7個月前宣布逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，老牌地方國企廈門國貿(mào)(600755,股吧)邁出實質(zhì)性的第一步。

“集中資源專注核心主業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，拓展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，充分利用資本市場平臺做優(yōu)做強。”去年11月，廈門國貿(mào)發(fā)布2021年-2025年的五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，并作出上述決定。

換句話說，廈門國貿(mào)最初的目標是5年內(nèi)實現(xiàn)退出房地產(chǎn)。但如今，僅過去半年有余就決定將旗下兩個最重要的地產(chǎn)公司實現(xiàn)清退。

6月11日，廈門國貿(mào)與公司控股股東廈門國貿(mào)控股集團有限公司簽訂合約，廈門國貿(mào)及全資子公司廈門啟潤實業(yè)有限公司擬將合計持有的國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司100%股權(quán)，以及持有的廈門國貿(mào)發(fā)展有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓后者。

根據(jù)規(guī)劃，廈門國貿(mào)后續(xù)將根據(jù)新戰(zhàn)略規(guī)劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務兩大核心主業(yè)。而地產(chǎn)業(yè)務將在國貿(mào)控股的管控下，形成獨立的業(yè)務板塊。

這亦體現(xiàn)了國家現(xiàn)階段對國有企業(yè)的要求：突出主業(yè)，回歸本業(yè)。自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進軍房地產(chǎn)行業(yè)的廈門國貿(mào)最終也走到這一步。

資產(chǎn)底色

如上所述，廈門國貿(mào)本次出清的公司包括國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司、廈門國貿(mào)發(fā)展有限公司兩間，其中國貿(mào)地產(chǎn)是廈門國貿(mào)房地產(chǎn)業(yè)務的重要運行實體。

根據(jù)2021年5月17日制定的資產(chǎn)評估報告，國貿(mào)地產(chǎn)成立于1997年，前身為1987年創(chuàng)立的廈門經(jīng)濟特區(qū)建達投資有限公司。去年12月，國貿(mào)地產(chǎn)注冊資本剛剛由15億元增加至39億元。目前，國貿(mào)地產(chǎn)由廈門國貿(mào)持股97.50%，由全資子公司廈門啟潤持股2.50%。

國貿(mào)地產(chǎn)為住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多元化開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其直接持股的下屬各級公司根據(jù)業(yè)務類型可分為3類，共57家。包括：9家房地產(chǎn)開發(fā)項目公司、43家投資平臺公司以及5家其他公司。

公司架構(gòu)方面，國貿(mào)地產(chǎn)共分為工程管理中心、運營管理中心、投資發(fā)展中心等11個部門，現(xiàn)在日常上班的人員有850人。

除這些總部部門外，廈門國貿(mào)房地產(chǎn)事業(yè)部還下設(shè)廈門公司、上海公司、南昌公司、漳龍公司、城建公司、文旅公司和產(chǎn)業(yè)公司。同時，廈門公司亦下設(shè)合肥公司，上海公司下設(shè)杭州、南京公司，南昌公司下設(shè)福州公司。

國貿(mào)地產(chǎn)目前擁有39個地產(chǎn)項目，如合肥國貿(mào)天悅、漳州國貿(mào)天成、福州國貿(mào)九溪原、上海國貿(mào)梧桐原等。

截至2020年末，國貿(mào)地產(chǎn)資產(chǎn)總額為98.88億元，負債總額27.97億元，所有者權(quán)益70.9億元。該公司2020年實現(xiàn)營收8775.72萬元，投資收益2.16億元，凈利潤8320.48萬元。

因此以2020年12月31日作為基準日，國貿(mào)地產(chǎn)經(jīng)審計后合并報表歸屬于母公司所有者權(quán)益的賬面值為84.38億元，國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)的交易金額參考評估值為98.28億元，評估增值13.89億元。

另一方面，國貿(mào)發(fā)展是于2020年5月成立的新企業(yè)，由廈門國貿(mào)和國貿(mào)控股出資成立，兩家分別認繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。

目前，國貿(mào)發(fā)展共持有兩家新設(shè)立的公司廈門悅浩企業(yè)咨詢有限公司、廈門悅沃企業(yè)咨詢有限公司，這兩家公司目前并無開展業(yè)務。

截至2020年末，國貿(mào)發(fā)展資產(chǎn)總額為10.28億元，負債總額725.22萬元，所有者權(quán)益10.2億元。國貿(mào)發(fā)展2020年并無收入，賬上收益主要來源于賬戶往來款產(chǎn)生的利息。

以2020年12月31日作為基準日，國貿(mào)發(fā)展經(jīng)審計后合并報表歸屬于母公司所有者權(quán)益的賬面值為10.21億元，國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)的交易金額參考評估值為5.21億元。

據(jù)此，本次交易完成后，廈門國貿(mào)將獲得國貿(mào)控股提供的103.49億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，將有利于廈門國貿(mào)未來對核心主業(yè)的投入。

退房令余溫

廈門國貿(mào)跨出了退出房地產(chǎn)業(yè)務的第一步，也是最重要一步。

通過將國貿(mào)地產(chǎn)和國貿(mào)發(fā)展交易出去，廈門國貿(mào)目前基本退出房地產(chǎn)行業(yè)。

雖然仍留存有廈門浦悅房地產(chǎn)有限公司、廈門悅煦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廈門貿(mào)潤房地產(chǎn)有限公司等少數(shù)房地產(chǎn)子公司，這些公司主要開發(fā)有廈門國貿(mào)學原項目及國貿(mào)璟原項目。

但廈門國貿(mào)學原目前已經(jīng)開發(fā)到第三期，第三期剛于今年3月25日開盤。廈門國貿(mào)璟原在2020年11月首次推貨，目前正在清盤中。

廈門國貿(mào)成立于1980年，其于1987年進軍房地產(chǎn)行業(yè)，開始涉足廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務。在隨后的30余年間，房地產(chǎn)經(jīng)營與供應鏈管理、金融服務一并被視為廈門國貿(mào)的三大核心主業(yè)。

在“十三五”期間，廈門國貿(mào)還提出：“做精做深供應鏈、做大做優(yōu)地產(chǎn)、做特做強金融、做專做實投資。”

但體現(xiàn)在報表上，2020年報顯示，廈門國貿(mào)三大主營業(yè)務供應鏈管理業(yè)務、房地產(chǎn)、金融服務業(yè)務，對總營收的貢獻分別為94.11%、3.91%和1.98%。而2019年，房地產(chǎn)業(yè)務的貢獻則為3.5%。

收入占比不高并非主營業(yè)務，但房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個資金占有率極高的行業(yè)。在去年提出退房時，廈門國貿(mào)亦表示：“鑒于公司所從事的供應鏈、金融、房地產(chǎn)行業(yè)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。”

國企尤其是央企退出房地產(chǎn)是一項被長期重視的策略，2010年國資委就曾頒布“退房令”，宣布除中國建筑(601668,股吧)國際工程總公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司、中國保利集團公司、華僑城集團公司、中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國中化集團公司、中糧集團有限公司、中國冶金科工集團有限公司、中國五礦集團公司、中國水利水電建設(shè)集團公司、中國葛洲壩集團公司、即港中旅集團有限公司、招商局集團有限公司、華潤集團有限公司、南光集團有限公司等16家專營地產(chǎn)的央企外，其余78家央企要退出房地產(chǎn)業(yè)務。

這些企業(yè)涉及到國家民生社稷的各行各業(yè)，包括中國核工業(yè)集團公司、中國航天科技(000901,股吧)集團公司、中國化學(601117,股吧)工程集團公司、中國兵器工業(yè)集團公司、中國石油天然氣集團公司、國家電網(wǎng)公司、中國東方航空集團公司、中國機械工業(yè)集團有限公司等。

當時的退房令針對目標是央企，但央企在國有企業(yè)中發(fā)揮龍頭的作用，對其他國有企業(yè)的經(jīng)營行為起到風向標作用。

2010年后很長一段時間，仍是中國房地產(chǎn)行業(yè)最輝煌的時期，國有企業(yè)對地產(chǎn)的熱情不減，招拍掛每每十分踴躍。不少企業(yè)雖然本身不涉足地產(chǎn)，但仍通過合資或參股等方式入場。

于是，去年國資委再發(fā)通知，明確要求國企央企嚴把主業(yè)投資方向，嚴控非主業(yè)投資。國資委指出，國企央企不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項目負面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務。

同時，在目前大環(huán)境之下，房地產(chǎn)已不是一個能賺快錢、利潤率高的行業(yè)。所以在去年重啟退房令后，以國家電網(wǎng)、中航集團為代表，據(jù)稱有14家央企已完成涉及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務的整改或調(diào)整。

而在央企帶動下，不少國企亦邁出了第一步，廈門國貿(mào)就是其中一員。

未來，隨著國企央企逐漸清退非主營業(yè)務，把握主業(yè)發(fā)展方向，它們就能將資金和精力集中布局到關(guān)鍵性領(lǐng)域和前端戰(zhàn)略領(lǐng)域，這是大勢所趨。