近日，一家業(yè)內(nèi)知名長租項(xiàng)目，在全國多地的租賃房源面臨債務(wù)糾紛，存在被查封、法拍等風(fēng)險。這也再次將輿論目光引入去年曾一度集中“爆雷”的長租公寓市場。
不難發(fā)現(xiàn)，長租公寓“爆雷”的根源是資金問題。部分長租公寓因?yàn)槭辗砍杀具^高而造成現(xiàn)金流斷裂，而這部分“爆雷”企業(yè)也是市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。
大浪淘沙之后，長租公寓行業(yè)正在重塑格局，改變競爭方式。即淘汰高杠桿租賃、融資燒錢的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向資金有保障、風(fēng)險可控制、經(jīng)營精細(xì)化的發(fā)展模式。
比如，一些地方政府傾向于讓國有企業(yè)參與拿地和提供房源，這是基于國有企業(yè)相對有保障的資金鏈以及更有支持的融資，使得長租公寓的風(fēng)險相對可控。同時，目前不少地方政府已經(jīng)在探索針對住房租賃的金融業(yè)務(wù)監(jiān)管。
中國建設(shè)行行長王江近日透露，配合國家的導(dǎo)向，建行已在開展長租公寓方面的探索。例如搭建“住房租賃綜合服務(wù)平臺”，目前這一平臺已經(jīng)推廣覆蓋全國超96%的地級及以上行政區(qū)，累計(jì)上線房源超2400萬套，累計(jì)簽約房源120萬套；建設(shè)的“建融家園”已有230多個，提供長租房源超14萬套。在上海，建行也結(jié)合市場特點(diǎn)在供應(yīng)端開展了諸如“住房租賃綜合服務(wù)平臺”的建設(shè)和升級。
可見，從地方政府到國有企業(yè)，“國家隊(duì)”介入住房租賃領(lǐng)域并帶來全新的模式，這給了長租公寓市場巨大的想象空間。
與此同時，有了政府主導(dǎo)、國企參與，加上精細(xì)化的經(jīng)營管理，可以期待“國家隊(duì)”對租賃住房市場回報率、收入等核心問題的改善。
一直以來，長租公寓就存在著經(jīng)營能力和回報率難以提升等問題。新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5-8年。而絕大多數(shù)長租公寓的租金回報率不到2%，因?yàn)闆]有合理的收益率，使得長租房市場難以持續(xù)發(fā)展。
打破回報率瓶頸的根源，在于租賃住房的經(jīng)營精細(xì)化管理，即圍繞出租率有效利用閑置房源，高效控制使用時配。
這方面，建行帶來了一個不錯的方式。在幾年前剛進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域時，就是由建行來存房，再委托運(yùn)營公司來操作，這些運(yùn)營公司優(yōu)中選優(yōu)，無論信息化程度、科技系統(tǒng)完整度，還是行業(yè)履歷、判斷準(zhǔn)確度，都有一定保障。
在此基礎(chǔ)面上，一旦整個租賃上了規(guī)模，實(shí)際上運(yùn)營效率會更高，帶來的集中效應(yīng)也更好。
實(shí)際上，目前全國已有十余個城市出臺《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，這說明長租公寓是符合城市未來發(fā)展的，具有長期潛力。
長租公寓缺的不是發(fā)展空間，而是找準(zhǔn)方式與調(diào)整模式，挖掘這一市場的巨大潛力。隨著“國家隊(duì)”的加入，長租公寓地業(yè)的新格局正在拉開序幕。
與此同時，增加相關(guān)土地供應(yīng)依然是穩(wěn)定長租公寓市場的重點(diǎn)。有專家提議，可以將閑置的商業(yè)用地變成租賃用地，工業(yè)用地和商住用地的比例轉(zhuǎn)換成租賃用地，商業(yè)用地和住宅用地的比例要有所調(diào)整，這對增加住房供應(yīng)都有好處。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱就建議，針對“高進(jìn)低出”、“長收短付”現(xiàn)象，從租賃合同網(wǎng)簽及備案、建立企業(yè)信用評級等方面完善市場監(jiān)管體系，響應(yīng)中央號召，單列租賃用地，增加租賃住房供應(yīng)量。
回過頭來再看去年曾頻頻“爆雷”的長租公寓事件，長期來看其實(shí)也是好事，因?yàn)槭袌霭言炔唤】怠⒉灰?guī)范的做法和參與者淘汰了。階段性的洗牌，一方面讓長租公寓市場“輕重經(jīng)營”更加分明，一方面留下的是可持續(xù)發(fā)展者。
未來，長租公寓企業(yè)將在輕資產(chǎn)運(yùn)營和重資產(chǎn)運(yùn)營方面表現(xiàn)出明顯的專業(yè)分化，租賃和住宅也將走入兩種不同的操作模式，這是租賃行業(yè)的發(fā)展趨勢。
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