6月4日，財政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行四部門聯(lián)合發(fā)布《關于將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），要求將國有土地使用權出讓收入、礦產資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收。
因為涉及土地使用權出讓收入，一時間，諸如“地產信仰破滅”一類的市場解讀鋪天蓋地。然而目前來看，這一結論很大程度上未免有些過度解讀。
收入劃轉 不改分配
本次《通知》內容的誤解點在于劃轉稅務部門征收的四項非稅收入中包含“土地使用權出讓收入”。在房地產行業(yè)語境下，這項收入通常被稱為“土地出讓金”。去年，根據中指研究院的數據，全國300座城市土地出讓金的總額已經達到59827億元。而2019年，全國土地使用權出讓收入占全國政府收入的比重則達到28.34%。
也就是說，除稅收之外，土地出讓金早已是地方政府收入的重要來源，其所有權和分配權也基本歸地方政府所有。但《通知》發(fā)布后，相當一部分人認為這項收入從此即將劃轉為中央財政所有，因此造成了誤讀。
但如果注意到《通知》第八條，“除本通知規(guī)定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標準、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，便可發(fā)現(xiàn)，實際土地出讓金的分成和使用均未發(fā)生改變。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，從本質上來看，收入的歸屬仍屬于地方，由地方政府支配。當前，中國多項非稅收入已逐漸劃歸稅務部門征收，這種劃轉方式是推進中國稅費改革的重要舉措，有利于形成全國統(tǒng)一管理的稅務平臺，提高征收效率，規(guī)范征收流程。
國稅監(jiān)管 壓制地方騰挪空間
盡管《通知》規(guī)定土地出讓金的分成保持不變，但此次新政對地方政府日后的土地出讓金使用也并非毫無影響。
長期以來，土地財政收入占到地方本級政府收入的比重逐年攀升。數據顯示，2016-2020年間，全國財政收入總量達到88.6萬億元，而這期間的全國土地收入達到31.7萬億元，占到財政收入的36%。
但2020年9月，中央層面對這項收入的去向提出了新要求，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《關于調整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，要求到“十四五”期末，地方土地出讓收益用于農業(yè)農村比例達到50%以上。
一名房企人士提到，過去由于土地出讓金基本是“收支一條線”，對于這項收入，盡管國務院要求僅能用于支付和城市建設相關的開支，但具體怎么用，地方政府有較大騰挪空間。而之后這項收入由國稅部門收取，相當于為地方政府的支出加上一道監(jiān)管，確保土地出讓收益的去向及用于農業(yè)農村的比例達到要求。
土地出讓收益是指土地出讓收入去除征地拆遷補償等前期支出之后的收益，過去部分地方政府可以通過一些手段將很多其他費用統(tǒng)計到前期成本中，從而做高成本性支出，降低出讓收益，但日后若有國稅監(jiān)管，地方政府便很難再有類似操作空間。因此，過去那種高投入拆遷、高溢價賣地的土地出讓方式將缺乏動力，而能切實增加稅收的產業(yè)地產等形式則將受到追捧。
“這次《通知》可能歸根到底還是通過地方稅制改革提升地方政府公共服務能力。這些年部分地方政府的治理確實沒有發(fā)揮到應有的水平，比如產業(yè)新城有沒有產業(yè)、有沒有稅收他們不在乎，之后這套邏輯可能行不通了。這次改革的本質還是要提升土地利用率，住房只是其中一項，此外還有產業(yè)、基礎設施等”，上述人士說道。
“地產信仰”破滅？
而之于房地產行業(yè)，眾多房企只是此次新規(guī)中受到影響的其中一個分子。上述房企人士表示，新規(guī)落地后對房企最直接的影響可能在于土地款不再可能延遲交納。
他提到此前一些小型房企，尤其在三四線城市，經常存在拖欠、緩交土地出讓金的行為，因為涉及資金量龐大，每拖欠一天實際都將產生不菲的收入。而之后改由稅務部門征收，核心變化就是應收盡收，提高非稅收入征管效率。
除此之外，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，此次新規(guī)盡管短期內對房地產市場及房價水平影響并不顯著，但從長遠看，有利于逐漸引導地方政府擺脫對土地收入的依賴性，促使政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加合理合規(guī)。保證中央能更加準確透明地了解地方土地出讓收入情況，加強對地方財政的指導，降低金融風險。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也提到，“我國現(xiàn)行的土地出讓金制度是影響房地產稅出臺的重要變量，長遠來看，土地出讓金制度改革是必然的。本次土地出讓收入劃轉為稅收，邁開了改革的第一步，可以理解為是房地產稅長效機制的前期準備。”
此前多年來，核心城市住宅、房企股票以及與房地產相關的信托和資管產品一直備受資本市場和普通大眾推崇，并且整個行業(yè)的繁榮和高增長態(tài)勢，也的確支撐了各類資管產品的高收益，房地產因此被視為“信仰”。
但土地出讓金的劃轉絕不是“地產信仰”破滅的導火索，此前這一“信仰”早已隨著房地產黃金時代的結束戛然而止，房地產的投資價值也已被“房主不炒”預示并印證，未來如若有各項房地產稅進一步出臺，那么地方政府對房地產的“信仰”也將再度被削弱。
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