剛剛過去的“五一”假期，國(guó)內(nèi)出游高達(dá)2.3億人次，超過疫情前的同期水平，再加上1-4月份樓市調(diào)控密集，各地累計(jì)發(fā)布實(shí)施近200次調(diào)控政策，樓市延續(xù)4月份熱度有下行的走勢(shì)?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期（2021年5月1日-5月5日）58個(gè)監(jiān)測(cè)的城市新房累計(jì)成交188萬(wàn)平方米，同比下降6%。但是，熱點(diǎn)城市表現(xiàn)仍然較好。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，“五一”期間重點(diǎn)20個(gè)城市新房成交同比上漲了35%。

一方面，去年“五一”期間，疫情后需求加速釋放，形成了較高的基數(shù)，導(dǎo)致今年“五一”期間大部分城市表現(xiàn)一般；另一方面，部分前期較熱的城市，需求快速釋放，新房庫(kù)存較低，加上調(diào)控政策的出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期有所下降，新房成交量開始放緩。比如，今年一季度明顯回升的長(zhǎng)三角區(qū)域，在3-4月份密集出臺(tái)調(diào)控政策，限購(gòu)、限售首次下沉到縣一級(jí)區(qū)域，近期寧波、南京、合肥、杭州等地，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷，新房成交表現(xiàn)顯著不及去年同期。

但是，部分熱點(diǎn)城市啟動(dòng)新一輪限價(jià)政策、網(wǎng)簽延遲，低價(jià)盤優(yōu)先入市，保持了一定的熱度。比如，廣州增城、南沙、白云、番禺等地，新盤上市比較多，不限購(gòu)的增城供應(yīng)量占比近半，部分新盤定價(jià)合理，也促成了部分區(qū)域的熱度。同時(shí)，熱點(diǎn)城市均加大了供應(yīng)量，比如廣州“五一”假期實(shí)際推盤比去年同期增長(zhǎng)19%，為近五年同期新高；上海公布的第二批次集中入市新盤47個(gè)，供應(yīng)套數(shù)比第一批次增加40%，這也有助于市場(chǎng)成交保持活躍度。

區(qū)域分化在明顯加劇。由于限價(jià)政策嚴(yán)格，很多項(xiàng)目的預(yù)售證遲遲難以發(fā)放，加上前期需求快速釋放，近期嚴(yán)查首付款來(lái)源，嚴(yán)控房貸額度，對(duì)第二套住房的貸款額度明顯收緊，發(fā)放周期明顯拉長(zhǎng)至3-4個(gè)月，中心區(qū)高價(jià)盤銷售速度在放緩。比如，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)顯示，5月2日至5月4日上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房成交連續(xù)三日“掛零”。但是，上海外環(huán)表現(xiàn)還算不錯(cuò)，5月1日至5日，外環(huán)外成交套數(shù)為1771套，廣州、北京也是如此。

相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)下滑較明顯。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期50城二手房日均成交量較去年同期下降約5%，較4月周末日均水平下降約三成。成交量下滑的同時(shí)，在帶看客源量方面，也呈現(xiàn)相同的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，假期日均帶看客源量較去年同期下降約9%，較4月周末日均水平下降約三成。從各城市表現(xiàn)看，“五一”期間北京、深圳、上海二手房日均成交量均同比下降。其中，深圳降幅超八成，北京同比下降接近五成，上海同比下降約30%。

此外，近期發(fā)布嚴(yán)厲調(diào)控政策的城市，比如南通、東莞、杭州、南京等，二手房日均成交量也均同比下降。貝殼研究院報(bào)告顯示，與4月周末日均水平相比，50城市中九成的城市二手房成交量下降，表明多數(shù)城市保持向下調(diào)整態(tài)勢(shì)。二手房交易量明顯下降，主要原因還在于，目前房?jī)r(jià)在歷史最高位，交易的稅費(fèi)成本（增值稅、所得稅、契稅和中介代理費(fèi)用）比較高。

另外，限售政策、信貸政策（很多銀行暫緩二手房貸款、提高了利率）、稅收政策（增值稅免征期從2年調(diào)至5年）等，均變相鼓勵(lì)新房交易，也導(dǎo)致二手房交易周期拉長(zhǎng)，各地二手房交易占比均降至了歷史最低水平，這是一個(gè)值得注意的新現(xiàn)象。這個(gè)趨勢(shì)在4月份就表現(xiàn)得很明顯。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月貝殼50個(gè)城市二手房成交量環(huán)比降幅約20%，50城市中絕大部分城市成交量均環(huán)比下降。價(jià)格方面，貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)保持環(huán)比上漲，但漲幅由3月的1.6%收窄至1.0%，其中32個(gè)城市漲幅收窄或由微漲轉(zhuǎn)為微跌。

但在新房方面，4月份貝殼50個(gè)城市中多數(shù)城市成交量同比只是增幅減緩，并未出現(xiàn)下降。從目前的政策來(lái)看，新房和二手房的分化趨勢(shì)還會(huì)加劇，但如果信貸和杠桿收緊，加上二手房市場(chǎng)走弱，交易周期拉長(zhǎng)，這對(duì)換房需求是明顯的制約。目前，各地增量需求有很大一部分是換房需求，如果手上的二手房無(wú)法順利賣出去，“賣舊買新”的需求就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

下一步，預(yù)計(jì)調(diào)控政策將會(huì)更加嚴(yán)格。比如，“五一”前中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，并嚴(yán)打以學(xué)位房名義的房?jī)r(jià)炒作，預(yù)示著下一步調(diào)控不僅力度不減，而且將更加精細(xì)化和聚焦。同時(shí)，4月份各地“集中供地”開始發(fā)力，盡管熱點(diǎn)區(qū)域的地塊仍受推崇，但均采取了“地價(jià)上限”的政策，溢價(jià)率也得到控制。而且，土地供給明顯放量，有利于緩解預(yù)期。

金融信貸政策的收緊會(huì)更加明顯。近期建行深圳市分行下發(fā)通知，首套房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為L(zhǎng)PR 45BP(相當(dāng)于5.10%)，二套房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為 LPR 95BP(相當(dāng)于5.60%)，相比之前分別上調(diào)15BP和35BP。對(duì)于樓市繼續(xù)升溫，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，如果地方政府調(diào)控力度不夠的話，金融信貸政策收緊將是大趨勢(shì)。綜合來(lái)看，2-3季度，樓市會(huì)明顯降溫。

評(píng)論員：李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）