記者 孫蔚

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)除了總量變化外，不同地區(qū)間的人口結(jié)構(gòu)變化也引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，人口的流動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

市場(chǎng)化程度高吸引人口流入

 2010-2020年十年間，哪里人口增長(zhǎng)最快？貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，十年來(lái)人口增長(zhǎng)速度最快的省市中，廣東、浙江、北京、重慶排名靠前，其分別位于珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、成渝等重點(diǎn)城市群，市場(chǎng)化程度高，對(duì)人口的吸引力強(qiáng)。而西藏、新疆、寧夏等西部省區(qū)也有入榜，其人口增速較快主要受基數(shù)較小的影響。受北方氣候條件較差、自然資源相對(duì)不足以及人口生育率較低的影響，東北三省、內(nèi)蒙古及山西、甘肅成為31個(gè)省區(qū)市中人口負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)。

那么哪些省市勞動(dòng)力最充足？許小樂(lè)指出，廣東、浙江、北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域更易于吸引年輕群體進(jìn)入，勞動(dòng)力總量充足；而青海、西藏、寧夏等省區(qū)勞動(dòng)力占比較高，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)乩夏耆丝谳^少，60歲以上老年人口占比均在15%以內(nèi)，其中西藏60歲以上老年人口占比僅為8.52%。而勞動(dòng)力最短缺的省區(qū)市中，作為勞動(dòng)力流出大省的河南位居榜首，廣西位列第二。

同是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人口特征也不盡相同。比如有“包郵區(qū)”之稱的江浙滬皖，經(jīng)濟(jì)富庶，氣候宜人，但老齡化程度也遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的65歲及以上人口數(shù)據(jù)中，這4個(gè)省份中有3個(gè)省份進(jìn)入到深度老齡化社會(huì)，而同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的廣東，人口結(jié)構(gòu)卻比長(zhǎng)三角年輕很多。

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，31個(gè)省區(qū)市中，人口超過(guò)1億人的有2個(gè)，分別是廣東126012510人和山東101527453人，河南以99365519人排名第三。從整體看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域、城市群進(jìn)一步集聚；從流向上看，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚，長(zhǎng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長(zhǎng)迅速，集聚度加大。

同策研究院分析師汪恒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者分析認(rèn)為，早在2019年12月底，國(guó)務(wù)院就要求城區(qū)300萬(wàn)人以下的城市開(kāi)放落戶，可以預(yù)期的是，未來(lái)人口流動(dòng)不會(huì)停止，但開(kāi)放落戶之后，人戶分離的現(xiàn)象卻會(huì)消退，不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步分化。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從流動(dòng)人口等因素可以看出背后的購(gòu)房需求，尤其是跨省流動(dòng)人口和省內(nèi)流動(dòng)人口的變動(dòng)，都會(huì)帶來(lái)很多需求。這兩年要格外關(guān)注省內(nèi)流動(dòng)人口的變動(dòng)，尤其是到省會(huì)城市就業(yè)和購(gòu)房的需求，這也可以解釋為什么很多購(gòu)房需求集中在省會(huì)城市。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)活力與人口形成的正反饋，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越高，超大城市對(duì)人口就業(yè)的吸引力就越大，如果該規(guī)律同樣適用于我國(guó)，則意味著這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市吸引力仍將有增無(wú)減。同樣，這也代表著未來(lái)城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化。人口的絕對(duì)數(shù)量只是一方面，工作人口、紅利人口向東部、南部發(fā)達(dá)區(qū)域遷徙，以及自古以來(lái)國(guó)人的買房訴求，加上消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的舊改需求，這些都是樓市發(fā)展的重大空間。

房企聚焦人口紅利城市

從人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看，在我國(guó)人口數(shù)量紅利整體減弱的大背景下，不同區(qū)域的人口紅利截然不同，人口流出型地區(qū)發(fā)展面臨挑戰(zhàn)，而人口東進(jìn)南下則給東部和南部發(fā)達(dá)地區(qū)帶來(lái)了大量的機(jī)遇。以長(zhǎng)三角為例，過(guò)去10年凈流入近2000萬(wàn)人，催生了巨大的住房等需求，意味著人口紅利尚未消失。

汪恒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，需求是支撐區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，其主要受兩方面影響，一是人口，二是土地。人口普查數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來(lái)的人口格局，給房企未來(lái)的城市布局和打法帶來(lái)不少啟示。“考慮到整體人口形勢(shì)，未來(lái)各個(gè)城市之間的搶人大戰(zhàn)會(huì)更加激烈，房地產(chǎn)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā)，判斷這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展前景和人口形勢(shì)，這樣才不會(huì)踏錯(cuò)節(jié)奏。”

從4月中旬開(kāi)始的今年首批集中供地可以看出，核心熱點(diǎn)城市無(wú)論是成熟板塊還是遠(yuǎn)郊區(qū)的地塊，都受到了房企的激烈爭(zhēng)奪。比如重慶的土拍平均溢價(jià)率高達(dá)43%，在成交的46宗土地中90%是溢價(jià)成交，70%的地塊溢價(jià)率超過(guò)40%。深圳和廈門雖然參拍地塊較少，僅有五六宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右。

58安居客研究院分析師張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，當(dāng)前我國(guó)一些核心大城市及其周邊（都市圈范圍內(nèi)），人口增長(zhǎng)的極限還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)。“如果未來(lái)戶籍制度進(jìn)一步完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)的提供進(jìn)一步優(yōu)化，這些城市人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)仍然會(huì)持續(xù)。”“房企一方面可以選擇核心城市、城市群深耕發(fā)展；另一方面其實(shí)也可以大量發(fā)展租賃，解決新市民的居住問(wèn)題。”張波表示，相對(duì)應(yīng)的，購(gòu)房者也完全可以跟著開(kāi)發(fā)商的腳步置業(yè)，向核心城市群、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)流動(dòng)。