5月最后一天的午后，一則新聞刷屏各大媒體。
據(jù)新華社消息，中央政治局會議審議了《關于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》，其中的重磅內(nèi)容當屬放開三孩政策。原文如下：
進一步優(yōu)化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰(zhàn)略、保持我國人力資源稟賦優(yōu)勢。
而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，“放開三孩”意味著什么呢？
1、人口形勢究竟有多嚴峻？
據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2021年的1月1日，上海迎來了156個新生兒，相比30年前的1990年1月1日，上海則迎來了2784個新生兒，數(shù)據(jù)相差17倍。上海并非個例，在90%的一二三線城市里，人口出生率越來越低已經(jīng)成為了一個不爭的事實。
根據(jù)中國社科院發(fā)布的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.19》顯示，按照目前的總和生育率來計算的話，我國將在2027年出現(xiàn)迎來人口負增長，所以說我國的人口警報已經(jīng)拉響了。
因此，眾多專家學者開始呼吁放開三孩，如去年10月，時任恒大研究院任澤平在報告中指出，建議在“十四五”時期可從盡快放開三孩開始逐步推進并觀察效果。
中國社科院世界社會保障中心主任鄭秉文在接受采訪時表示，十四五期間，就應該放開三孩，以后逐漸全面放開生育。
人口研究學者梁建章甚至表示：國家要全面放開生育，因為要維持社會的可持續(xù)發(fā)展，我們就需要大量的三孩、四孩甚至更多孩子的家庭。
如果單從房地產(chǎn)層面來說，放開三孩政策意味著新一輪的人口紅利，對樓市將有極為重要的影響。
但現(xiàn)實卻是，當今社會尤其是一線城市內(nèi)，高昂的房價、繁重的工作壓力、以及龐大的教育醫(yī)療支出，導致人們的生育意愿低迷。
早從2011年開始，我國的人口政策經(jīng)歷了三個階段，放開雙獨二胎、放開單獨二胎、全面二胎。
2016年，針對國內(nèi)愈演愈烈的人口老齡化問題，我國開始全面開放二胎生育政策，當年出生人口數(shù)量達到1786萬人，但隨之而來的是據(jù)需下降的趨勢，2017年出生1723萬，2018年出生1523萬，2019年出生1465萬，2020年則是約1200萬。
經(jīng)濟學中有一個理論叫作邊際效應，例如當你在非常口渴的時候，喝第一杯水會讓你感到非常過癮，而當喝第二杯、第三杯水的時候，滿足感逐漸歸零。
以此推論，如果沒有配套政策支撐，只是單純放開三孩，將不及全面二孩政策的效果，對于對抗出生人口走低及老齡化問題更是杯水車薪。
2、放開三孩還需配套政策開路
黃老邪認為，人們是否愿意生育三胎才是重點，出臺相關配套支持政策，讓育齡人群生育沒有后顧之憂才是關鍵。
綜合來看，導致育齡人口生育意愿低迷的因素主要有四大類：
第一，高昂的房價
高房價是最好的避孕措施，據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在過去二十年的時間當中，我國平均房價從2000元一路飆升至9980元，漲幅達400%以上。而且在很多一線城市，房價漲幅遠遠超過平均值，房價收入比是歐美國家的兩倍。
第二，教育、醫(yī)療費用耗費巨大
我國公立幼兒園數(shù)量嚴重不足，很多家庭被迫選擇費用較高的私立幼兒園。而且從幼兒園，小學、初中、大學，一個孩子所需的學雜費、輔導費、生活費，以及醫(yī)療費用，對大多數(shù)家庭來說，都是一個不小的負擔。比如，據(jù)上海社會科學院調(diào)查研究顯示，僅從出生到初中，在上海養(yǎng)個孩子就需要付出大約80萬元。
第三，職場競爭愈發(fā)激烈
職場競爭日趨激烈，工作進入了內(nèi)卷化，中年危機徐徐展開之際，很多年輕人因為生存的壓力自顧不暇，何談生兒育女。更何況職場對于女性的歧視依舊存在，女性選擇生娃，就不得不在一定程度上放棄職業(yè)發(fā)展機會。
第四，社會觀念發(fā)生變化
晚婚晚育、單身主義、崇尚自由、丁克家族等新現(xiàn)象開始不斷出現(xiàn)，無形中也影響了生育率。
以上四方面因素，限制了放開二孩政策提高生育率的效果，因此，本次國家出臺三孩政策的同時，也制定了一系列配套政策開路：
要將婚嫁、生育、養(yǎng)育、教育一體考慮，加強適婚青年婚戀觀、家庭觀教育引導，對婚嫁陋習、天價彩禮等不良社會風氣進行治理；
提高優(yōu)生優(yōu)育服務水平，發(fā)展普惠托育服務體系；
推進教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給，降低家庭教育開支；
要完善生育休假與生育保險制度，加強稅收、住房等支持政策，保障女性就業(yè)合法權益；
對全面兩孩政策調(diào)整前的獨生子女家庭和農(nóng)村計劃生育雙女家庭，要繼續(xù)實行現(xiàn)行各項獎勵扶助制度和優(yōu)惠政策；
要建立健全計劃生育特殊家庭全方位幫扶保障制度，完善政府主導、社會組織參與的扶助關懷工作機制，維護好計劃生育家庭合法權益；
要深化國家人口中長期發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域人口發(fā)展規(guī)劃研究，促進人口長期均衡發(fā)展。
3、三孩政策，對地產(chǎn)行業(yè)意味著什么
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都都流傳著這樣一句話：“短期看經(jīng)濟、中期看土地、長期看人口”，人口是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，影響行業(yè)未來走向的重要支柱。
黃老邪認為，放開三孩政策如何影響房地產(chǎn)行業(yè)，還需從短期、長期、以及不同等級城市等多維度去分析。
首先，從短期來看，大戶型住宅需求量將顯著增加。
第七次全國人口普查主要數(shù)據(jù)結果顯示，我國平均每戶人口數(shù)為2.62人。如果放開三胎政策能夠真正提升生育意愿，那么平均每戶人口數(shù)將會增加，因此在住房結構上，一個非常重要的趨勢是，三胎家庭的增多，會導致三居、四居甚至更大戶型需求量顯著增加。
這將利好在相關戶型設計方面有所研究的房地產(chǎn)企業(yè)。對于庫存高企的三四線城市來說，改善型住房需求的拓寬也將在一定程度上可以實現(xiàn)去庫存。此外，放開三孩政策短期內(nèi)對社區(qū)教育等配套提出更高的要求。
因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來的戶型設計標準會有所轉變，社區(qū)配套方面也要有創(chuàng)新思維，營銷端也要抓住重點，才能夠享受這波紅利。
其次，從長期來看，存量時代的到來可能又要推遲幾年。
黃老邪一直認為，距離中國房地產(chǎn)行業(yè)的存量時代時代的到來，仍需八到十年。因為當在十次房產(chǎn)交易中，二手房買賣達到5-7次的時候，才算進入到了存量時代。近幾年我國二手房交易規(guī)模占住房交易規(guī)模總額的比例約為40%，距離進入存量時代仍需時間。
人口政策變動的影響必然是持續(xù)、深遠、輻射面大的，放到長期來看，放開三孩政策必將在一定程度上推遲我國房地產(chǎn)行業(yè)存量時代的到來。
最后，從城市的角度來看，放開三孩政策對不同能級城市的影響不盡相同。
三孩政策之后，城市的人口增長速度或?qū)㈦S城市能級、房價表現(xiàn)、消費水平、基礎設施完善程度的不同出現(xiàn)嚴重分化，總體來說利空一二線，利好三四線。
一線城市因為房價高企，教育成本夸張，三孩政策所能發(fā)揮的作用將大大降低。而對于很多三四線城市來說，二孩政策的成果其實是非常不錯的，很多八零九零后已經(jīng)成為了扛起人口增長大旗的主力軍，對于三孩政策也是樂于跟進的。
尤其是在縣域房地產(chǎn)市場，因為農(nóng)村人口相對于城市人口，生育意向更強烈，進城人口必將對大戶型住宅的需求量增加，對小區(qū)的教育醫(yī)療等配套設施也將提出更高的要求。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在研判投資機會的時候，必須將目標區(qū)域的人口生育意愿與需求演變納入研判指標當中，同時密切關注三孩配套政策的發(fā)展與演變。
可以預見的是，在放開三孩政策的影響之下，綜合各城市調(diào)控分化與“兩集中”供地政策等因素，投資機會將發(fā)生重大變化。房企對投資城市的研判，或再度迎來窗口期。
來源：地產(chǎn)黃老邪
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