢日前先后兩次調高部分預出讓地塊價格。經調整，5宗地塊起拍價漲幅逾20%，其中一地塊起拍價上漲31.8%。
首輪土地集中出讓廣泛分布于4-6月，5月最為集中，加之一般年初土地出讓條件會好于年末，為便于比較，21世紀經濟研究院將2020年土地成交情況周期統(tǒng)一設定為1-5月。
就土地成交溢價率而言，較2020年1-5月，完成首輪集中供地的20城中，有12城土地成交溢價率下降，其中成都土地成交溢價率下降最多，降幅15.91%。除成都外，北京和寧波土地成交溢價率降幅超10%，長春、福州、廈門、蘇州、長沙降幅不足5%。
20城中其余8城土地成交溢價率上升，重慶土地成交溢價率漲幅最大，達31.57%；濟南土地成交溢價率從2020年1-5月的0.64%，上漲到12.24%。
較土地成交均價而言，較2020年1-5月，完成首輪集中供地的20城中，僅4城土地成交樓面價下降，分別為廣州、北京、深圳和福州，下降區(qū)間在32-2667元/平方米之間。價格下降更多受土地出讓規(guī)則調整影響，以一線城市為主，但地價降幅不大。
其余16城土地成交樓面價均出現(xiàn)不同程度上漲，其中12城土地成交樓面價絕對增長值破千，6城市土地成交樓面價破兩千，無錫、廈門和寧波土地成交樓面價上漲5000元/平方米以上。
21世紀經濟研究院認為，首輪集中供地“穩(wěn)地價”效果或不及預期，在后兩輪集中供地中，有關部門可能會加強對土地溢價率和土地價格的管控。
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