董添

5月31日，首批公募REITs公開(kāi)發(fā)售，底層資產(chǎn)主要是大基建行業(yè)。中國(guó)證券報(bào)記者采訪了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，國(guó)內(nèi)已發(fā)行租賃住房類(lèi)REITs產(chǎn)品19只，為住房租賃REITs推出提供了初步經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目積累。

REITs市場(chǎng)潛力大

戴德梁行高級(jí)董事、北區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，首批9只公募REITs中，有3只底層資產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、2只底層資產(chǎn)是倉(cāng)儲(chǔ)物流、2只高速公路、1只污水處理設(shè)施和1只垃圾發(fā)電項(xiàng)目。目前，底層資產(chǎn)主要圍繞大基建行業(yè)發(fā)行，而包括商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)在內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，沒(méi)有作為本次REITs試點(diǎn)發(fā)行的底層資產(chǎn)。

“對(duì)直接融資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首批公募REITs發(fā)售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs試點(diǎn)政策出來(lái)后，市場(chǎng)參與方就開(kāi)始緊鑼密鼓地進(jìn)行研究，之后符合政策規(guī)定的企業(yè)開(kāi)始匹配和對(duì)接券商、評(píng)估、律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，各家機(jī)構(gòu)也在幫助這些企業(yè)理清思路，盡早實(shí)現(xiàn)基金的發(fā)售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO復(fù)雜程度不分上下。這么短的時(shí)間完成首批9只公募REITs的審批和發(fā)售，可以說(shuō)是相當(dāng)迅速和有效率的。”

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，并出臺(tái)配套指引，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金公募試點(diǎn)政策正式落地。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，REITs最早出現(xiàn)于美國(guó)20世紀(jì)60年代初，意在使中小投資者能以較低門(mén)檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)租金與增值所帶來(lái)的收益。目前，國(guó)際上流行的REITs基金大多指的是房地產(chǎn)信托投資基金，通過(guò)這一手段把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)金融交易過(guò)程。

“據(jù)北大光華預(yù)計(jì)，中國(guó)REITs市場(chǎng)的潛在規(guī)模保守估計(jì)將在5萬(wàn)億元-14萬(wàn)億元。參考美國(guó)相對(duì)成熟的REITs市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)看，公募REITs的規(guī)模大概占到股票市場(chǎng)總市值的3%左右，新加坡REITs規(guī)模占到股票總市值的12%左右。市場(chǎng)潛力較大。”胡峰指出。

“公募REITs產(chǎn)品要想讓投資者取得更好收益，基金管理者首先需要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有正確的理解，在選擇正確的標(biāo)的上有獨(dú)特的思路和眼光；其次要有主動(dòng)管理基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的能力，為投資人提供分紅收益及可能的資產(chǎn)增值收益。同時(shí)，購(gòu)入更為優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，保證基金持續(xù)運(yùn)作。”

類(lèi)REITs產(chǎn)品逾90只

胡峰介紹，此次9只REITs公募產(chǎn)品問(wèn)世之前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)行了大量類(lèi)REITs產(chǎn)品發(fā)行。截至2020年12月31日，國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行93只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)1752.1億元，平均每只規(guī)模約18.8億元。其中，已有18只類(lèi)REITs產(chǎn)品通過(guò)主體回購(gòu)、續(xù)發(fā)、市場(chǎng)化處置方式實(shí)現(xiàn)退出，退出產(chǎn)品總規(guī)模為374.3億元；存續(xù)期類(lèi)REITs產(chǎn)品有75只，產(chǎn)品規(guī)模為1377.8億元。

“類(lèi)REITs產(chǎn)品和公募REITs產(chǎn)品最大區(qū)別在于，類(lèi)REITs產(chǎn)品大多數(shù)是融資手段，沒(méi)有真正形成‘投融管退’良性的投資循環(huán)。”胡峰指出，“目前市面上常見(jiàn)的類(lèi)REITs產(chǎn)品一般實(shí)行的是‘3+3+3’的模式，每隔3年開(kāi)放一次，通過(guò)續(xù)發(fā)的模式可以一直存續(xù)下去。此外，類(lèi)REITs產(chǎn)品主要針對(duì)的是機(jī)構(gòu)投資者，是一種私募形式的融資方式。而公募REITs則可以針對(duì)公眾投資者，讓公眾投資者可以以較低門(mén)檻投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。大部分公募REITs產(chǎn)品要求將90%或以上的收益作為股息定期分配給投資者。但是，REITs作為權(quán)益投資工具，上市后本身價(jià)格也會(huì)有波動(dòng)。”

胡峰表示，資產(chǎn)合理估值是防范REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，不動(dòng)產(chǎn)估值定價(jià)對(duì)投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營(yíng)決策有著非常重要的影響。在不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中，資產(chǎn)定價(jià)的邏輯都具有一定規(guī)律性。

“在公募REITs資產(chǎn)盡調(diào)環(huán)節(jié)中，如何對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行合理定價(jià)并建立可參考的價(jià)值衡量體系顯得尤為關(guān)鍵。其中，資本化率在不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中可以真實(shí)地體現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)凈收益與價(jià)值之間的關(guān)系，客觀反映投資者對(duì)于收益回報(bào)的要求，研究資本化率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)具有重要意義。”胡峰指出。

住房租賃REITs有望獲政策支持

針對(duì)REITs未來(lái)發(fā)展方向，多位業(yè)內(nèi)人士指出，住房租賃REITs相比其他領(lǐng)域更有可能獲得政策支持。

2018年4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序，提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。同時(shí)，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。

截至2021年第一季度，國(guó)內(nèi)已發(fā)行住房租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品19只，發(fā)行規(guī)模達(dá)260億元。市場(chǎng)參與企業(yè)類(lèi)型多樣，包含政府投資平臺(tái)，如深圳人才安居、海南省發(fā)展控股；企業(yè)有保利、越秀、華發(fā)等；公寓服務(wù)公司有新派公寓等。底層資產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域豐富，包含人才公寓、服務(wù)式公寓、白領(lǐng)公寓等多種租賃住房類(lèi)型，為住房租賃REITs推出提供了初步經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目積累。

胡峰指出，以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)住房租賃企業(yè)從投資、運(yùn)營(yíng)、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，提升項(xiàng)目投資收益。