01、蛋殼爆雷后首份頂層監(jiān)管文件發(fā)布，住房租賃行業(yè)告別亂象
4月26日，住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、國家網(wǎng)信辦、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》(以下簡稱《意見》)。這也是自蛋殼公寓爆雷事件發(fā)生后，監(jiān)管層發(fā)布的首個(gè)有關(guān)租賃行業(yè)的頂層設(shè)計(jì)文件。
從內(nèi)容上看，《意見》在穩(wěn)定租賃市場、防范風(fēng)險(xiǎn)方面的意圖十分明顯。文件稱，近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，租金水平穩(wěn)中有降，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，部分從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)(以下簡稱住房租賃企業(yè))，利用租金支付期限錯(cuò)配建立資金池，控制房源、哄抬租金，有的甚至利用承租人信用套取信貸資金，變相開展金融業(yè)務(wù)。近期，少數(shù)住房租賃企業(yè)資金鏈斷裂，嚴(yán)重影響住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。
在具體措施上，《意見》表示，住房租賃企業(yè)單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月。當(dāng)住房租賃企業(yè)單次收取租金超過3個(gè)月的，或單次收取押金超過1個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)將收取的租金、押金納入監(jiān)管賬戶，并通過監(jiān)管賬戶向房屋權(quán)利人支付租金、向承租人退還押金。同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得變相開展金融業(yè)務(wù)，不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同，不得利用承租人信用套取住房租賃消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租賃消費(fèi)貸款。
《意見》還指出，積極引導(dǎo)住房租賃雙方合理確定租金，穩(wěn)定市場預(yù)期。發(fā)揮住房租賃企業(yè)，尤其是大中型住房租賃企業(yè)在穩(wěn)定市場租金水平方面的示范作用。加強(qiáng)住房租賃市場租金監(jiān)測，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。
02、住房租賃要規(guī)范也要發(fā)展
主管部門這些年對住房租賃市場高度重視，出臺了一系列的規(guī)范性文件。4月26日發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，則是專門對從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)行為進(jìn)行規(guī)范。據(jù)悉，該文件主要是解決住房租賃資金的安全監(jiān)管問題。背景應(yīng)該就是類似蛋殼、青客等多起長租公寓機(jī)構(gòu)爆雷事件引發(fā)了社會強(qiáng)烈關(guān)注。
“單次收取租金的周期原則上不超過3個(gè)月”“支付房屋權(quán)利人的租金原則上不高于收取承租人的租金”——這兩條規(guī)定，是防止某些運(yùn)營機(jī)構(gòu)拿到融資后，為了搶占市場份額，“高進(jìn)低出”，隨后又利用收取的租金設(shè)立資金池繼續(xù)擴(kuò)張。“開展住房租賃資金監(jiān)管”“企業(yè)不得利用承租人信用套取租金貸，不得誘導(dǎo)承租人使用租金貸”——二手房買賣經(jīng)過多年才納入資金監(jiān)管，現(xiàn)在住房租賃納入資金監(jiān)管正當(dāng)其時(shí)。
必須強(qiáng)調(diào)的是，作為房地產(chǎn)市場重要內(nèi)容的住房租賃市場，一方面要規(guī)范、整治，一方面也要鼓勵(lì)發(fā)展，規(guī)范是為了更健康地發(fā)展。2016年以來，與新一輪房地產(chǎn)調(diào)控相伴隨，中央也發(fā)布了一系列加快發(fā)展住房租賃市場的政策措施。由于過去更多是以分散的個(gè)體租賃為主，國家特別提出鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)型租賃企業(yè)發(fā)展。長租公寓的快速增長，就是近幾年的現(xiàn)象。
去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對發(fā)展住房租賃市場提出了具體而明確的要求：規(guī)范發(fā)展長租房市場；單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房；降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。如果全都落實(shí)到位，住房租賃市場將迎來規(guī)?？涨暗慕】蛋l(fā)展。
03、保護(hù)風(fēng)貌、提升居住舒適度，給縣城住宅限高很有必要
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一則《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見（征求意見稿）》在網(wǎng)絡(luò)上引起了熱議。大家發(fā)現(xiàn)其中有一條內(nèi)容是“限制縣城居住建筑高度”，要求縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%，縣城新建住宅最高不超過18層。
給縣城住宅限高很有必要?？h城居住建筑高度應(yīng)該與消防救援能力相匹配。高層住宅盡管節(jié)約了土地，一些弊端也顯而易見。首先是安全問題，很多縣城消防云梯高度僅在50米左右，高層救火難度極大，限高是保證消防安全的重要舉措。安全是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要前提，保障人民群眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全，無論何時(shí)何處都須高度重視。
除了安全問題，還與居住舒適度相關(guān)，高層建筑住起來并不是最舒適的。大城市因?yàn)橥恋叵∪?，不得已建成高層住宅，以容納更多人口，有很多是戶型不方正、朝向不理想的“塔樓”，采光、通風(fēng)都不及南北通透、格局規(guī)整的低層“板樓”。人們普遍認(rèn)為，低層住宅住著“更接地氣”，而且高層住宅電梯、二次供水等后續(xù)維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)高于低層住宅。限高有助于提升居住舒適度和降低住宅維護(hù)成本。
限高還有利于保持縣城獨(dú)有風(fēng)貌。我國很多縣城歷史悠久，有的已經(jīng)有2000多年歷史，有豐厚的文化底蘊(yùn)和建筑文化傳承。一些縣城盲目建設(shè)高層住宅，嚴(yán)重影響了原有風(fēng)貌特色，與自然環(huán)境極不和諧。限高也有利于保護(hù)當(dāng)?shù)氐臍v史風(fēng)貌，促進(jìn)新建建筑與原有風(fēng)貌融合，能夠使縣城住宅更好體現(xiàn)地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌?？h城的現(xiàn)代化，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，積極探索富有地域特色的高質(zhì)量發(fā)展新路子。
04、廣州首場集中供地收金906億，央企國企霸榜，郊區(qū)地塊頻現(xiàn)流拍
4月27日，廣州剩余24宗地“擺上貨架”，總起價(jià)498.9億。增城仍是供地大戶，與上一日一樣推出了9宗地；另有4宗位于番禺、2宗位于南沙，白云、從化、花都各3宗。競拍流程依舊是9點(diǎn)、12點(diǎn)、下午3點(diǎn)各出讓8宗土地。不過，與4月26日的競拍相比，下半場顯得頗為冷清：4宗流拍，11宗底價(jià)成交，9宗溢價(jià)成交但無一宗觸及搖號。下午五點(diǎn)多，隨著競拍最久的番禺區(qū)橋南街蜆涌村地塊落袋深圳房企卓越，廣州首批宅地集中拍賣落下帷幕，共成功出讓42宗地，收金906.03億，達(dá)去年全年土地出讓金的35.3%。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年廣州土地出讓金為2563.7億，在全國排第四。
土拍幾乎是國企、央企和大型房企的主場，如越秀地產(chǎn)拿下4宗，融創(chuàng)拿下2宗，招商蛇口、華潤置地也有斬獲。今天，越秀地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園、融創(chuàng)仍然活躍，越秀地產(chǎn)聯(lián)合中鐵建拿下南沙區(qū)橫瀝島地塊后，又拿下云區(qū)廣龍路一期地塊。但與之前明顯不同的是，中小房企成為主流，力高集團(tuán)、增城中建實(shí)業(yè)、天地源、上坤等房企紛紛落子羊城。其中，以11.39億拿下增城區(qū)荔湖街荔城西環(huán)路北側(cè)地塊的深圳力高集團(tuán)首進(jìn)廣州。
中小房企入駐羊城并不太容易，尤其是要拿下熱門區(qū)域、熱門地塊，不僅競拍歷時(shí)較長，代價(jià)也更高。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，昨天中大型企業(yè)“滿載而歸”后，今天中小房企獲得了一些機(jī)會。加上部分外圍區(qū)域地塊受關(guān)注度不夠高，也給了中小房企撿漏的機(jī)會。“從這次集中供地來看，熱點(diǎn)地塊確實(shí)更容易被中大型房企關(guān)注，而外圍熱度較低的地塊或是未來中小房企關(guān)注的焦點(diǎn)。但熱點(diǎn)地塊畢竟是少數(shù)，如果中大型房企未來將焦點(diǎn)也逐漸放在偏冷門的地塊上，那么中小型房企或面臨更大的拿地壓力。”
05、樓面開裂、主體柱偏移？湖南一樓盤未交付便遇業(yè)主要求集體“退房”
李麗是湖南省岳陽市富興御城的業(yè)主之一，正是看中了富興集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐目诒?019年購買了該項(xiàng)目。在富興御城建造過程中，李麗等業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房屋主體框架柱不符合抗震要求；37棟主鋼已斷裂，存在結(jié)構(gòu)安全問題；洋房90%的建筑體存在砌體砌筑嚴(yán)重偏位等，除框架結(jié)構(gòu)問題外，業(yè)主們不滿意的地方還包括，在建小區(qū)高層還未交房，就出現(xiàn)嚴(yán)重沉降，多處地下樓板開裂滲水；地下室車庫樓面開裂，出現(xiàn)漏水漏筋現(xiàn)象；前期未預(yù)埋管道，天然氣管道隨意暴露在戶外等。對此李麗表示，過去一年間，開發(fā)商已與他們對接過數(shù)十次，但一直得不到理想的整改。
對此富興集團(tuán)岳陽分公司總經(jīng)理曾軍表示：第一，所謂的業(yè)主怎么證明他是業(yè)主，現(xiàn)在所謂的業(yè)主是沒辦法證明的。第二，怎么證明是質(zhì)量缺陷、質(zhì)量事故，還是屬于是一種正?，F(xiàn)象？第三，我們什么時(shí)候可以質(zhì)量鑒定，在建筑規(guī)范行業(yè)里是有節(jié)點(diǎn)、有方法的。
4月14日，岳陽市經(jīng)開區(qū)質(zhì)檢站舉行了開發(fā)商、業(yè)主會談，區(qū)質(zhì)檢站工作人員傳達(dá)住建局局長指示精神，解決安全隱患問題，有問題的局部停工進(jìn)行自查整改。
針對業(yè)主反映的意見，工地現(xiàn)場張貼了《關(guān)于業(yè)主質(zhì)量通病問題回復(fù)及整改方案》，其中對于主體框架柱問題，設(shè)計(jì)院回復(fù)稱，按質(zhì)量通病處理方案，將缺陷異物鑿除，附近松散、鑿毛，涂刷水泥基界面劑，采用高強(qiáng)度修補(bǔ)砂漿修補(bǔ)。而對于洋房90%的建筑體存在砌體砌筑的嚴(yán)重偏位問題，設(shè)計(jì)院回復(fù)稱，此磚柱僅為裝飾，不影響結(jié)構(gòu)安全。而對于地下車庫樓面開裂、出現(xiàn)漏水漏筋現(xiàn)象，富興集團(tuán)回復(fù)稱，將查找漏水點(diǎn)進(jìn)行修補(bǔ)，注膠封堵、修補(bǔ)漏點(diǎn)，修補(bǔ)區(qū)域關(guān)水實(shí)驗(yàn)后，施工保護(hù)層、分層回填土恢復(fù)原狀。
06、上海辦公樓租賃迎需求“小高峰” 商業(yè)地產(chǎn)投資情緒依然脆弱
得益于國內(nèi)對疫情的有效控制，一度降至冰點(diǎn)的上海辦公樓市場正在快速升溫。近日，仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：我們發(fā)現(xiàn)，上海中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的辦公租賃業(yè)務(wù)都在恢復(fù)，辦公樓租賃需求也達(dá)到了疫情以來的季度最高水平。
據(jù)仲量聯(lián)行方面統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海全市辦公樓凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值。吸納量主要來自非中央商務(wù)區(qū)，而且截至2020年底規(guī)模已達(dá)1400余萬平方米，其中超過半數(shù)位于非中央商務(wù)區(qū)。非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。
不過，租賃需求上升的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資情緒依然表現(xiàn)脆弱。去年底上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場成交量曾出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，一季度的數(shù)據(jù)顯示，總成交量錄得136億元人民幣，環(huán)比下降了46%。
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