“房地聯(lián)動、一地一策”機制，將在一定程度上遏制非理性拿地行為，但是集中供地對房企的資金帶來考驗，無疑將加速企業(yè)間的分化。

3月31日晚，北京發(fā)布了2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共推出30宗地塊，建筑規(guī)模超過345萬平方米，起拍價總額超過1035億元，僅競買保證金就超210億。從規(guī)模來看，單次供地量就相當于去年一多半的任務(wù)。

值得關(guān)注的是，30宗地共分7大類競拍規(guī)則，多宗地都疊加了兩種競拍規(guī)則，比如競報政府持有產(chǎn)權(quán)份額 競高標準建設(shè)方案、競建公共租賃住房 競高標準建設(shè)方案等。

在業(yè)內(nèi)士看來，“房地聯(lián)動、一地一策”機制，將在一定程度上遏制非理性拿地行為。這也意味著在精準調(diào)控下，難再現(xiàn)高價地。但是集中供地對房企的資金帶來考驗，無疑將加速企業(yè)間的分化。

預(yù)計29宗掛牌地塊5月8日確定歸屬

根據(jù)公告，北京一次性掛牌的30宗地，共涉及12個區(qū)，其中位于中心城區(qū)項目15宗，建設(shè)用地面積占比約43%，其中朝陽區(qū)是供地“大戶”，共推出10宗地；此外，還包括海淀區(qū)2宗、豐臺區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。從環(huán)線來看，超過半數(shù)的土地都集中在五環(huán)到六環(huán)的區(qū)域，只有朝陽王四營三塊地位于四環(huán)至五環(huán)之間。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙看來，本次供應(yīng)的地塊區(qū)位相對優(yōu)越，彌補了北京主城區(qū)內(nèi)新房項目稀缺的局面。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，值得關(guān)注的好地塊有海淀樹村、朝陽王四營、東壩、崔各莊地塊，昌平的東小口、生命科學園等。他還表示，從30宗地塊的起始價來看，占到了去年全年住宅土地出讓金（1736.9億元）的近60%；整體的建筑規(guī)模345萬平方米，相當于去年全年住宅供應(yīng)（605萬平方米）的57%。相當于北京此次集中供地，完成了去年一多半的任務(wù)量。另外，從一次性推出的30宗地體量來看，年底或?qū)沓^2萬套商品房住宅的供應(yīng)量。

據(jù)悉，此次掛牌競價起始時間為2021年4月22日，掛牌競價截止時間為5月8日下午3點時，預(yù)計將有29宗地在5月8日將確定歸屬。而房山區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房用地是采用招標的出讓方式，投標時間為2021年4月22日，投標截止后當即開標。據(jù)悉，在3月底集中推出30宗土地后，北京還將在7月、11月左右集中發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

值得關(guān)注的是，此次供地首次引入了房屋銷售價格引導機制，未來上市項目的房價作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導前置到土地出讓環(huán)節(jié)，由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導意見，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

從目前來看，兼顧剛需及改善型需求，近20個項目設(shè)置了“套內(nèi)70/90”戶型要求。對此，中指研究院北京公司研究副總監(jiān)李益峰也認為，此次集中供地在戶型限制也適當做出了調(diào)整，將“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，為房企戶型設(shè)計靈活度、住宅品質(zhì)提升方面預(yù)留了合理空間，在“重調(diào)控”“強保障”和“穩(wěn)品質(zhì)”上尋求了一定的平衡。

此外，張大偉還指出，“這30宗地塊沒有一宗限競房，限競房逐漸離開市場。”

多宗地塊疊加兩種競拍規(guī)則

據(jù)了解，此前，北京市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，會同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動、一地一策”機制。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強綜合施策，制定“政策工具箱”，結(jié)合擬出讓宗地所在區(qū)域市場供求、功能定位等因素合理確定競買條件和交易方式。

基于上述精準調(diào)控的背景下，30宗地的競拍規(guī)則呈現(xiàn)出多樣化，新京報記者根據(jù)掛牌文件梳理發(fā)現(xiàn)，競拍規(guī)則大致分成7大類，其中，位于朝陽、海淀、副中心區(qū)位條件較好的6宗地，采取了競報政府持有產(chǎn)權(quán)份額 競高標準建設(shè)方案的競拍規(guī)則，包括一直備受關(guān)注的朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)兩宗住宅用地，以及海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊，后者掛牌出讓起始價達到62.1億元，是本次起始總價最高的土地，競買保證金就達到了12.5億元。

值得注意的是，北京土地供應(yīng)正在向租賃住房傾斜。從本次集中供應(yīng)的30宗地塊中，有15宗涉及到配建公共租賃住房，包括位于房山區(qū)的唯一一宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，也有配建公共租賃住宅的要求。具體來看，配建公共租賃住房大多是作為疊加條件出現(xiàn)。其中，8宗地采用競建公共租賃住房 競高標準建設(shè)方案的競拍規(guī)則，還有4宗地采用配建、競建公共租賃住房 競高標準建設(shè)方案的競拍規(guī)則，而城市副中心地塊則是采用競建國際人才社區(qū)住房 競高標準建設(shè)方案的競拍規(guī)則。

此外，30宗地塊中，共有9塊地采用競高標準建設(shè)方案的競拍規(guī)則，分布的區(qū)域覆蓋面也很廣，涉及石景山、朝陽、豐臺、通州、大興以及遠郊區(qū)，其中包括石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造項目地塊，其綜合樓面價超過55000元/平方米。

土地供應(yīng)端“個性化”調(diào)控

雖然30塊地的出讓規(guī)劃各類繁多，但是，除了共有產(chǎn)權(quán)房設(shè)定了具體房屋售價外，每塊地并未對房屋售價進行具體限定，但都設(shè)定了最高土地價格。當達到最高價格的時候，才涉及到競建公共租賃住房，或者競高標準建設(shè)方案，以及競政府共有產(chǎn)權(quán)份額等要求。在業(yè)內(nèi)人士看來，這標志著北京房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控向精細化管控方向縱深發(fā)展。

李益峰表示，此次北京集中供地真正落地實施“房地聯(lián)動、一地一策”機制，從供、銷兩端實現(xiàn)聯(lián)動引導，將在一定程度上遏制非理性拿地行為。王小嬙也認為，北京此次的土地集中供應(yīng)是呼應(yīng)土地精準分類調(diào)控，集中性推出優(yōu)質(zhì)地塊，促使開發(fā)商理性拿地，結(jié)合自身的財務(wù)狀況謹慎拿地，在一定程度上縮小了優(yōu)質(zhì)地塊的競爭，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

不過，張大偉則表示，這將對房企的資金鏈帶來巨大的考驗，如何準備保證金？這將成為未來一個月大部分房企面臨的難題，“可以肯定的是，不太可能出現(xiàn)高價地了，北京摁住高價地的決心非常堅決，在土地供應(yīng)階段已經(jīng)開始執(zhí)行‘個性化’調(diào)控。”由此，張大偉預(yù)計，北京土地市場已經(jīng)進入分化時代，房企也將加速分化。