從5月份房企的境內(nèi)外融資規(guī)模及相關(guān)監(jiān)管政策的發(fā)布來看，融資環(huán)境仍然“嚴(yán)峻”。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資412.84億元，環(huán)比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權(quán)融資419.02億元，環(huán)比上升93.2%，同比上升133.4%。
政策層面，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，或許也對(duì)房企境內(nèi)融資造成部分影響。也因此，房企將目光更多轉(zhuǎn)向海外，境外融資在5月相對(duì)走高。
表外負(fù)債加強(qiáng)監(jiān)管，境內(nèi)融資持續(xù)嚴(yán)峻
貝殼研究院指出，5月進(jìn)入房企傳統(tǒng)債券融資“小月”，整體融資規(guī)模收縮，而受到期內(nèi)“ABS項(xiàng)目集中終止”事件影響，致當(dāng)月境內(nèi)融資規(guī)模收縮幅度超出預(yù)期。
在5月25日，上交所平臺(tái)有26單ABS（資產(chǎn)支持證券）的項(xiàng)目狀態(tài)顯示為“終止”，其中就含有涉房類項(xiàng)目，比如中信證券-華夏幸福新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目1-5期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。另外，天風(fēng)-寶能應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在5月11日項(xiàng)目狀態(tài)也更新為“終止”。
貝殼研究院認(rèn)為，盡管該事件后官方解釋其為“項(xiàng)目超期處理”的常規(guī)操作，但仍為后期境內(nèi)非標(biāo)融資的審批和發(fā)行帶來一定影響，“釋放出監(jiān)管趨緊氣氛，房企發(fā)債審批時(shí)間將被延長(zhǎng)”。
不僅如此，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，基金業(yè)協(xié)會(huì)近期叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品，主要是購(gòu)房尾款資產(chǎn)。
“5月房企融資或受此影響，融資規(guī)模持續(xù)下降。”同策研究院分析師黃鈺騁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在“三道紅線”強(qiáng)壓下，不少房企將目光轉(zhuǎn)向表外融資渠道，供應(yīng)鏈融資逐漸成為房企獲取資金的重要來源之一。
5月13日，
陽光城公告稱，計(jì)劃與光大興隴信托有限責(zé)任公司合作供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，將公司參股子公司上海翀昱貿(mào)易有限公司的17億元債務(wù)與光大信托進(jìn)行供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)合作。但該項(xiàng)計(jì)劃至今還未披露下一步進(jìn)展。
今年以來，房企融資還未出現(xiàn)明顯的窗口期。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約4624億元，較2020年同比下降18%，達(dá)到近三年低點(diǎn)。今年前5月，房企發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約38%。
其中，1-5月境內(nèi)債券規(guī)模占比67%，較2020年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)前5月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約3113億元，同比下降約11%。境內(nèi)債市前4月保持的增長(zhǎng)趨勢(shì)止步于5月。
融資成本分化，境外融資或迎爆發(fā)增長(zhǎng)
“監(jiān)管力度不斷加壓，讓表外負(fù)債無所遁形，這或?qū)⒌贡品科罂s短回款周期，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，多元發(fā)展以應(yīng)對(duì)融資困境。相對(duì)而言，境外融資環(huán)境有所復(fù)蘇。”黃鈺騁進(jìn)一步分析指出，5月外幣融資金額占比雙重上升，融資成本有所下降，房企未來的外幣融資金額或?qū)⒈l(fā)性增長(zhǎng)。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月房企融資以人民幣為主，美元次之，港元第三，外幣融資總額提升，融資金額為221.32億元，環(huán)比上升212.62%（4月外幣融資70.80億元），占融資總額的50.20%。其中，美元融資總額147.93億元人民幣（23.23億美元），占融資總額的33.55%，環(huán)比上升115.84%；港元融資總額為73.40億元人民幣（89.46億港元），占比16.65%，環(huán)比上升3148.16%。
在債券融資方式上，5月海外銀團(tuán)貸款占比上升明顯，合計(jì)約67.69億元，占比15.35%。
克而瑞方面也持類似觀點(diǎn)，他們認(rèn)為，得益于人民幣近期走強(qiáng)，疊加境內(nèi)融資有所收緊，房企發(fā)債境外得到較大的恢復(fù)，無論是環(huán)比還是同比均出現(xiàn)超過100%的上升。
但貝殼研究院對(duì)境外融資市場(chǎng)的研判較為謹(jǐn)慎，“境外方面，短期發(fā)債規(guī)?；蛴行》厣?，但整體保持不確定性波動(dòng)。”
在監(jiān)管環(huán)境下，房企致力于降低企業(yè)融資成本，短期內(nèi)將存在房企意愿與資本市場(chǎng)預(yù)期的博弈，而長(zhǎng)期看房企融資成本整體保持下降趨勢(shì)與企業(yè)之間差異加劇的趨勢(shì)不變。
值得注意的是，龍頭房企與央企、國(guó)企的優(yōu)勢(shì)在進(jìn)一步凸顯?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，5月發(fā)債量最高的企業(yè)是華潤(rùn)置地，發(fā)行了60億元的中期票據(jù)，年限2-5年，融資利率3.29%-3.84%，以及與一家銀行簽訂了20億港元的貸款協(xié)議。而從發(fā)債年限來看，萬科和龍湖發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時(shí)間最長(zhǎng)；旭輝的一筆1.5億美元的綠色優(yōu)先票據(jù)年限也達(dá)到7年。
發(fā)行利率更能凸顯房企之間的融資差異?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，5月份碧桂園發(fā)行4年期的5億美元境外優(yōu)先票據(jù)利率最低，年化利率為3.125%；中梁控股發(fā)行于2022年到期的3億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，融資利率為8.50%。
6月2日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行3.4億美元2024年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為7.1%。
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