最近，長(zhǎng)三角區(qū)域已有無(wú)錫、杭州兩個(gè)城市完成年度首批集中供地，上海擬于5月第三周即5月17日至21日之間發(fā)布2021年度第一批住宅用地集中出讓公告；蘇州也將于5月31日至6月2日集中供地，連拍三天。

從房企在無(wú)錫、杭州的投資情況來(lái)看，得力于資金優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，大房企不懼薄利，選擇在熟悉的市場(chǎng)繼續(xù)深耕，中小房企不得不接受“邊緣化”，在郊區(qū)拿地或者后期參股大房企拿下的地塊。

這充分表明了“三道紅線”之下，房企投資注重安全第一。以融創(chuàng)與融信的表現(xiàn)為例，這兩家房企分列一二梯隊(duì)，銷售體量有差距，但都在深耕區(qū)域出現(xiàn)大手筆投資，只不過(guò)融創(chuàng)深耕區(qū)域比融信多。比如，融創(chuàng)在無(wú)錫與杭州都有深耕意圖，分別拿下4幅土地；融信則不敢在無(wú)錫貿(mào)然下手，主要在深耕了8年的杭州市場(chǎng)集中火力。

融信集團(tuán)品牌與營(yíng)銷中心總經(jīng)理孫群存在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家專訪時(shí)表示，在杭州拿地是團(tuán)隊(duì)經(jīng)過(guò)充分研判的結(jié)果，是安全的，實(shí)際上也沒(méi)有外界傳言的投資規(guī)模，除了與濱江聯(lián)合投資的地塊之外，其他獨(dú)立競(jìng)得的地塊后期都會(huì)與合作伙伴一起投資開(kāi)發(fā)。其表示，自從三道紅線、集中供地政策出臺(tái)之后，融信的投資團(tuán)隊(duì)與營(yíng)銷模式已經(jīng)迅速做出了調(diào)整，長(zhǎng)期主義仍然是融信的城市投資宗旨。他也坦承，在此前沒(méi)有過(guò)多投資的城市，融信決策的周期也很慢，包括無(wú)錫在內(nèi)，新進(jìn)入的城市各方面資源都跟不上的情況下，不敢貿(mào)然下手拿地。

融創(chuàng)、融信、招商蛇口、龍湖等大房企蜂擁無(wú)錫、杭州土拍市場(chǎng)。尤其是杭州，還沒(méi)到正式開(kāi)拍就已經(jīng)有地塊經(jīng)過(guò)好幾輪預(yù)報(bào)價(jià)導(dǎo)致地價(jià)直接封頂，等到正式開(kāi)拍的時(shí)候，房企只能通過(guò)競(jìng)自持一爭(zhēng)高下。

杭州土拍熱度空前，房企拿地激進(jìn)，導(dǎo)致地塊自持比例突破9%；利潤(rùn)不斷下探，房地比跌破1.0。

綜合億翰智庫(kù)、易居研究院分析師以及房企內(nèi)部人士的觀點(diǎn)，土拍新規(guī)或提速，各地土拍仍需“降溫”。集中供地初衷未達(dá)，土拍政策調(diào)控或陸續(xù)出臺(tái)。

饑餓營(yíng)銷？長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)熱度不減

順應(yīng)集中供地新政對(duì)于租賃住房比例的要求，無(wú)錫與杭州此次推出的地塊都增加了租賃住房比例，無(wú)錫首次要求“競(jìng)租賃住房建筑面積”，杭州一方面增加了部分地塊內(nèi)的公租房配建比例不低于10%的要求，另一方面首批集中供地也推出2幅人才租賃用房用地。但房企毫無(wú)顧慮。

此次杭州57幅地塊總成交1178.21億元，占2020年杭州市全部賣地總金額的50%左右。其中，有42宗地塊封頂，41宗進(jìn)入競(jìng)自持，并有13宗地塊競(jìng)自持比例超過(guò)了20%，競(jìng)自持比例最高達(dá)到40%。這批杭州地塊精裝限價(jià)創(chuàng)板塊新高，比如臨平區(qū)塘棲小城市核心區(qū)地塊34地塊，精裝限價(jià)28300元/平方米，較2020年最高限價(jià)上漲了23%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，集中供地之后長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)熱度不減的原因還在于，不同于其他區(qū)域城市積極加快宅地供應(yīng)放量，長(zhǎng)三角除南京有略微增幅以外，杭州、蘇州、無(wú)錫2021年供應(yīng)均有明顯的下降，“饑餓營(yíng)銷”或讓原本就土拍火熱的四城熱度進(jìn)一步聚焦。

大房企熱衷投資長(zhǎng)三角，還有諸多原因。億翰智庫(kù)一份研報(bào)顯示，杭州此次供地質(zhì)量高，主城區(qū)地塊推出數(shù)量高于郊區(qū)；土地出讓金繳納期限具有明顯的優(yōu)勢(shì)，杭州除下沙板塊土地出讓金周轉(zhuǎn)期限為6個(gè)月外，其他區(qū)域周轉(zhuǎn)期限普遍在8-9個(gè)月左右，而蘇州土地出讓金周轉(zhuǎn)期限普遍為3個(gè)月，一定程度上緩解集中供地新政下，房企一次性參拍面臨的資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通過(guò)繳納托底保證金報(bào)名參與本次的房企達(dá)37家。

尋求多方借力？大房企敢于拿地

杭州集中供地中，除了融創(chuàng)，融信、濱江聯(lián)合體拿地之外，又各自為營(yíng)積極拿地，拿地金額TOP10房企中7家房企均為行業(yè)TOP30房企。政府提高了雙限地塊價(jià)格，并且通過(guò)點(diǎn)狀提高精裝限價(jià)松動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)天花板。郊區(qū)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，中小房企也不怕向外圍布局，其中以臨安區(qū)為例，作為市區(qū)唯一不限購(gòu)區(qū)域，土拍起價(jià)低，利潤(rùn)相對(duì)充足，深受本土房企青睞。

一場(chǎng)集中供地，反映的不僅是土地價(jià)格的變化，更是房企投資拿地的分化邏輯。從競(jìng)自持角度來(lái)看，杭州57幅土地平均自持比例高達(dá)9%，創(chuàng)雙限政策實(shí)施以來(lái)新高，而2019-2020年自持比例均在2%以下。出讓的首批集中供地中自持比例20%以上地塊共13宗，本土房企拿下7宗，占比高達(dá)54%，而自持比例最高的為城東濱湖新區(qū)單元G-R21-01地塊，自持比例40%，由本土房企杭州地上拿下，房地比僅1.2。

利潤(rùn)方面，房地比低于1.5的高達(dá)55%，2.0以下高達(dá)84%。而利潤(rùn)壓縮典型的有塘棲小城市核心區(qū)地塊34地塊，由廣宇以競(jìng)自持比例29%拿下，房地比1.0；融信獨(dú)立拿下的世紀(jì)城核心區(qū)塊單元，競(jìng)自持比例高達(dá)29%，初步估算下來(lái)，房地比已低于0.9。

知情人士透露，杭州首批集中供地中獲地最多的融信，其實(shí)該公司內(nèi)部復(fù)盤(pán)并不算激進(jìn)，背后是多家房企在積極主動(dòng)與該公司接觸，希望分羹杭州市場(chǎng)。“深耕”，也是孫群存強(qiáng)調(diào)的投資戰(zhàn)略。據(jù)孫群存透露，主要有幾方面原因：融信一直深耕杭州，在熟悉的杭州市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)把控已然成熟，提前與濱江談好合作也是基于此。濱江強(qiáng)工程，融信強(qiáng)營(yíng)銷，二者的結(jié)合，可以說(shuō)是增加了抗風(fēng)險(xiǎn)能力；融信也是有備而來(lái)，3月在杭州以獨(dú)資形式成立了22個(gè)項(xiàng)目公司；而土拍參與階段，融信一邊獨(dú)自拿地補(bǔ)倉(cāng)世紀(jì)城、三墩北等前期深耕板塊，一邊通過(guò)聯(lián)合濱江開(kāi)啟外拓，首進(jìn)寧圍、江灣新城。

這是融信進(jìn)駐杭州的第8年。2020年，融信逆勢(shì)超額達(dá)成銷售目標(biāo)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額1551.7億元，同比上升9.8%。而分城市來(lái)看，杭州貢獻(xiàn)了大部分業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額482.5億元，占比31.1%。

因此融信敢于拿地。掌握主動(dòng)權(quán)拿地，然后尋求外力合作達(dá)成共贏。這也是房地產(chǎn)的趨勢(shì)。除了成本管控之外，融信等房企還有提升總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求。

實(shí)際上，融信也急于補(bǔ)倉(cāng)杭州。2020年全年融信杭州新增土儲(chǔ)占比不足15%，業(yè)績(jī)貨值貢獻(xiàn)需求與新增補(bǔ)貨的錯(cuò)位，也導(dǎo)致融信對(duì)杭州投資快速?zèng)Q策。

誠(chéng)然，聯(lián)合拿地趨勢(shì)或者拿地之后引入合作方或成為越來(lái)越多房企效仿方式，并憑借此合理分散利潤(rùn)壓縮風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)保證杭州市場(chǎng)份額。

億翰智庫(kù)首席研究員張化東分析認(rèn)為，從集中供地出臺(tái)初衷來(lái)看，本次呈現(xiàn)的結(jié)果卻恰好相反，土拍熱度史無(wú)前例。降溫不成，從政府角度來(lái)看仍需加快土拍新規(guī)出臺(tái)控?zé)岫?。?月出讓的第二批次集中供地作為緊隨其后的供地機(jī)會(huì)也是今年最后一次集中供地，新規(guī)試點(diǎn)或會(huì)加快入市。張化東預(yù)測(cè)，杭州7月集中供地很有可能會(huì)首次試點(diǎn)“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)質(zhì)量”新政。

（作者：唐韶葵 ）