中國(guó)樓市正在進(jìn)入養(yǎng)蠱模式。
這是網(wǎng)上流傳的一份無錫在4月28日的集中土拍的報(bào)名表。你隨便瞄一眼，就會(huì)看到金地、招商、萬科、保利、華潤(rùn)、中海、平安、融創(chuàng)等等充滿整個(gè)屏幕。
最終，就像已經(jīng)進(jìn)行過的其他城市一樣，無錫的拍地，也只能是淪為一場(chǎng)拼爹大賽。
月初的4月6號(hào)，西安市西咸區(qū)首次土地集中出讓。灃西新城的一塊宅地，是西安首個(gè)實(shí)行“熔斷+搖號(hào)”機(jī)制的地塊。
這塊地的競(jìng)買保證金是6億9千萬，也就是說你要想?yún)⑴c競(jìng)買這塊地，必須先交4個(gè)鄭爽的片酬。
這顯然并不是問題，最終一共有58家企業(yè)交了這些錢。
但有問題的是，這58家企業(yè)，并不是屬于58個(gè)主體。
并且其中有24個(gè)企業(yè)有一個(gè)共同的爹，叫中海；有20個(gè)企業(yè)同屬于另一個(gè)爹，叫華潤(rùn)。
——圖片來自貞觀
24×690000000=16560000000，165億6000萬；
20×690000000=13800000000，138億。
最終，中海和華潤(rùn)光交的保證金，分別為165.6億和138億。
不說別的，光這個(gè)保證金，就完全可以進(jìn)入到中國(guó)地產(chǎn)銷售金額的前100名了。
同樣是房企，人家一年的銷售額，還抵不上你交一次保證金。
西安畢竟是二線，一線才真的是開發(fā)商的修羅場(chǎng)。
上海首批宅地將于5月底集中掛牌，有一家央企直接調(diào)撥了1300億現(xiàn)金集中在上海。
上海在2020年一整年的賣地金額也不過2400億。去年排行榜第20位的富力，也不過才賣了1400億。
于是，上海的土拍，已成權(quán)貴地產(chǎn)公司的獨(dú)有戰(zhàn)場(chǎng)。
然后是4月21日的浙江金華，賣了六塊地，萬科金地保利分食了五塊。
4月25日的長(zhǎng)春，成交了38塊，中鐵自己吃了13塊，超過了三分之一。
4月26日的廣州拍地，依然是如同國(guó)央企開發(fā)商在進(jìn)行內(nèi)部競(jìng)標(biāo)，華潤(rùn)更是憑一己之力將白云金沙洲地王的樓面價(jià)拉升至4萬2，震驚了一城的人。
中城聯(lián)盟是房地產(chǎn)行業(yè)最大的組織，每一年末的中城聯(lián)盟年會(huì)，都會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)大佬們縱談明年和未來行情的集中時(shí)刻。
在去年的一次會(huì)議上，有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深大佬說了一個(gè)很嚇人的數(shù)據(jù)：
10年后，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量將不足3000家。
02
如今來看，這個(gè)數(shù)據(jù)還是太樂觀了。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，還沒有出兩個(gè)政策：
一個(gè)就是去年9月的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理三道紅線；另一個(gè)則是今年2月的一年三次的土地集中出讓制度。
如今無論怎么看，這都像是一個(gè)組合拳。
過往以來，這個(gè)國(guó)家的大多數(shù)房企，基本全靠高杠桿加持。你去翻一翻地產(chǎn)銷售額排行榜，前50名有哪一個(gè)不是靠高杠桿擴(kuò)張生存的。
現(xiàn)在好了，直接用負(fù)債紅線，將高杠桿卡死，也就基本卡死了大多數(shù)房企的資金來源。
在泰禾和福晟之后，最近的新聞是藍(lán)光要賣給融創(chuàng)，又說要賣給萬科，后來澄清是項(xiàng)目合作，最新的消息又是引入財(cái)務(wù)投資。
這太簡(jiǎn)單了，萬科和融創(chuàng)其實(shí)賣給誰并無差別；因?yàn)樗麄兿矚g的，都只是你手里的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。
早些年的收購(gòu)，大家還比較傻，會(huì)整體收購(gòu)，但是現(xiàn)在都學(xué)聰明了。
世茂接了福晟后，只開發(fā)自己想開發(fā)的項(xiàng)目，看不上的就不管了，任憑爛尾。
萬科、融創(chuàng)和世茂并無什么區(qū)別。
泰禾、福晟、藍(lán)光也并無什么區(qū)別。
他們都是加足了杠桿，不過兩三年沖刺到1000億、2000億的規(guī)模。
在資金端收緊之后，立刻江河日下，形式產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。
據(jù)說，藍(lán)光這次的坎，是在三道紅線后，還不上了200億的債。再想想中海為了在西安拍一塊地，準(zhǔn)備的165億的保證金。
真是一把心酸淚啊。
去年排名34，總銷售額1221億的藍(lán)光都如此了，不用想也能知道，地產(chǎn)開發(fā)商隱藏的雷到底有多少？
在用三道紅線卡死高杠桿之后，就是土地出讓兩集中：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，一年三次。
這給足了財(cái)主調(diào)動(dòng)資源的機(jī)會(huì)。
西安就是最好的典型，一邊是央企20份的保證金，一邊是一家一份的保證金。上海五月底拍地，現(xiàn)在就已經(jīng)準(zhǔn)備好了1300億的資金。
開發(fā)商迅速分化，正在進(jìn)入養(yǎng)蠱時(shí)代。
也許就是明天，你所熟知的開發(fā)商忽然被人買了，一點(diǎn)都不用好奇。
有人愿意買還是好的，更多的則是在手里的土地消化完之后，默默的消失。
最終，在激烈的吞并之后，市場(chǎng)上只能剩下幾十家非權(quán)既貴的地產(chǎn)托拉斯。
你可以把這看作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國(guó)有化。通過養(yǎng)蠱，將整個(gè)地產(chǎn)鏈條的上游集約化。
03地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了失律時(shí)代。
開發(fā)商越來越慌張和迷茫。這大概分為了兩個(gè)階段。
第一個(gè)階段，是對(duì)于快周轉(zhuǎn)模式的青睞?？熘苻D(zhuǎn)是資金的快周轉(zhuǎn)，而不是工程的快周轉(zhuǎn)。
在一個(gè)時(shí)刻人們驚覺，要想活下去，必須得像碧桂園一樣。 快周轉(zhuǎn)高于一切，營(yíng)銷高于一切。
那正是碧桂園工地連塌處在風(fēng)口浪尖的時(shí)刻。但是依然擋不住碧恒融營(yíng)銷口的人成為獵頭們手里最紅的香餑餑。
但是慢慢的，形勢(shì)開始變了，因?yàn)樨悮ば路酷绕鹆恕?/span>
貝殼新房迅速崛起，讓地產(chǎn)營(yíng)銷對(duì)貝殼產(chǎn)生了病態(tài)一般的依賴。地產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)入到了第二個(gè)階段。
2017年6月，貝殼開始進(jìn)駐鄭州，并且將鄭州作為了貝殼新房的第一個(gè)試點(diǎn)城市。到了今天，貝殼線下門店在鄭州市場(chǎng)的占有率已經(jīng)超過了80%。
所有人都知道，過于依賴貝殼，就像毒癮發(fā)作，一旦沾上再想戒掉，只能是刮骨療毒。
人們經(jīng)常說，阿里起家時(shí)的成功，得益于一個(gè)龐大的地推團(tuán)隊(duì)，后來這個(gè)團(tuán)隊(duì)被稱為阿里鐵軍。
后來美團(tuán)正是復(fù)制了阿里鐵軍的模式，打贏了長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的千團(tuán)大戰(zhàn)。
貝殼鐵軍，絲毫不亞于阿里和美團(tuán)。
當(dāng)售樓處安靜到如亙古洪荒之時(shí)，你才能知道這個(gè)時(shí)候大家最需要的是什么？然后，貝殼來了，通過自己的貝殼鐵軍，瞬間將死寂的售樓處拉回到春暖花開的時(shí)節(jié)。
這個(gè)時(shí)候，有誰能不愛貝殼？又有哪一個(gè)營(yíng)銷總能拒絕貝殼？
單個(gè)城市經(jīng)紀(jì)人數(shù)萬，具備著強(qiáng)大的左右客戶流向能力的貝殼，就是市場(chǎng)上最大的客源活水。這無論對(duì)于哪一個(gè)項(xiàng)目，或者哪一個(gè)營(yíng)銷總，都是不能抗拒的。
左暉說過，未來通過渠道的銷售占比，將占到整個(gè)成交額的50%。
并且極大的概率是，這50%的成交額，其中的80%會(huì)在一家渠道手里。
2020年新房的成交總額在16萬億，我們假設(shè)數(shù)據(jù)恒定，也就是說在將來，這里面有1/3還多都是貝殼賣的，那就是6萬億。
最終貝殼將整個(gè)地產(chǎn)鏈條的下游抓在了手里，成為渠道之王。
這就是地產(chǎn)下游的養(yǎng)蠱模式，通過養(yǎng)蠱將整個(gè)地產(chǎn)鏈條的下游集約化。
04事實(shí)正是這樣，地產(chǎn)的上游開發(fā)將越來越集中在權(quán)貴開發(fā)商手中。
地產(chǎn)下游的營(yíng)銷，也將越來越集中到少數(shù)渠道手中。
地產(chǎn)的上游和下游，全部進(jìn)入到養(yǎng)蠱模式。養(yǎng)蠱的終局，就是地產(chǎn)上下游集體的托拉斯化。
并且在將來，可大概率的趨勢(shì)是，它們將全部被國(guó)有化。
中國(guó)的樓市，已經(jīng)狂飆了很多年，也失控了很多年。
它們?cè)?jīng)振興了經(jīng)濟(jì)，也拖累的經(jīng)濟(jì)。
曾經(jīng)樓市調(diào)控完全是一個(gè)惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)上漲→大力調(diào)控→房產(chǎn)供應(yīng)萎縮→房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。
但是這一切都會(huì)成為過去式，樓市終將被馴服！
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