從1991年上海借鑒新加坡中央公積金制度建立中國特色的住房公積金制度以來，我國住房公積金制度已運行30年，為城鎮(zhèn)住房體制市場化轉軌、推動房地產市場發(fā)展以及提高職工住房消費支付能力、實現(xiàn)住有所居發(fā)揮了巨大作用。
但近年來，改革住房公積金制度的呼聲日漸強烈，去年更有多位學者、兩會代表提出取消公積金制度。“存廢之爭”背后不僅是各方出自利益的考量，也與現(xiàn)行公積金制度存在諸多問題和弊端有關。
不過，從各地公積金個貸率來看，比完善現(xiàn)行制度更為迫切的是，多地需要規(guī)范住房公積金繳存和貸款工作，防范公積金資金的運行風險。
10城住房公積金個貸率觸碰“紅線”
4月21日，易居研究院發(fā)布公積金監(jiān)測報告。報告稱，截止今年一季度末，南通、合肥等10城公積金個貸率超95%，屬于觸碰個貸率紅線的城市，需要重點監(jiān)測和嚴管，并應實施適度收緊的公積金使用政策。
具體來看，10城公積金個貸率分別為：南通127%、合肥107%、宿州104%、欽州100%、蕪湖99%、洛陽98%、衢州98%、柳州98%、福州96%、貴陽95%。
個貸率指公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比，是體現(xiàn)公積金支持個人貸款買房力度的重要指標。但該數(shù)值不是越高越好，一般超過95%意味著公積金吃緊、透支，存在一定的運行風險。
公積金告急的不止上述10城，已經公布了2020年度公積金年報的城市中，煙臺公積金個貸率為95%，無錫106%，大連101.37%。
作為政策性住房金融體系之一，公積金個貸率也成為觀察樓市發(fā)展的一個切口。從房價和交易情況看，上述公積金吃緊的諸城，樓市均相對較熱。
以南通為例，受南通西站通車、上海第三機場確認落戶南通等利好影響，2020年南通市房地產開發(fā)投資增長37.5%，商品房銷售面積增長14.6%，商品房銷售額增長16.6%。另據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年南通房價上漲10%，在統(tǒng)計樣本50城中居第四，僅次于東莞、深圳、寧波。4月8日，住建部將南通、東莞列入監(jiān)測重點城市名單。
時代財經查詢南通市2016年以來公積金年報發(fā)現(xiàn)，南通公積金已連續(xù)五年吃緊，個貸率居高不下且逐年攀升。其中，2016年公積金個貸率為109.36%，2017年為110.50%，2018年為114.48%，2019年為119.88%，2020年為120.12%。
而作為樓市“四小龍”之一的合肥，在2020年又出現(xiàn)復蘇行情，尤其從2020年第四季度開始，合肥樓市的成交量一直處于高位?？硕鹬袊康禺a數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，合肥二手房累計成交量達148萬平方米，同比增加444%。在11個典型二線城市中，處于領漲地位。另外，合肥3月份的供求比是0.7，庫存量為405萬平方米，同比減少31%；消化周期僅為4.3個月，同比減少67%。
多地拉響公積金“預警”
公積金個貸率也從另一側面描畫出房地產市場的發(fā)展脈絡。
相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，至2008年末，住房公積金運用率(個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存余額的比例)僅為53.54%，全國住房公積金銀行專戶存款扣除必要的備付資金后的沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%。龐大的閑余資金與較低的資金使用率，被業(yè)內認為公積金制度沒有得到有效運用、沒有發(fā)揮效益，是資源的浪費。
而近年來，隨著樓市的火爆及消費習慣的轉變，公積金在個人尤其是剛需族的購房中日益發(fā)揮重大作用。相應地，個別地方公積金也開始緊湊，加強公積金管理的措施也相繼出臺。
合肥是較早實行公積金三級預警管理制度的城市之一。2019年12月，合肥發(fā)布《住房公積金資金流動性風險預警管理辦法》征求意見稿，擬實施公積金三級預警管理，當個貸率超過95%時實行貸款“輪候制”，收緊提取、貸款使用政策，暫停辦理異地繳存職工家庭在本地購房申請貸款等。
今年以來，已有貴陽、洛陽、鶴壁等地啟動住房公積金流動性風險預警。4月14日，貴陽發(fā)布《關于啟動住房公積金流動性風險三級響應的通知》，稱近年來公積金個貸率持續(xù)超過95%、流動性已嚴重不足，因此實施公積金流動性風險三級響應措施，具體措施有調整住房公積金個人住房貸款額度計算公式、減少約10%的額度規(guī)模，暫停受理異地個人住房公積金貸款業(yè)務，“商轉公”貸款受理規(guī)模控制在5億元以內等。
3月份，洛陽、鶴壁、佛山等城市相繼啟動流動性風險預警。洛陽的主要措施包括將個人住房公積金貸款額度計算公式中的繳存余額倍數(shù)下調為6，暫停土地抵押狀態(tài)下的住房公積金個貸項目準入，工程總進度達到三分之一以上時方可準入，4月起實行公積金貸款輪候發(fā)放等。鶴壁則暫停“商轉公”貸款、異地貸款、非戶籍地異地購房提取公積金等業(yè)務。
已在此前實行了貸款輪候發(fā)放的佛山，則通過調整房屋可貸面積標準和最高貸款額度、停止向已有2套住房的家庭發(fā)放貸款等措施進一步收緊公積金貸款額度。具體為，單套住房套內建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下可進行貸款；非住宅類項目住房不予發(fā)放貸款；個人貸款最高額度由50萬降為30萬。
不過，廣州、深圳個貸率并不高，分別為72.95%、71%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代財經分析稱，廣州、深圳等城市高企的房價，使公積金對購房的支持力度明顯減弱。“一是房價高企導致買房的工薪階層減少，二是組合貸程序繁雜、放貸周期較長。因此在房價變動比較頻繁的時候，尤其是改善性需求、高收入人群為樓市主要購買力的情況下，使用公積金買房的購房者較少。”
李宇嘉稱，公積金透支對中等收入人群不利。“透支導致公積金入不敷出，相應地會降低貸款額度、減少對二手房貸款的資金支持。甚至如佛山對租房提取額度也有所限制，不利于公積金發(fā)揮支持政策性租賃住房發(fā)展的作用。”
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
