在“十四五”開局之年，實(shí)施城市更新行動(dòng)被明確提出。過去“攤大餅”式的城市發(fā)展模式難以為繼，急需探索出一條城市更新之路。
4月28日，在“2021中國城市更新論壇系列活動(dòng)及案例征集啟動(dòng)儀式”上，與會(huì)嘉賓探討如何通過城市更新提升人居環(huán)境質(zhì)量和城市競爭力。其中提到，在城市更新過程中，政府、企業(yè)、社區(qū)三方共同參與是基礎(chǔ)；同時(shí)，要尊重城市發(fā)展和更新過程中的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，特別要關(guān)注是否會(huì)給人們的生活帶來影響。
城市更新要接地氣，更要接人氣
“十四五”規(guī)劃綱要提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。
而老舊小區(qū)作為城市更新的一部分，在“十四五”期間，需要“完成2000年前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。”
北京愿景集團(tuán)董事長陶紅兵通過一張照片說明老舊小區(qū)改造的必要性。“在西南一個(gè)城市，這個(gè)老太太一天都坐在這兒。她每天得花半個(gè)小時(shí)下樓，再花一個(gè)小時(shí)慢慢地爬上樓。所以她下來就不想上去了，在下面弄點(diǎn)兒吃的，曬太陽。”
未來，城市更新的目標(biāo)是建設(shè)宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵認(rèn)為，在城市更新過程中，“要尊重城市發(fā)展和更新過程中的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，特別要關(guān)注是否給老百姓(603883,股吧)帶來生活成本的增加。做城市更新要接地氣，更要接人氣。”
李鐵表示，高標(biāo)準(zhǔn)的城市更新不是絕大部分城市都可以做到的。城市更新面臨多重選擇，不能全是開發(fā)商主導(dǎo)的“一刀切”拆遷模式，也不能是政府全面主導(dǎo)的更新方式，要有市場的選擇，也要對自發(fā)的小規(guī)模“微改造”給予政策支持。
李鐵認(rèn)為，大規(guī)模征用土地、大規(guī)模拆遷、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償、統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)、統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)下的城市更新形成了“千城一面”格局，但個(gè)性化的空間不是大規(guī)模、大面積、大體量的開發(fā)和拆遷形成的，而是一個(gè)個(gè)不同的個(gè)體在市場化組合下才形成了各具特色的空間形態(tài)。
在戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛看來，通過城市更新的過程中可以提高城市的宜居性、城市的可持續(xù)發(fā)展能力、城市的經(jīng)濟(jì)競爭力，但也希望能夠避免新城建設(shè)的雷同，保持各片區(qū)文化的底蘊(yùn)。
“城市更新是對既有空間體系綜合性修復(fù)，目標(biāo)應(yīng)是空間與生活再次最大程度的耦合（即相互作用和影響）。”北京建筑大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院院長、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授張杰稱，“城市更新的路徑，除了塑造城市風(fēng)貌和提高人們的生活水平外，還有就是保護(hù)歷史城市景觀。
多方共同參與，引入社會(huì)資本解決資金難題
作為城市建設(shè)與運(yùn)營的重要主體，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨投資“新藍(lán)海”。不過，城市更新是城市系統(tǒng)全面升級，不是簡單的舊樓改造以及修修補(bǔ)補(bǔ)，要求企業(yè)具備很強(qiáng)的運(yùn)營能力，特別是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營及資本調(diào)動(dòng)能力。
業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，在城市更新過程中，要求政府、企業(yè)、社區(qū)三方共同參與、通力合作。其中，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)常務(wù)副總裁王濤表示，城市更新可以倡導(dǎo)共建、共享、共贏的理念，力爭實(shí)現(xiàn)政府、村民、企業(yè)三方共建共享。同時(shí)，以開放包容的態(tài)度開展合作項(xiàng)目，取長補(bǔ)短，資源整合，在持續(xù)擴(kuò)張城市更新業(yè)務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)共贏。
事實(shí)上，在老舊小區(qū)的改造中，資金一直是舊改的難題。對此，北京愿景集團(tuán)董事長陶紅兵表示，因?yàn)槔吓f小區(qū)改造很難產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值，所以不是人人都愿意去做，投資回報(bào)大概要10年才能回本，一旦投進(jìn)去，這10年內(nèi)都要不斷投入，只能通過擴(kuò)大規(guī)模來攤薄成本。
面對老舊小區(qū)改造的資金難題，引入社會(huì)資本一直是各界大力倡導(dǎo)的辦法之一。對此，北京市近日出臺的《關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見》，試圖形成居民出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)單位籌一點(diǎn)、補(bǔ)建設(shè)施收益一點(diǎn)、政府支持一點(diǎn)“多個(gè)一點(diǎn)”的資金共擔(dān)方式，打通社會(huì)資本參與“舊改”的渠道。
那么，該如何吸引社會(huì)資本的參與？陶紅兵表示，希望政府可以給予一定資源，比如通過小區(qū)的停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和商業(yè)運(yùn)營來吸引社會(huì)投資。這樣一方面可以把服務(wù)做好，同時(shí)也把社會(huì)投資形成的資產(chǎn)和設(shè)施設(shè)備運(yùn)營維護(hù)好，讓政府財(cái)政投入起到長效作用。
此外，陶紅兵提出老舊小區(qū)應(yīng)實(shí)行“一攬子”改造，這也是老舊小區(qū)改造的突破點(diǎn)。因?yàn)槔吓f小區(qū)的改造不光是刷刷墻，還涉及自來水公司、供熱公司、電力公司、燃?xì)夤镜群芏喾矫?，過去很難讓這么多部門配合。而現(xiàn)在，所有部門協(xié)調(diào)起來一次性進(jìn)場，以前的問題都可以得到有效解決。
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