6月14日，遠洋服務(6677.HK)與遠洋集團(03377.HK)訂立商業(yè)運營服務總協(xié)議，據(jù)此，公司( 代表本集團各成員公司)同意向遠洋關(guān)連人士的商寫物業(yè)( 包括購物商場及寫字樓)提供商業(yè)運營服務。
根據(jù)2020年財報，遠洋服務近八成收入都來自遠洋集團旗下的項目，其業(yè)務發(fā)展高度依賴母公司。此次與遠洋集團合作資產(chǎn)運營服務平臺，是因為自身第三方外拓能力不足，還是單純地為了提升業(yè)績？與母公司強關(guān)聯(lián)背景下，其自身造血能力又如何？
01、業(yè)務發(fā)展高度依賴母公司
2020年12月17日，遠洋服務正式在香港掛牌上市。跟其它大部分房企分拆物業(yè)板塊上市一樣，遠洋服務的上市，也是依賴于母公司遠洋集團的庇蔭。
但是，正是因為對母公司的過度依賴，加之物業(yè)服務行業(yè)競爭日益激烈，導致資本市場對其信心不足，遠洋服務上市當天，開盤即遭破發(fā)，當天開盤價5.86港元，最終收跌0.51%，報5.85港元，市值約69.3億港元。截至6月18日收盤，遠洋服務報價5.78港元，總市值約68.44億港元，與上市首日相比微跌，但也算基本維持住了當日水平。
不過，與同體量謀求上市的企業(yè)如建業(yè)新生活等相比，遠洋服務已逐漸被拉開距離。截至6月18日收盤，建業(yè)新生活總市值約為95.42億港元。
4月21日，遠洋服務發(fā)布了2020年度報告，年報顯示，截至2020年12月31日，遠洋服務實現(xiàn)總營收13.39億，同比增長9.81%；總在管面積達4545萬平方米，同比增長12.14%。截至目前，遠洋服務已覆蓋中國24個省、直轄市及自治區(qū)的62 個城市。
單從數(shù)據(jù)上看，遠洋服務也在努力“跑馬圈地”，只不過，其圈的都是母公司的“地”。
數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，遠洋服務由遠洋集團及其主要股東提供的在管面積占比分別為86.5%、74.5%、72.5%、70.47%，來自遠洋集團旗下項目在管面積收入占比更是高達78.38%。
在實現(xiàn)上市之前，遠洋服務管理層曾表示：上市后，將通過外拓等方式增加規(guī)模。今年年初，遠洋服務也表示正在尋找物企收并購標的，計劃2021年合約面積要超過1億平方米。
雖然遠洋服務一直在努力拓展第三方物業(yè)，但效果不是十分明顯。截至目前，遠洋服務還是依靠遠洋集團進行供給。
根據(jù)財報，2020年其來自遠洋集團的在管面積就達3203平方米，來自第三方開發(fā)的物業(yè)在管面積為1342平方米，占整體在管面積比例達29.5%，占比較2019年同期僅提升了2%。相較于萬科、綠城等物企，這一比例實屬較低。
2020年，遠洋服務總簽約面積為7110平方米，如要實現(xiàn)1億平方米簽約面積，就意味著增長率要達到40.65%，而根據(jù)此前幾年的簽約及在管面積增速，要實現(xiàn)這個目標還有較大的難度。
另根據(jù)招股書，截至2020年12月31日，遠洋服務還有45個合約到期的項目，總占比達11.19%，屆時也會對其未來的業(yè)績增長帶來很多的不穩(wěn)定性。
整體來看，遠洋服務業(yè)務高度依賴母公司已成不爭的事實。
02、設(shè)立資管平臺欲發(fā)力外拓
即便有心拓展在管面積，但是遠洋服務向外收購兼并能力卻略顯不足。根據(jù)財報，2020年，遠洋服務第三方在管面積占比29.5%，收入占比僅為21.62%。
為了加快發(fā)展步伐，6月15日，遠洋服務召開電話會，宣布搭建商業(yè)資管團隊及成立商業(yè)資管平臺，全面承接遠洋集團持有的商場、寫字樓的管理運營業(yè)務，并發(fā)力輕資產(chǎn)外拓輸出商業(yè)運營服務。
對于此次與遠洋集團合作，遠洋服務給出的解釋是，資產(chǎn)運營服務和傳統(tǒng)物業(yè)管理服務在管理界面上有密切的聯(lián)系和協(xié)同，由遠洋服務同時提供資產(chǎn)運營服務和傳統(tǒng)物業(yè)管理服務，可以減少摩擦成本，提高執(zhí)行效率，提升資產(chǎn)運營服務的質(zhì)量。同時，遠洋服務后續(xù)還會將資產(chǎn)運營管理作為重要的業(yè)務增長點，積極拓展第三方的資管業(yè)務，從而增加整體收入和利潤。
對于遠洋服務來說，設(shè)立資管平臺的確是一件好事，因為，在遠洋服務管理層看來，商寫項目占比高是遠洋服務的優(yōu)勢之一。
由于商辦物業(yè)的毛利率普遍更高，因此非住宅在管面積的提升可能提升毛利率，隨著重點城市商業(yè)地產(chǎn)的稀缺性越來越強，商業(yè)物管行業(yè)發(fā)展空間較大。因此，遠洋服務此舉被業(yè)內(nèi)認為既可以拓展面積，又可以拉升業(yè)績。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日公遠洋服務商寫在管項目共21個，布局集中于北京、天津、杭州、成都等一線及新一線城市。
此次協(xié)議之后，遠洋服務將為遠洋集團及其關(guān)聯(lián)公司的11個寫字樓項目，其總建筑面積約96.6萬平方米以及11個商業(yè)物業(yè)項目，總建筑面積約90.5萬平方米提供商業(yè)運營服務。同時，2021-2023年商業(yè)運營服務總協(xié)議項下的關(guān)聯(lián)交易額上限分別為1億人民幣，2.2億人民幣，3億人民幣。
但是，目前遠洋服務第三方在管面積占遠洋服務本身已然不足30%，此次與遠洋集團訂立商業(yè)運營服務總協(xié)議，或?qū)⑦M一步提升母公司業(yè)務在遠洋服務的比重，整體來看，“斷奶”之路充滿艱辛。
此外，上半年已近尾聲，遠洋服務的市場收購消息并沒有明顯釋放。針對公司是否因為在收并購拓展方面沒有進展，才與遠洋集團簽訂服務協(xié)議等問題，騰訊房產(chǎn)問詢遠洋服務相關(guān)工作人員，但其未給予正面回答。
遠洋服務總裁楊德勇曾在業(yè)績會上表示：2022年起，希望遠洋服務第三方項目面積的占比超過50%。
愿望是好的，但就目前情況看，理想與現(xiàn)實還有較大差距。而且，通過母公司另辟蹊徑提升外拓面積后，遠洋服務還面臨著營收增長遲緩等問題。
2018-2020年，遠洋服務營收增速分別為32.75%、13.62%、10.59%，凈利潤的增速分別為31.67%、50.56%、24.76%，兩項指標均呈現(xiàn)下滑趨勢。
就收入組成來看，物業(yè)管理服務依然是遠洋服務最主要的收入來源，而大部分物業(yè)管理服務合約來自遠洋集團開發(fā)的物業(yè)。隨著監(jiān)管政策趨嚴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也受到不同程度的影響，2020年，遠洋集團房地產(chǎn)協(xié)議銷售額為1310.4億元，同比2019年1300.3億元僅增長0.78%。因此，2021年，母公司能為遠洋服務帶來多少增量還不確定。
楊德勇曾表示：2021年遠洋服務將實現(xiàn)在管面積8000萬平方米，收入30億元，凈利潤是4億元。2022年實現(xiàn)管理面積過億平方米，第三方項目面積的占比超過50%，總收入超45億元，利潤超5.5億元，平均保持在50%以上的增幅。
要達成這一系列目標，提升自身造血能力，或許才是關(guān)鍵。
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