應(yīng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，尤其是增加低成本住宅的供給。

日前，中國社科院金融所發(fā)布《中國金融報告2020：新發(fā)展格局下的金融變革》(以下簡稱“報告”)。報告顯示，由于宏觀杠桿率不斷提升，龐大的債務(wù)規(guī)模帶來了沉重的利息負擔，2012年以來中國每年利息負擔相當于增量GDP的1.5-2.0倍。

報告稱，債務(wù)“灰犀牛”的風險很大程度上是公共部門債務(wù)風險，在中國，公共部門的債務(wù)占比高達60%，而全球債務(wù)中公共部門債務(wù)平均占比大約只有30%~40%，如果中國債務(wù)積累模式不做調(diào)整，利息負擔會越來越高，地方債務(wù)風險越來越大。報告建議應(yīng)該建立可持續(xù)的債務(wù)積累模式，穩(wěn)步推進破產(chǎn)重組和債務(wù)重整，硬化國企與地方政府的預(yù)算約束，突出競爭中性，糾正金融體系的體制性偏好。

居民部門杠桿率上升很快，考慮到2020年居民消費乃至短期消費型貸款還處在負增長區(qū)間，居民部門的債務(wù)主要是基于房地產(chǎn)債務(wù)形成的。報告認為，房地產(chǎn)將金融與實體經(jīng)濟緊密“連接”在一起，起到了樞紐的作用。在暢通經(jīng)濟循環(huán)、維護經(jīng)濟安全、推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型方面發(fā)揮引領(lǐng)和支撐作用，要推動金融、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。而房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是暢通國內(nèi)大循環(huán)的必要條件之一。

雖然地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中起到重要作用，但是，過于依賴房地產(chǎn)業(yè)推動經(jīng)濟增長，則會后患無窮。我們的確應(yīng)該推動金融、房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，但現(xiàn)在的問題是，目前三者之間并不均衡，尤其是金融與地產(chǎn)具有更多的相同利益，而一些地方政府依賴土地財政的做法則強化了金融與地產(chǎn)的能量。

2020年居民部門杠桿率上升了6.1%，增長至62.2%，從今年第一季度的居民部門債務(wù)情況看，還在加速上升。雖然地產(chǎn)在穩(wěn)定經(jīng)濟中起到了中流砥柱的作用，但是，如此之快的居民部門杠桿率上升以及持續(xù)上漲的房價帶來的未來挑戰(zhàn)，遠遠高于其當前發(fā)揮的作用。

中國正在構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局，而消費則是其中的關(guān)鍵。居民部門在當前通過加杠桿購房可以穩(wěn)定經(jīng)濟，但會相應(yīng)地削弱消費能力，對消費的擠出效應(yīng)會越來越明顯。尤其是房價越高，居民部門負擔日益加重，這會影響到家庭儲蓄率，從而在未來可能進一步影響投資。

報告撰寫人也強調(diào)了住房價格上漲的財富效應(yīng)。對于已購住房的家庭，房價上漲的確會出現(xiàn)紙面財富增加的現(xiàn)象，但是，與美國不同的是，中國房價上漲對于以居住為目的的家庭而言，不會帶來刺激消費的效應(yīng)，因為大部分中國人日常幾乎不靠信用消費，而是習(xí)慣于量力而行。但是，城市房價快速上漲則可能持續(xù)增加人們之間的貧富差距，一些有房人士的財富不斷積累，而部分無房的群體甚至可能連房租都付不起。因此，這種脫離收入水平的房價上漲造成的財富效應(yīng)需引起各方警惕。

目前，中國面臨人口老齡化加速的風險，而生育率的降低，又與年輕一代承受過高的壓力有關(guān)，尤其是購房壓力，從而進一步助推老齡化加速。中國當前的住房需求存在結(jié)構(gòu)性差異，存量市場中投資比例過高，在增量市場中一方面是改善型需求，一方面是支付能力較低的需求，一高一低，而市場價格是由支付能力強的改善型需求主導(dǎo)和帶動上漲的，這往往會讓低支付能力的人面臨購房困難，最終導(dǎo)致大量投資型住房也失去需求，造成供給結(jié)構(gòu)性過剩和短缺。

我們不應(yīng)該在當前繼續(xù)強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的支柱作用，尤其是要降低房地產(chǎn)業(yè)的金融風險以及其對消費的沖擊。中國完全可以建設(shè)低價格住房滿足低收入者需求，同時又不會對當前經(jīng)濟運行與長遠健康發(fā)展產(chǎn)生影響。但是，這是一個需要地方政府付出的過程，過去由于一些利益問題而未能夠完全落實。

不管是1990年代的日本泡沫破裂與東南亞金融危機，還是2008年的美國次貸危機，都與房地產(chǎn)業(yè)有直接的關(guān)系。我們也要警惕自己的房地產(chǎn)市場可能存在的風險，因此必須盡快建立長效機制，而不是繼續(xù)讓房地產(chǎn)市場無序膨脹。建立長效機制首先是要通過稅收杠桿減少投資囤積的行為，真正讓市場回歸到“房子是用來住的”這一本質(zhì)上，與此同時，應(yīng)建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，尤其是要增加低成本住宅的供給。