作為商業(yè)地產(chǎn)重要資產(chǎn)之一，酒店一直以來被視為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的工具，不少房企涉及或布局酒店業(yè)務(wù)。但在去年疫情沖擊下，這一業(yè)務(wù)面臨了不小的挑戰(zhàn)。
分析2020年房企的酒店財務(wù)情況，可以明顯看出，整體收入均2019年有較大幅度下滑。除受疫情主要影響外，也凸顯了一直以來的發(fā)展模式問題。
世茂、綠地等企業(yè)主要采取與知名酒店集團合作的形式，擴大了旗下的酒店規(guī)模，后續(xù)雖然進行了自主品牌創(chuàng)新，但在市場上始終缺乏認(rèn)知度和知名度。
為了讓酒店業(yè)務(wù)得到更好發(fā)展，近年來房企嘗試探索上市和資產(chǎn)證券化，但尚未有成功的模式可待參考，前路仍未明晰。
掙扎的表現(xiàn)
國內(nèi)房企中，除零售商業(yè)、商辦物業(yè)、公寓之外，酒店是最為普遍的持有型物業(yè)，在總收入中占據(jù)一定比例。
目前，酒店業(yè)務(wù)有一定規(guī)模和知名度的房企主要有世茂、金茂、富力、綠地等。
2020年，由于疫情影響，大眾出行受到很大限制。與商旅關(guān)聯(lián)性密切的酒店，入住率大大降低，雖然下半年客流有所回升，但整體收入受挫。
單從整體收入上看，與2019年同期相比，樣本企業(yè)酒店業(yè)務(wù)收入均出現(xiàn)下降，幅度在30-40%左右，個別企業(yè)接近60%，給整體營收帶來一定壓力。
樣本房企酒店業(yè)務(wù)主要收入由自持酒店物業(yè)貢獻，其中富力和綠地自持?jǐn)?shù)量較多，前者從萬達(dá)手中收購了數(shù)量龐大的酒店資產(chǎn)，自持項目數(shù)量達(dá)91個。
綠地也手握45個自持酒店項目，其余諸如世茂、金茂、嘉里等企業(yè)則主要走高端酒店路線，自持項目數(shù)量相對較少，世茂為24個，后兩者則分別為10個。
去年房企酒店業(yè)務(wù)收入下降與入住率密切相關(guān)，以披露數(shù)據(jù)來看，金茂旗下酒店整體入住率由2019年的77.4%下降至50.6%，綠地旗下酒店則從59.7%降到47.7%。
以金茂酒店業(yè)務(wù)為例，經(jīng)過下半年復(fù)蘇，全年仍有近四成酒店入住率不足50%。
數(shù)據(jù)來源：金茂2020財務(wù)數(shù)據(jù)，觀點指數(shù)整理
從平均客房收入來看，金茂酒店絕大部分酒店同比有較大幅度下降，其中上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大酒店等過半酒店幾近腰斬，同樣反映去年酒店業(yè)績不佳的現(xiàn)實。
毛利率方面，酒店業(yè)務(wù)整體毛利率為43%，而商務(wù)租賃和零售商業(yè)運營毛利率為86%，分別較上年同期減少6個和1個百分點，下降幅度大于商業(yè)租賃業(yè)務(wù)。
值得注意的是，并非單純因為疫情，疫情前中國金茂酒店業(yè)務(wù)收入已出現(xiàn)輕微下降趨勢，自2018年以來均未實現(xiàn)正增長。
對于疫情前收入微降，金茂表示，近年來一二線城市重大會議增加，導(dǎo)致城市商務(wù)型高星級酒店出租率逐漸走出低水平，但部分傳統(tǒng)度假酒店市場需求出現(xiàn)了一定程度下降，對整體酒店市場業(yè)績表現(xiàn)帶來一定負(fù)面影響。
這也凸顯出金茂的產(chǎn)品線較為單一，面對市場變化抗風(fēng)險能力較低的問題。疫情帶來的入住率下滑，給營收依賴于高房價和房間出租的高端酒店帶來的影響不可小覷。
困境與前路
一直以來，酒店業(yè)務(wù)都是不少房企多元化發(fā)展的選擇之一，發(fā)展模式主要有：與洲際、萬豪、希爾頓等國際知名酒店管理集團締結(jié)戰(zhàn)略合作關(guān)系，引入它們的管理運營服務(wù)；其次是自己持有開發(fā)，推出自有酒店品牌。
房企在發(fā)展酒店業(yè)務(wù)時，通常采取第一種，或是兩種兼具。
運營方面，與知名酒店集團合作，引入先進的酒店管理模式，能在初期使企業(yè)酒店業(yè)務(wù)得到較好發(fā)展。但隨著時間推移，房企自創(chuàng)品牌也成為了趨勢，世茂、綠地等企業(yè)紛紛推出自己的酒店品牌。
房地產(chǎn)企業(yè)做自營酒店品牌的原因有兩點：一方面是需要付出高額管理費委托國際酒店集團派遣人員管理，是一筆不小的支出；另一方面是經(jīng)過長時間發(fā)展，能逐步摸索出自身的一套酒店管理體系，有機會實現(xiàn)業(yè)務(wù)提升。
其中比較具有代表性的是世茂和綠地，前者打造御榕、茂御、世御等7個各具特色的自主酒店品牌，后者擁有鉑瑞、鉑驪、鉑派等十大品牌，涵蓋標(biāo)準(zhǔn)酒店，特色酒店和小鎮(zhèn)酒店三大類型。
上述企業(yè)在擁有自己的酒店品牌后，也在嘗試對外進行輕資產(chǎn)輸出。但目前來看，品牌的認(rèn)知度和知名度都不算高。此外，在高端酒店運營上，依然要較多依賴酒店管理集團。
以世茂旗下酒店為例，2020年旗下酒店收入為14.47億元，其中自創(chuàng)酒店品牌和酒店集團管理品牌項目創(chuàng)造的收入約各占一半。
而去年疫情帶來的不止是酒店收入減少，還使得資金端的壓力加大。在三條紅線出臺后，房企需要減少負(fù)債，優(yōu)化財務(wù)水平，而部分企業(yè)的酒店業(yè)務(wù)儼然成為優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)的負(fù)擔(dān)。
酒店本身的投入成本較高，除初期的裝修硬件花費外，日常成本支出也是較大開支，此外還要支付酒店管理方的管理費用。
在營收縮減情況下，無疑讓房企承擔(dān)了更大資金壓力。如富力手上酒店數(shù)量較多，但整體營收不佳，導(dǎo)致目前現(xiàn)金流面臨較大壓力。
酒店回報周期也比較長，來自國家旅游局的數(shù)據(jù)顯示，五星級酒店投資回報率最高的是2010年，達(dá)到4%，但靜態(tài)回收期長達(dá)25年。
為了謀求酒店業(yè)務(wù)的更好發(fā)展，不少企業(yè)將目光放到了上市或者資產(chǎn)證券化，但這些方式目前尚未有成功案例參考。
以金茂為例，金茂酒店成功上市，但后續(xù)發(fā)展乏力，并不受資本市場青睞，最終以私有化告終。金茂旗下多為高端酒店，這類物業(yè)固定成本較高，折舊、攤銷以及管理成本需要較多經(jīng)營性現(xiàn)金流支撐，因此剩余的可供分配的現(xiàn)金流相對有限。另一方面，金茂酒店成長性較差，因此并未受到資本市場的較多青睞。
這實際上反映了房企酒店業(yè)務(wù)缺乏穩(wěn)定固定收益和增長性的弊端，雖然目前有部分企業(yè)嘗試以輕資產(chǎn)模式進行輸出，彌補這方面的不足。但比起酒店集團，他們在運營經(jīng)驗和能力上并不占太大優(yōu)勢。
據(jù)中國旅游協(xié)會預(yù)測，到2025年中國酒店業(yè)規(guī)模將超越美國成為世界第一大市場，酒店房間數(shù)量屆時可能達(dá)610萬間。在此背景下，不少外資酒店集團重點關(guān)注亞洲、特別是中國的酒店業(yè)務(wù)，增加相關(guān)投資。這些對于房企自創(chuàng)酒店品牌而言，也意味著競爭的加劇。
總的來說，雖然房企在進行各種嘗試，但酒店業(yè)務(wù)是否會得到更好發(fā)展，目前還存在很大不確定性。
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