初夏時(shí)節(jié)，氣溫逐漸升高，然而對(duì)于一些中小房企來說卻依然凜冽。2021年以來，樓市調(diào)控不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)已開啟新一輪大洗牌，隨著馬太效應(yīng)加劇，中小房企如何生存下來已成為亟待解決的難題。

破產(chǎn)潮起

新金融記者從上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)了解到，連日來，多家中小型房企轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)：

成都張江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2009年成立，注冊(cè)資本4億元，公司100%股權(quán)及其控股股東標(biāo)的企業(yè)2071.890404萬元債權(quán)的打包價(jià)格為2.64億元。披露數(shù)據(jù)顯示，2019年，公司營業(yè)收入177.36元，凈利潤-2568.88萬元，負(fù)債總計(jì)4.86億元；截至2020年10月31日，該年?duì)I業(yè)收入-200元，凈利潤-1180.27萬元，負(fù)債總計(jì)6.99億元。

北京天龍?jiān)贩康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司，2000年成立，注冊(cè)資本3006萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格19億元。今年一季度，公司營業(yè)收入28.57萬元，凈利潤-5萬元，負(fù)債總計(jì)1.05億元。

上海京虹房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，1999年成立，注冊(cè)資本900萬元，轉(zhuǎn)讓價(jià)格2684萬元。2019年，公司營業(yè)收入66.75萬元，凈利潤-60.45萬元，負(fù)債總計(jì)22.95萬元；2020年前三季度，營業(yè)收入37.51萬元，凈利潤-92.68萬元，負(fù)債總計(jì)3.27萬元。

……

除此之外，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)正在變賣部分資產(chǎn)甚至已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)重組，比如阜陽市鴻港置業(yè)有限公司已被列為被執(zhí)行企業(yè)，已經(jīng)提出破產(chǎn)重組，旗下項(xiàng)目疑似爛尾，法院已將其房產(chǎn)查封。

上述的房企并不是個(gè)例，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公布信息顯示，截止到5月21日，2021年全國已經(jīng)有159家房企發(fā)布破產(chǎn)公告。平均下來，幾乎每天都會(huì)有一家房企淹沒在市場(chǎng)的洪流里。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示，許多房企破產(chǎn)是因其重組的可能性不大；而無法重組，部分原因是和企業(yè)規(guī)模較小、后續(xù)增量業(yè)務(wù)不多等有關(guān)。“地產(chǎn)市場(chǎng)總體回暖，但是有很多不確定性。尤其是近期的回暖，很難說市場(chǎng)需求在大規(guī)模反彈，有可能是部分過去積壓的需求集中的釋放，所以基于此類判斷，地產(chǎn)企業(yè)也是面臨很多壓力的，需要防范市場(chǎng)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。”

土拍陪跑

近期，22個(gè)重點(diǎn)城市已陸續(xù)開展土地拍賣“兩集中”。集中供地集中搶地使房企之間內(nèi)卷升級(jí)，各大企業(yè)均厲兵秣馬、屯糧備戰(zhàn)，然而中小房企上有“三條紅線”壓頂且缺乏雄厚的資金背書，在一些熱門地塊面前只能淪為陪跑。尤其是“兩集中”的同時(shí)，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建等土拍門檻不斷升高，不少房企即使做足準(zhǔn)備卻也顆粒無收。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國以434.74億元權(quán)益拿地總價(jià)、43宗地和366.17萬平方米權(quán)益規(guī)劃建筑面積的成績位列第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開其他房企；招商蛇口（001979）、華潤置地分別以權(quán)益拿地總價(jià)301.62億元、271.6億元位列第二、三位，分別拿地12宗、9宗。

長此以往，中小房企很有可能逐漸淹沒在這些熱門城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。“未來我們有可能持續(xù)拿不到地，我們就會(huì)往外走，下沉到縣一級(jí)市場(chǎng)，甚至鎮(zhèn)級(jí)市。”有房企負(fù)責(zé)人這樣說道。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新金融記者表示：“小房企困難確實(shí)很多，現(xiàn)在拿地的機(jī)會(huì)很小，部分拿地優(yōu)勢(shì)正在減少。比如，過去房企可以憑借經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，尤其是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)拿地，但現(xiàn)在類似模式已經(jīng)很少。而且限價(jià)政策下，拿地的盈利空間也不大。這兩年的調(diào)控確實(shí)使得房企進(jìn)退不得。”

利潤承壓

常言道，巧婦難為無米之炊。面對(duì)龍頭房企的圍堵，中小房企依然全力在夾縫中撿漏拿地，即便這塊地只能帶來微薄的利潤，甚至是沒有利潤。

日前，濱江集團(tuán)（002244）董事長戚金興短短的幾句話揭開了房地產(chǎn)市場(chǎng)上骨感現(xiàn)實(shí)的一角。

5月14日，濱江集團(tuán)舉行2020年度業(yè)績網(wǎng)上說明會(huì)，有投資者詢問：公司在杭州集中土地出讓中獲取的土地，有幾個(gè)點(diǎn)利潤？

戚金興對(duì)此回復(fù)稱，公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資利率很低、品牌影響很大，努力可以把利潤率做到1%至2%。

一石激起千層浪。要知道，在昔日房企拿地的標(biāo)準(zhǔn)中，利潤高于10%才會(huì)下手。2019年12月，長沙市發(fā)改委還為此發(fā)文，要求商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)計(jì)提的平均利潤為6%―8%。那時(shí)，應(yīng)該沒人會(huì)想象到房企能突破利潤底線至此。

有房企負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)坦言：“公司原本測(cè)算收益率低于10%就不要，這次集中供地前測(cè)算已經(jīng)降到5%，到了拍地當(dāng)天變成3%也上，沒想到其他企業(yè)更不計(jì)成本，最終我們一塊都沒拿到。”

事實(shí)上，近年來，房企營收和利潤的集中度持續(xù)走高，中小型的利潤也遭到進(jìn)一步擠壓。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，龍頭房企營收和歸母凈利增速繼續(xù)領(lǐng)跑，且歸母凈利占總體房企比重自2016年以來持續(xù)提升，歸母凈利集中度創(chuàng)2015年以來新高。相比之下，中型、小型房企營收和歸母凈利同比降幅依次擴(kuò)大，小型房企連續(xù)兩年歸母凈利同比降幅在30%以上?？傮w房企歸母凈利潤同比下降8.8%，龍頭、中型、小型房企分別同比下降5.9%、9.5%、38.1%。業(yè)績集中度層面，龍頭、中型、小型房企營收占比分別為 59.8%、32.9%、7.3%，其中龍頭房企提升0.9個(gè)百分點(diǎn)，中型、小型房企分別下降0.4、0.5個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從利潤方面來看，中小房企確實(shí)面臨很多壓力和困惑。就短期而言，以覆蓋成本為主，后續(xù)對(duì)于此類企業(yè)來說，需要和大房企合作，加強(qiáng)房企之間的合作才能滾成大雪球，真正做強(qiáng)競爭力。”

對(duì)于中小房企的出路，嚴(yán)躍進(jìn)給出建議：“從行業(yè)發(fā)展角度看，中小房企其實(shí)還是有機(jī)會(huì)的。這兩年各類中小房企積極上市，尤其是通過港交所上市；部分中小房企也有很多轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，包括當(dāng)前老舊小區(qū)改造等內(nèi)容。”