隨著上海、杭州、南京等地樓市強(qiáng)調(diào)控，不少房企把下沉三四線城市作為布局長(zhǎng)三角地區(qū)的策略。今年以來(lái)，浙江紹興就成為房企拿地的熱門(mén)之地，多宗地塊拍出區(qū)域新高，紹興市房?jī)r(jià)也隨之持續(xù)走高。

為了抑制過(guò)熱的樓市，6月3日，紹興再度發(fā)布調(diào)控政策，這也是紹興近三個(gè)月內(nèi)第三次出手給樓市“降溫”，此次發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）中明確了區(qū)域限購(gòu)、提高限售年限、完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并且在全國(guó)首次提出“網(wǎng)格控價(jià)法”。

精細(xì)化管控

完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制

網(wǎng)格化管理是我國(guó)基層社會(huì)的治理方式，依托統(tǒng)一的城市管理以及數(shù)字化平臺(tái)，將城市管理轄區(qū)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分為單元網(wǎng)格。紹興市創(chuàng)新性地提出將網(wǎng)格化管理應(yīng)用到商品住房?jī)r(jià)格管控上。根據(jù)《通知》，紹興市區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)）商品住房?jī)r(jià)格實(shí)行網(wǎng)格化管控。各區(qū)根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H，科學(xué)劃分網(wǎng)格，合理設(shè)定網(wǎng)格控價(jià)。網(wǎng)格劃分及控價(jià)原則上每年調(diào)整一次。

易居克而瑞部門(mén)副總經(jīng)理繆萌向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“網(wǎng)格化管控是精細(xì)化管理的手段措施，較之以前的管理手段提升了很大一個(gè)層級(jí)。說(shuō)明主管部門(mén)能夠從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是地對(duì)各區(qū)域商品住宅的價(jià)格進(jìn)行分類管理，而非‘一價(jià)天下通’。并且每年調(diào)整一次，既能照顧到市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展，也為后期的價(jià)格管控留有余地。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，相較于按照街道劃分，網(wǎng)格劃分對(duì)住房?jī)r(jià)格的管控更為合理，“街道是行政管理基層的一級(jí)組織，按街道劃分是從管理地域邊界出發(fā)；而網(wǎng)格劃分使得每一個(gè)網(wǎng)格有它自己的特征，新房和周邊二手房房?jī)r(jià)可參考性高，更利于價(jià)格的制定和管控，也能合理保障開(kāi)發(fā)商的利益。”

據(jù)悉，在實(shí)施“網(wǎng)格控價(jià)法”的基礎(chǔ)上，紹興還進(jìn)一步完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。在既有住宅用地“限地價(jià)、競(jìng)配建”的出讓方式基礎(chǔ)上，以地塊所屬網(wǎng)格控價(jià)為依據(jù)，合理設(shè)定住宅用地出讓最高限價(jià)。住宅用地出讓增設(shè)高品質(zhì)要求，將建設(shè)高品質(zhì)要求等約定納入出讓公告。

紹興市住建局表示，通過(guò)提前設(shè)定住宅用地出讓最高限價(jià)，遏制區(qū)域地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地。同時(shí)，增設(shè)“定品質(zhì)”要求，通過(guò)明確外立面、綠化、裝修標(biāo)準(zhǔn)等要素，提升住房品質(zhì)。

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)、城市運(yùn)營(yíng)專家朱曉紅告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“房地產(chǎn)網(wǎng)格化管理將對(duì)每一網(wǎng)格實(shí)施動(dòng)態(tài)、全方位管理，它是一種數(shù)字化管理模式。核心是使管理更精確，更具動(dòng)態(tài)性、針對(duì)性、全面性、高效性。”

“紹興調(diào)控首次使用數(shù)據(jù)化管理，好工具、好方法會(huì)用、真用才會(huì)顯現(xiàn)效果。”朱曉紅表示。

三四線城市調(diào)控加碼

促樓市“降溫”

根據(jù)《通知》， 市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購(gòu)，紹興市戶籍居民限購(gòu)3套（拆遷安置房除外），非本市戶籍居民限購(gòu)1套；而房屋限售時(shí)間提高至3年（以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)）。

值得注意的是，這已經(jīng)是今年以來(lái)紹興第三次出手加碼調(diào)控，背后是亟需“降溫”的紹興樓市。據(jù)安居客APP顯示，截至6月6日，紹興6月份二手房掛牌均價(jià)為18586元/平方米，環(huán)比上漲0.21%，同比上漲14.62%。

在前兩輪調(diào)控政策的威力下，根據(jù)中指研究院日前發(fā)布的5月中國(guó)百城新建住宅價(jià)格及環(huán)比漲跌幅數(shù)據(jù)，紹興5月份新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.64%，較4月份0.97%的環(huán)比漲幅收窄了0.33個(gè)百分點(diǎn)。

“杭州房?jī)r(jià)過(guò)高，而周邊的紹興、湖州等地房產(chǎn)價(jià)值洼地明顯。”有地產(chǎn)行業(yè)人士向記者表示：“便利的交通和各地良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)使得杭州人口與買房需求出現(xiàn)一定外溢。”記者了解到，目前紹興至杭州的高鐵時(shí)長(zhǎng)不超過(guò)20分鐘，最短的僅12分鐘，而湖州、嘉興、義烏等地往返杭州的高鐵基本在30分鐘左右。

“從全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)在今后若干年依然是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的主要貢獻(xiàn)區(qū)域。良好的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)，使得該區(qū)域的人口導(dǎo)入近年來(lái)不論數(shù)量還是質(zhì)量都較為樂(lè)觀。所以如果單純從市場(chǎng)層面看，房?jī)r(jià)還有相當(dāng)?shù)南胂罂臻g。”繆萌向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱：“長(zhǎng)三角的三四線城市甚至縣城都開(kāi)啟了漲價(jià)模式，主要原因有幾個(gè)方面：首先，上海、杭州、南京強(qiáng)調(diào)控，使得樓市熱度不斷向長(zhǎng)三角其他城市蔓延；其次，居民的消費(fèi)觀發(fā)生了很大的變化，房屋保值增值、投資理財(cái)，避免貨幣貶值的想法深入人心；此外，出于對(duì)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的看好，外地炒房客不斷涌入。未來(lái)，外地人士到長(zhǎng)三角投資的趨勢(shì)還有可能進(jìn)一步加劇。”

事實(shí)上，今年以來(lái)，浙江多地紛紛開(kāi)啟了樓市調(diào)控，以穩(wěn)住房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前浙江共有杭州、寧波、嘉興、湖州和紹興出臺(tái)了住房限購(gòu)與限售的相關(guān)政策，臺(tái)州與義烏等地則已經(jīng)出臺(tái)了住房限售的相關(guān)政策。5月10日，浙江寧波發(fā)布了9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)、112個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格，這也是中央提出“防止以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)”之后，首個(gè)制定二手房交易參考價(jià)格的城市。

“近兩年，在連續(xù)升級(jí)調(diào)控政策的背景下，一二線城市的房?jī)r(jià)逐漸趨于穩(wěn)定。同樣，在政策‘組合拳’下，三四線城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭也有望得到有效遏制。”前述地產(chǎn)人士表示。