3月份以來(lái)，北京氣溫不斷回升，樓市“小陽(yáng)春”也如期而至。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月單月，北京二手住宅共成交22172套，為2017年3月以來(lái)的最高值，成交均價(jià)則環(huán)比微降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，預(yù)計(jì)4月份“小陽(yáng)春”景象還將持續(xù)。不過(guò)，從政策層面來(lái)看，3月份杭州、上海等多地調(diào)控政策升級(jí)，北京也跟進(jìn)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，整體政策環(huán)境趨嚴(yán)，不排除后期仍會(huì)出臺(tái)補(bǔ)丁政策。

現(xiàn)象：

多區(qū)域剛需集中“釋放”，議價(jià)空間收窄

記者了解到，3月份以來(lái)，北京核心區(qū)域的二手房市場(chǎng)相對(duì)活躍，在售房源尤其是優(yōu)質(zhì)房源變得更為緊俏，客戶咨詢量明顯提升，買(mǎi)家議價(jià)空間亦有所收窄。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)清河永泰店售房店長(zhǎng)李文杰告訴記者，其門(mén)店輻射永泰東里、永泰西里、永泰園、清緣里、清緣東里等小區(qū)，剛需盤(pán)居多，3月份整體新入市的房源并不多，但成交量較大、市場(chǎng)較為活躍，整體市場(chǎng)處于房源較緊缺狀態(tài)。在此背景下，庫(kù)存掛牌房源成交周期有所縮短，成交價(jià)較年前上浮約5%-10%。

“由于門(mén)店新增房源較少，房源緊缺，剛需客戶購(gòu)房預(yù)期提前，也沒(méi)有太多選擇，從而逐步形成一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)氛圍，議價(jià)空間有限。”李文杰指出，其所在門(mén)店輻射區(qū)域內(nèi)，大多數(shù)業(yè)主出售是為了置換，近期出售時(shí)出現(xiàn)臨陣漲價(jià)，或多方對(duì)比價(jià)格等現(xiàn)象，預(yù)計(jì)這種情況還將持續(xù)一段時(shí)間。

“3月份成交量大，庫(kù)存房源少，價(jià)格在整體穩(wěn)定基礎(chǔ)上呈上漲趨勢(shì)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水店店?yáng)|徐清須表示，其門(mén)店位于石景山魯谷區(qū)域，其中的玉海園、玉阜嘉園等小區(qū)去年年底至今年3月份，成交較為活躍，房源價(jià)格漲幅明顯，現(xiàn)有庫(kù)存房源偏少，可選優(yōu)質(zhì)房源有限。

徐清須指出，從3月份整體片區(qū)客戶情況看，主要是剛需、改善客戶，自住為主，幾乎不存在純投資炒房情況，“3月份，剛需客戶有一波集中‘釋放’，新增客戶較多，而新增掛牌量仍較為平穩(wěn)，一般掛牌業(yè)主都是換房為主。”

“客戶有，但沒(méi)有太多房子可賣(mài)，面臨房源不足的情況。”北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴記者，其所在的門(mén)店位于五棵松區(qū)域，主要負(fù)責(zé)紫金長(zhǎng)安和今日家園兩個(gè)小區(qū)。由于庫(kù)存房源太少，所以成交量不大，3月份共成交了4套房源，價(jià)格方面有所上漲，其片區(qū)近期成交均價(jià)在14萬(wàn)元/平方米左右。

此外，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)東壩福潤(rùn)四季店店經(jīng)理史廣浩告訴記者，其門(mén)店輻射福潤(rùn)四季、東澤園等小區(qū)，由于福潤(rùn)四季小區(qū)有一大部分房源還未滿五年，因此，3月份成交情況不太明顯。不過(guò)，價(jià)位方面出現(xiàn)小幅上調(diào)，議價(jià)空間亦不大。

走勢(shì)：

二手住宅單月成交量創(chuàng)近四年來(lái)新高，均價(jià)微降

整體來(lái)看，3月份，北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年3月，北京二手住宅共成交22172套。此外，來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，北京二手房市場(chǎng)成交表現(xiàn)不俗，1月份二手住宅成交1.75萬(wàn)套，2月份春節(jié)月成交1.29萬(wàn)套，3月作為樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”，二手住宅成交約2.2萬(wàn)套。成交均價(jià)方面，相比2月份，3月份均價(jià)小幅下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，房源與客源新增量上，3月份迎來(lái)一個(gè)小高峰。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從3月份北京二手住宅成交量來(lái)看，體現(xiàn)出市場(chǎng)需求的升溫，“房?jī)r(jià)方面，長(zhǎng)安街以北不少片區(qū)出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)的上調(diào)，不過(guò)，長(zhǎng)安街以南，特別是大興南部、豐臺(tái)南部、房山等片區(qū)，目前二手房市場(chǎng)還處于低位運(yùn)行狀態(tài)。”

“去年至今金融政策的寬松，以及‘限競(jìng)房’項(xiàng)目步入尾聲，新上市的高端商品住宅也對(duì)整體房?jī)r(jià)上行起到了拉動(dòng)作用，從而帶來(lái)市場(chǎng)較好的預(yù)期。此外，中低價(jià)位商品房越來(lái)越少，不少剛需、剛改客群出手，亦帶動(dòng)整體市場(chǎng)需求升溫。”郭毅稱(chēng)。

在此背景下，郭毅進(jìn)一步表示，隨著五環(huán)周邊單價(jià)8萬(wàn)-11萬(wàn)元新房項(xiàng)目上市，以及“限競(jìng)房”進(jìn)入庫(kù)存去化尾聲，部分購(gòu)房者可能會(huì)轉(zhuǎn)向性價(jià)比更高的二手房市場(chǎng)，或?qū)⒗^續(xù)支撐二手房市場(chǎng)熱度。

展望：

“小陽(yáng)春”還將持續(xù)，不排除補(bǔ)丁政策出臺(tái)

那么，4月份的北京二手房市場(chǎng)走勢(shì)又將如何？陳貴勛告訴記者，截至4月9日，其門(mén)店4月份已成交了3套房，近2月新入市的房源內(nèi)，符合市場(chǎng)價(jià)的房子也有所成交。因此，預(yù)計(jì)4月份市場(chǎng)不會(huì)差。不過(guò)，各小區(qū)有可能會(huì)面臨庫(kù)存不足的情況，中高端小區(qū)更為普遍。

史廣浩認(rèn)為，預(yù)計(jì)4月份成交量將進(jìn)一步上升，價(jià)格則穩(wěn)中有升。就其區(qū)域市場(chǎng)而言，福潤(rùn)四季在6、7月份將迎來(lái)滿五年后的集中放盤(pán)，預(yù)計(jì)成交量將出現(xiàn)較大幅度提升。

不過(guò)，在徐清須看來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的快速成交，之前庫(kù)存的優(yōu)質(zhì)房源有所減少，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入僵持期，整體市場(chǎng)以平穩(wěn)為主。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師王勝男表示，每年3、4月份都是北京二手房市場(chǎng)成交的旺季，預(yù)計(jì)4月份“小陽(yáng)春”景象還將持續(xù)。不過(guò)，政策方面，3月份杭州、上海等多地調(diào)控升級(jí)，北京也跟進(jìn)嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，整體政策趨嚴(yán)，因此，不排除后期仍會(huì)有補(bǔ)丁政策的出臺(tái)。

安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟亦認(rèn)為，在一線城市相繼出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策的背景之下，短期內(nèi)北京還會(huì)有出臺(tái)政策的可能性。不過(guò)，再次加碼限購(gòu)和限貸政策的可能性相對(duì)較小，因?yàn)槟壳氨本┬路亢投址砍山痪鶅r(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲。較大概率是出臺(tái)類(lèi)似深圳的針對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)這類(lèi)政策，從而避免擁有學(xué)區(qū)等資源的房源出現(xiàn)價(jià)格非正常上漲的現(xiàn)象。