最近，某房企一位老總曾公開表示，地產(chǎn)行業(yè)最大的問題就是太過關心政策和經(jīng)濟形勢，對企業(yè)內部的產(chǎn)品和管理等卻關注太少。大家坐在一起，談的都是金融政策，經(jīng)濟走勢，卻基本不交流新產(chǎn)品、新專利或者生產(chǎn)上的新突破。地產(chǎn)人好像一個個都成了經(jīng)濟學家。
其實這也可以理解。中國房企地產(chǎn)過去的二十多年時間里，吃的是土地紅利和金融紅利，從拿地蓋樓就能賺錢，到敢加杠桿就能上規(guī)模，很多房企因為踩對了節(jié)奏一飛沖天。
而今，兩大紅利褪去，大家才將眼光放回到經(jīng)營管理上，“管理紅利”也成了地產(chǎn)人張口閉口都在談論的詞匯。
碰巧的是，最近和一位從制造業(yè)轉行過來的地產(chǎn)人交流，其表示，別看很多房企好像高大上，開口閉口不是“對標制造業(yè)” 就是“管理紅利”，其實在內部管理依然很粗放。對此，小編也有同感，有些房企，基本功不扎實，卻喜歡跟風扯一些高大上的名詞裝飾自己。下面就來說說房企內目前比較突出的一些問題。
離一線太遠
對客戶需求不了解
某百強房企在內部推出了一項服務審計機制。讓工程、設計到交付半年以上的小區(qū)看一下，看看設計初衷與實際使用之間的還原度情況，同時與業(yè)主近距離接觸溝通。
這個動作執(zhí)行下來，令大家感覺非常意外的是，客戶想要的不是想象中那么復雜，他們更加希望的是，房企把那些基礎功能做設計得精細、更符合使用習慣。
房企自以為走在時代前沿，整天標榜做了很多前衛(wèi)的功能和設計等，結果發(fā)現(xiàn)，連客戶最基礎的功能需求都未能完全滿足。如果不走近客戶，根本意識不到這個問題。比如某項目做客戶回訪，發(fā)現(xiàn)客戶吐槽得最多的竟然是淋浴房的尺寸不合適，使用起來不方便。
很多房企對這些最基本的功能點并不關注，整天忙著研究更高級的功能，比如怎么做得更智能，至于智能化功能客戶是否為客戶所需要，根本也沒人說得清楚。深圳某豪宅項目的業(yè)主就因為擔心隱私隱私泄露，要求開發(fā)商關閉家門口的智能安防攝像頭；還有某項目的業(yè)主花了幾千萬買了一套房后，又另外花了300多萬將開發(fā)商自己配備智能安防系統(tǒng)，全部換成了Sanvant的定制開發(fā)系統(tǒng)，所有的數(shù)據(jù)不上傳到公域，以保護隱私和數(shù)據(jù)安全。
出現(xiàn)這類情況，是因為房企距離客戶太遠，對客戶不了解，對市場不了解，對現(xiàn)場不了解。
某房企首次進入一個三線城市，就在該市的縣區(qū)做了一大批256㎡五室兩廳三衛(wèi)的平層產(chǎn)品。這個產(chǎn)品此前在一線城市很搶手，結果在這個三線城市卻慘遭滑鐵盧，有錢人寧愿買個小別墅，也不愿買個高容積率的大平層。項目成了富人看不上，窮人買不起的雞肋。
人很容易依賴既有的成功路徑，導致對于當前現(xiàn)實判斷失誤。這也是為什么，一些房企在進入新城市之前，要派一個團隊過去“駐扎”，在那住上幾個月，深入體驗當?shù)氐娘L土人情，這樣才能保證做出來的產(chǎn)品接地氣。
盲目樂觀
還在拍腦袋決策或者賭政策
這段時間全國多個城市集中供地，一些房企大出風頭。結果也就搶到地那一刻是開心的，隨后很快便整個公司烏云蓋頂。
據(jù)了解，一些房企在熱點城市拍地拍得熱火朝天，回去后認真一盤怎么樣都算不過賬，現(xiàn)在很多在請求退地，有些簽了協(xié)議的也在反悔。
正所謂拿地一時爽，事后心慌慌。投資前的數(shù)據(jù)測算可以極盡美化之功力，拿地后可是每一分錢都真金白銀。
僅從拍地這件事就可以發(fā)現(xiàn)，時至今日，仍然有房企在重大事項上沖動決策。相反的，這次全國集中供地，很多城市看不到一些top房企或者一些本土龍頭的身影，不是他們不拿地，而是他們立場很堅定，算不過賬的堅決不拿，招拍掛市場不好玩就另辟蹊徑，跟政府勾地，或者是收并購，尋找新的生存模式。
畢竟，1%~2%的利潤率，不是所有房企都能扛得住的，一不小心就虧本了。有房企掌門人就表示，1%~2%的利潤率成了常態(tài)，而4%利潤率的項目要靠搶，地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)沒有紅利可言了。過去地拿貴了，放一放等著升值，成本就蓋住了?，F(xiàn)在幾乎已經(jīng)不可能了。
類似的，還有大著產(chǎn)業(yè)噱頭拿地做項目的。以前很多房企以產(chǎn)業(yè)/商業(yè)的名義低價拿地，住宅開發(fā)賣完了，剩下的商業(yè)產(chǎn)業(yè)爛尾了。
現(xiàn)在還想著故伎重演，已經(jīng)不可能的。地方在這方面拿捏得死死的，比如規(guī)定，綜合體必須投資額達到25%，住宅才能開始預售，最后兩個批次必須綜合體封頂才給拿預售證；有的地方還要求商業(yè)和住宅必須同步開工，商業(yè)體出正負零了，住宅才能開始預售。
以商業(yè)產(chǎn)業(yè)為噱頭忽悠性拿地的操作已經(jīng)行不通了。房企拿地如果沒有算好賬，還在博弈政策放松，最終必然竹籃打水一場空?，F(xiàn)在環(huán)境下，仍然憑經(jīng)驗決策，憑膽大做項目，風險將非常大！
喜歡走捷徑
做事不肯下苦功夫
有房企老總就指出，房企最大的問題就是太聰明了，凡事喜歡走捷徑，不肯下苦功夫。比如，搞設計及工程標準化，就找很多別人的標準文化，然后把那些好實現(xiàn)的條文匯編成自己的標準文件。定標準的時候就投機取巧，落地的時候再打幾分折扣，產(chǎn)品怎么可能做得好。
再如，做產(chǎn)品的時候，表面功夫做得溜溜的，真正的質量通病卻不抓。
事實上，不止一位地產(chǎn)老總表示，產(chǎn)品只要肯下功夫，沒有抓不好的。
舉個簡單的例子，誰最關心地產(chǎn)項目的質量？不是一線工程師，不是項目總，更不是施工單位和監(jiān)理，而是購房者。房企擔心一線不落實標準，甚至在數(shù)據(jù)上弄虛作假，那敢不敢讓購房者自己來監(jiān)督項目？比如引入更多環(huán)節(jié)的工地開放，比如在房間內安裝攝像頭，將精裝了全流程透明化？
再如，施工所用的材料及部品，很多項目都曾苦惱供應商以次充好。事實上，如果流程抓得夠緊，這個問題基本上可以避免。比如是否嚴格樣板先行制度，要求樣品必須嚴格執(zhí)行設計封樣、招標封樣、施工封樣三個步驟？是否確保三大樣板一致才開始樣板施工，是否嚴格執(zhí)行，實體樣板做符合要求才開始大貨施工？
更可怕的是，房企內部一旦形成存急功近利的風氣，員工也會跟著浮躁，不走正道而是喜歡抄捷徑。比如有些房企人際關系太復雜，管理層官僚化，下屬跟領導出門要幫著著拎包、端水杯，下車的時候要幫開車門，一起搭電梯的時候要時刻緊張的盯著的電梯按鈕等等……這種阿諛拍馬的風氣盛行，真正踏實做事的員工也留不住。
形式主義盛行
內部運作效率低下
某房企一次旁聽會議上，老板向現(xiàn)場參會的一位博士問題，博士一張口，蹦出一大堆的專業(yè)名詞，令在場的人云里霧里，不明覺厲。老板聽了，直接說，“不要掉書袋，要講了大家都能聽懂”。
這就是把簡單的事情復雜化的一個縮影。典型的現(xiàn)象還有，有時候明明幾句話能說明的事情，非要召集所有人開個會。
一位地產(chǎn)運營人就表示，地產(chǎn)996真的不是蓋的，最近已經(jīng)連續(xù)兩個月沒有早于晚上九點下班，天天一到公司就開會，長的會議要開半天，短的也要一小兩時。連周六日都有會要開。
早上9點開會，晚上7點散會。散會后才開始正式上班，就算不太忙，也要凌晨12點才下班。所以，如果能在六點下班前準時散會，他會非常高興。因為上班時間凈用來開會，下班了才有時間干活——當然，加班的一部分工作就是準備明天開會的事。
這可能是比較極端的案例。不過，會議多這種情況，地產(chǎn)人幾乎都感同身受。有地產(chǎn)人就反映，會議是一回事，最怕的時候開了半天會什么成果都沒，還是回去各自討論，隔天再開一次。
開會漫無目的，關鍵事情沒人拍板，有結果卻沒人執(zhí)行，這是當前很多房企內部都存在的現(xiàn)象了。拉了一堆人坐在一起，花費半天時間來開會討論，結果，開了個寂寞。
缺乏一致目標
團隊內耗嚴重
有地產(chǎn)人跟明源君交流時提到一個現(xiàn)象：公司內部各職能線的績效考核都達標，但是項目最終效益并不好，項目不賺錢不說，客戶投訴率還很高。
問題就出在，大家都是在為自己的績效而干活，而不是為項目盈利目標而努力。也正是因為缺乏一致目標，各部門才會各自為戰(zhàn)，各人自掃門前雪。
不少地產(chǎn)人都跟明源君吐槽過，公司內部一些部門“特別難溝通”，只要是跟對方?jīng)]太大關系的事，就是想要對方回一句話都難。
設計只顧著出圖；成本只顧著省錢，招采只盯著便宜的單位；工程只管現(xiàn)場，不管前期的圖紙溝通……甚至就連總部職能，有些中心總連自己管轄的職能都還不甚清楚。這種情況下，內部管理的效率怎么可能提得上來？
一個項目如此，整個集團也是如此。
這次集中供地便可見一斑。很多區(qū)域明明知道地塊算不過賬，還是想方設法先把地拿到手。為啥？因為區(qū)域土儲嚴重不足，再不拿地團隊可能面臨解散，或者區(qū)域公司要被降級。為了保住自己的飯碗，先把地拿了再說。
這對房企來說是非常危險的，過去拿過一塊地可能就是少賺點錢，現(xiàn)在拿錯一塊地，可能拖死一家公司！老板與管理層，部門與部門之間不能形成共識，達成統(tǒng)一戰(zhàn)線，可能成為埋在房企內部的一顆定時炸彈。
小 結
很多房企口頭上喊著變革，事實上無論思維還是行動上都還停留在以前階段。干打雷不下雨，是解決不了問題的。畢竟，穿新鞋走老路，走不到新的目的地。
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