在近期寧波二手房成交驟降、一手房搖號選房棄購率上升的情況下，寧波土地市場熱度依舊不減：70多家房企報名爭奪29塊地。
5月26日、5月27日兩天，寧波完成了首次集中供地：29幅土地總成交價358億，19幅拍出了封頂價，整體成交價溢價率接近30%，集合了萬科、保利、綠城等多家頭部房企參與競拍，最終頭部房企拿地占據(jù)大頭。
綠城以97.72億拿下6幅土地，其中一幅地塊是聯(lián)手寧波軌交獲得。一直深耕浙江的榮安地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、佳源地產(chǎn)、新希望地產(chǎn)等也在此次土拍有收獲，甚至最近鮮少現(xiàn)身土拍市場的華南房企如珠江投資、越秀地產(chǎn)、時代中國、海倫堡等也蜂擁而至并有所斬獲。
公開資料顯示，寧波首批出讓地塊29幅（含1幅安置房地塊），總出讓面積1981畝，總建筑面積302.44萬平方米，總起價286.4億元。地塊涉及海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、北侖區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)和奉化區(qū)6個區(qū)域。
反觀寧波樓市，5月21日，寧波市住建局發(fā)布了《關于明確在住房征收貨幣補償安置工作中執(zhí)行限購限售政策有關事項的通知》，明確針對拆遷戶限購升級、首套房限售5年。疊加寧波加息的舉措，近期寧波樓市發(fā)生了微妙的變化。一名寧波購房者對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，最近二手房成交量跌了一半。但他認為近期的市場調(diào)整只是時間問題，最近一手房搖號還是很火爆，但買家的選擇多了，有人搖到號沒有理想的房源也會棄購。
一個事實是，寧波此次集中供地，似乎并沒有讓土地市場降溫。而此次供地大多位于郊區(qū)或者市區(qū)偏遠地段，比如明湖TOD等明星地塊均未放出，甚至連新盤已經(jīng)斷供的鄞州中心區(qū)，也沒有土地供應。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，當前各地首次集中供地都會出現(xiàn)熱度較高的情況，首先，大多數(shù)房企都有“對手在拿地，自家也要跟上”的心理；其次，第一批供地規(guī)則還沒有變化，或者說變得嚴格，加上企業(yè)投拓部門有拿地指標，在這樣的心理驅(qū)使與現(xiàn)實需求下，房企積極拿地的局面就出現(xiàn)了。
一二手房市場分化
寧波確實出現(xiàn)了戲劇化的一幕：新政前后兩個星期，寧波二手房成交數(shù)量驟減300套左右；重倉慈城、奉化的投資客反映，新政出臺后房源掛牌后成交變慢了。
作為強二線城市，寧波近年來樓市火熱程度直線上升。5月初，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，寧波房價均價2.6萬元/平方米，環(huán)比輕微下跌0.79%，同比上漲13.23%；這一房價水平排名浙江省第二，目前已經(jīng)超越福州、天津，排名全國第九。
與杭州、溫州、紹興、金華、嘉興一樣，寧波也是賣地收入近千億級別及以上城市。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，寧波在今年3、4月份，住宅銷售套數(shù)均在6000套以上。
近期，寧波公布了房貸利率上調(diào)和“限購限售”的調(diào)控政策。5月下旬，寧波工行、農(nóng)行、中行、建行、交行陸續(xù)上調(diào)了房貸利率，首套房由5.35%上調(diào)至5.45%，二套房由5.6%上調(diào)至5.7%。即首套房與二套房均分別上漲了10個BP。
由于限價，寧波一二手房價格倒掛也很明顯，最近在排隊拿預售證的雅戈爾江匯城，銷售人員對前來咨詢的購房者表示，新政出臺后，無房戶搖號的中簽概率會高一點。
然而，新政以及利率的上調(diào)，令最近一周的寧波樓市發(fā)生了明顯變化。寧波市區(qū)二手房成交量、成交面積和成交金額環(huán)比均有所下降。
據(jù)寧波當?shù)貦C構數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月15日-5月21日這一周，海曙、江北、鄞州存量住宅成交量環(huán)比下降8%，成交總面積環(huán)比下降6%，成交總金額環(huán)比下降2%。
這樣的市場波動下，房企拿地更像在賭后期的上漲行情。寧波首次集中供地的地塊情況，可以看出房企進入門檻無形中抬升了：有一部分地塊需要競自持；大部分地塊要求毛坯銷售，奉化區(qū)實行雙限；在首批地塊出讓前寧波限購圈擴大了。
利潤率之辯
對于房企而言，拿地關乎生存問題，這個時候，利潤率或許被放在了第二位。5月26日，寧波集中供地第一天出讓15幅地塊，總出讓面積1248畝，總建面204萬平方米，總起拍價近203億，占比71%。結(jié)果，5月26日，寧波15幅地塊拍出了255.3億元，溢價率25.7%。
有業(yè)內(nèi)人士指出，第一天的出讓情況基本可以看出寧波市場格局：利潤率趨低，房企深耕區(qū)域，大房企拿地集中度高。
此前杭州的地塊，已有房企測算利潤率只有1%-2%，面對整體不過1%-5%的利潤率，房地產(chǎn)行業(yè)已然可以與制造業(yè)相提并論。第三方機構“好地研究院”測算了這次出讓的純宅地，平均利潤率0.75%，較一季度的1%略有下降。
一個較為直觀的數(shù)據(jù)是，寧波這批地塊的房價地價比進一步縮小了。比如，新希望競得的鄞州區(qū)下應地塊，樓面價2.1萬元/平方米，目前該板塊在售新房價格在2.6萬元/平方米-3萬元/平方米不等。毛坯房的房價地價比最多只有0.7，利潤空間較小。加上項目需現(xiàn)房銷售，銷售回款的滯后將加大資金壓力。按推遲1年銷售、年化8%的資金成本，預期利潤率也僅5.6%，再考慮到地鐵沿線建設成本增加，利潤空間也將進一步壓縮。
如果以自持部分地價按可售住宅地價6折計算、并計算無償移交建安成本來測算各地塊實際地價來看，這批地塊的凈利率也不高。如溫州時代在奉化錦屏拿下的地塊，實際地價約為1萬元/平方米，較其2019年5月拿下的相鄰地塊地價上漲2206元/平方米，2年地價漲幅27%；業(yè)內(nèi)人士反映，寧波這一片區(qū)的新房限價，較之前地塊實際售價下降2.8%。
如此看來，寧波市場表現(xiàn)與杭州一樣，在新房限價之后利潤率持續(xù)走低。另一方面，房企們也看清了這一事實，該拿的時候也不會猶豫；更多房企在拿地策略上作出了調(diào)整。綠城就是一個典型的案例。
綠城為何重倉寧波
與其他頭部房企相比，綠城的拿地策略不一樣。在杭州首批57宗地塊中，綠城未拿一地，將實力保留在了寧波。
2020年寧波房地產(chǎn)銷售金額排行榜中，綠城以310億銷售金額穩(wěn)坐頭把交椅，與第二名萬科185億、第三名中南置地180億拉開較大差距。
此外，一季度綠城在寧波拿地2幅，共63.8億元。這意味著，上半年綠城已在寧波投資超過160億。
與其他房企比較，綠城利用了集中供地的時機，在杭州與寧波之間，做出拿地的精準選擇。一季度，綠城在杭州已斥資135.9億元拿了9宗地塊，特別是包攬了富陽一季度出讓的所有地塊，占期間杭州市區(qū)涉宅地總出讓金的28.7%，已相當于綠城去年全年杭州總拿地額的61%。
寧波是綠城這兩年深耕的城市。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城寧波拿地8宗偏少，拿地金額約為2019年42%，仍需要繼續(xù)補倉。
有分析師認為，綠城在杭州與寧波之間，輪動出擊、集中式拿地，在集中供地下，資金利用效益得到了放大。因此，綠城非?？赡茉诤贾莸诙貕K出讓之時再強勢出手。
綠城相關人士對21世紀經(jīng)濟報道記者指出，寧波團隊非常給力，而且測算過后不會虧損。這名人士也坦承，當前土地開發(fā)利潤率的確很低，肯定不會超過5%。
（作者：唐韶葵）
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